DPE, obtention de crédit, paiement des loyers, plus-values… Acquéreurs et vendeurs ont toujours une foultitude de questions qui les turlupinent. Et bien sûr, lorsqu’ils arrivent dans votre agence, ils attendent que vous y répondiez. Pêle-mêle de ce qui questionne le plus les clients.
Quel type de biens choisir pour un investissement locatif ?
Dirigez-vous vers une petite surface, c'est plus rentable. L'investissement locatif dans le bail commercial d'une résidence gérée se révèle très intéressant. Il vous épargne la gestion du bien comme celle de la location.
Pouvez-vous nous en dire plus sur le DPE ?
La question intéresse le vendeur. Le DPE - diagnostic de performance énergétique - offre une vision globale de l’état du logement. Et sa note peut affecter son prix de vente, notamment en raison des nouvelles obligations légales concernant la location - note G : location interdite en 2025, F : 2028, E : 2034.
Elle préoccupe également l'acheteur. Le DPE l'éclaire sur la consommation du logement. S'il se montre énergivore, l'acquéreur ose une négociation.
La réalisation du DPE est à la charge du vendeur. Pour l’obtenir, il faut contacter un diagnostiqueur certifié. Le site du gouvernement propose un annuaire. En faisant appel à un “expert” non reconnu vous risquez une amende de 1500 euros - et jusqu’à 3000 euros en cas de récidive.
Aujourd'hui, les logements mis en location - en métropole, sauf meublés de tourisme - ne consomment pas plus de 449 kilowattheures / m2 habitable. La loi tient compte, dans son calcul, de la superficie des vérandas chauffées.
Depuis le 1er janvier 2023, le DPE doit être accompagné d’un audit énergétique pour la revente d’une maison individuelle ou d'un immeuble composé de plusieurs logements classés F ou G et détenu par un même propriétaire.
Comment fixez-vous le prix de vente d'un bien immobilier ?
Il existe plusieurs méthodes pour établir le prix de vente d'un bien. Nous privilégions, comme beaucoup d'autres agences, la comparaison. L'estimation se fait en comparant les biens à vendre et les biens vendus, proches du bien en question.
Généralement, le prix du m2 est supérieur sur les petites surfaces. Il peut tout de même différer suivant ses caractéristiques : RDC ou étage élevé, état... Rien n'est établi d'avance. Seule la connaissance de son secteur d'activité permet une estimation immobilière cohérente par rapport au marché.
À combien s’élèvent les frais d’agence
Chaque agence applique son barème. Répondez sans détour. Dans le cas d’une vente, on peut rassurer le client. Ce n’est qu’à la signature chez le notaire qu’il s’en acquittera ! Rappelez-lui que votre mission est de vendre son bien. Expliquez de quelle façon vous pouvez l’aider. Et donnez-lui 2/3 tips en matière de home staging, par exemple. Dans le cas d’une location, même chose. Propriétaire bailleur et potentiel locataire doivent comprendre qu’ils ont tout intérêt à recourir à nos services. Signalez également que certains frais, ceux liés à la visite du logement, la création du dossier du locataire ainsi qu'à la rédaction du bail, peuvent être partagés entre eux deux.
Une offre d'achat au prix du mandat peut-elle être refusée ?
Non. Sauf si l’acheteur ne dispose pas du financement ad hoc.
La copropriété accepte-t-elle la location de tourisme de courte durée ?
La location de tourisme est interdite dans les immeubles dits "bourgeois". Pour les autres, la réponse se trouve dans le règlement de copropriété. Par ailleurs, chaque ville a sa propre législation sur le sujet. Elle doit être respectée. Pour plus de renseignements, contactez la mairie de la ville concernée.
Que faire si l'acheteur n'obtient pas son crédit dans les délais ?
Il est possible de contacter l'acheteur pour connaître l'origine du problème. Est-ce le timing ? La capacité d'emprunt ? Un refus de la banque ? Selon la réponse, il est possible de demander une prorogation. Elle offre plus de temps à l'acquéreur pour obtenir son crédit.
Il n'est pas en mesure d'emprunter le montant nécessaire à l'achat ? Il doit fournir deux refus de crédit pour renoncer à son acquisition. Sinon, il risque une pénalité de 10% du montant du bien.
Comment être sûr que l’acheteur a le budget ?
Pour éviter de perdre trois mois, il est possible de demander une attestation de capacité d’emprunt. Ce document est fourni par une banque ou un courtier en crédit. Vous y verrez notamment le montant maximal de l’achat immobilier pouvant être financé et le montant du prêt immobilier avec l'apport personnel.
Comment être sûr que mon locataire paiera son loyer ?
C'est impossible de savoir si le locataire paiera son loyer, correctement et dans les délais. Le seul moyen de s'assurer le versement de vos loyers est de souscrire à une garantie loyers impayés, GLI. Elle sélectionne les meilleurs profils de locataires que vous lui soumettez. Et vous dédommage en cas d’impayés.
Peut-on se retourner contre le vendeur si le logement comporte des vices cachés ?
Oui, pour autant que l'on prouve qu'il s'agit d'un vice caché. On part du principe que ce genre de défauts ne sont pas décelables. Qu'ils sont méconnus du vendeur. Raison pour laquelle, les compromis de vente comportent un clause qui le dédouane de cette garantie - sauf s'il est un pro de l’immobilier.
Comment les plus-values sont-elles imposées et dans quels cas sont-elles exonérées ?
La plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, avec une surtaxe si elle dépasse les 50.000 euros. À cela s' ajoutent des prélèvements sociaux de 17,20%. Néanmoins, elle est diminuée d'un abattement après au moins 6 années de propriété.
En revanche, la règle ne s’applique pas sur la vente de votre résidence principale. Ou si vous êtes propriétaire depuis plus de 30 ans. Ou encore si vous revendez un bien, acquis depuis au moins 1 an, pour vous offrir votre résidence principale.
Remerciements à Julien Maurissat, gérant de l’agence Comimob à Courbevoie, ainsi qu’à Philippe Maranne, négociateur immobilier.
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