Location Airbnb : tout savoir pour louer un meublé de tourisme

Christelle Privat 24 sep 2023
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Louer son logement sur Airbnb n’a jamais été aussi lucratif. En 2022, les hôtes français ont vu leurs revenus croître de 6,6 %, en un an, selon une étude du cabinet Asterès. À l’approche des Jeux Olympiques de Paris 2024, l’engouement pour la location de meublés de tourisme s’accentue. Mais quelles sont les règles à connaître pour louer votre logement ? Quelle fiscalité s’applique ? Quelle posture adopter pour les JO ? On vous dit tout.

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Tout savoir sur la location saisonniere
JO de Paris 2024, Mondial de Rugby... les revenus des hôtes français vont encore augmenter !
Sommaire

120 jours max de location par an !

En France, comme chez de nombreux voisins européens, la location de courte durée de type Airbnb est encadrée par la loi.

Tout d’abord, sachez que si vous décidez de faire de la location saisonnière, vous ne pourrez pas louer votre bien plus d’un tiers de l’année. La réglementation limite en effet la durée de location de votre résidence principale à 120 jours par an. Consécutifs ou non. De plus, un même locataire ne peut pas louer votre logement pendant plus de 90 jours. Cette règle, mise en place pour tempérer la tension sur le marché locatif des grandes villes n’est valable que pour la résidence principale.

Attention ! Les chambres d’hôtes et les chambres privées ne sont pas considérées comme des meublés de tourisme. Ce petit guide sur la location de meublés de tourisme vous aidera à y voir plus clair.

Le saviez-vous ?

À Amsterdam, un propriétaire ne peut pas proposer son logement entier en location saisonnière plus de 60 nuitées/an. Ce chiffre est de 90 nuitées/an pour la ville de Londres. À New York, la réglementation en la matière est très stricte. L’hébergeur ne peut louer son logement entier que pour une durée supérieure à 30 jours, sauf rares exceptions.

Location Airbnb : quelles obligations pour louer votre résidence principale ?

Pour générer des revenus supplémentaires, certains propriétaires n’hésitent pas à devenir hébergeur et à louer leur résidence principale, une partie de l’année. Bonne idée ! Mais il existe quelques conditions pour ne pas enfreindre la loi.

Si vous louez votre résidence principale dans une ville de plus de 200 000 habitants, vous devez :

  • Enregistrer votre bien auprès des services de votre mairie (le plus souvent en ligne) afin de déclarer votre activité de location touristique. La déclaration de votre logement vous permettra d’obtenir un numéro d’enregistrement, exigé par les plateformes de réservation, comme Airbnb.
  • Vous acquitter de la taxe de séjour. Airbnb/Abritel la collecte automatiquement, pour le compte des collectivités.

Il n’existe pas d’obligation d’assurance, pour les meublés de tourisme. Cependant, Airbnb vous propose une couverture pour les dommages de base avec la « garantie hôte Airbnb » et « l’assurance hôte Airbnb ».

À Noter : le règlement de copropriété peut faire obstacle à la location de courte durée. N’hésitez pas à contacter votre syndic, en cas de doute.

Le saviez-vous ?

Si vous êtes locataire, sachez que vous avez le droit de sous-louer votre logement avec l’accord express et écrit de votre propriétaire. En revanche, il est strictement interdit de sous-louer un logement social, sous peine d’expulsion (Art. L. 145-31 du Code de commerce).

Et pour les résidences secondaires ?

La résidence secondaire n’échappe pas à la réglementation lorsqu’il s’agit de location de courte durée. Au niveau national, deux obligations vous incombent :

  • Vous devez obligatoirement déclarer votre location de meublé de tourisme à la mairie, quel que soit le lieu de résidence de votre logement. En cas de non-déclaration, vous risquez une amende de 450 €.
  • Vous devez également effectuer une déclaration de changement d’usage de votre bien, s’il est situé dans une grande métropole ou dans une zone tendue. Renseignez-vous auprès des services de votre mairie car dans ce cas de figure, le manquement à vos obligations peut vous coûter très, très cher. L’amende peut atteindre jusqu’à 50 000 €.

Enfin, dans certaines villes en pénurie de logements, un principe de compensation doit être observé pour avoir le droit de louer votre résidence d’agrément. Ce principe impose au propriétaire de proposer un autre bien en location classique pour tout bien proposé en location de courte durée. Le plus souvent, le bien devra être de taille similaire et situé dans le même arrondissement. Le principe de compensation existe dans les villes de Paris, Lyon, Marseille, mais aussi au Pays basque...

La fiscalité des locations meublées touristiques

Vous avez l’obligation de déclarer les revenus de votre activité de location saisonnière à l'administration fiscale lorsque vous remplissez votre déclaration de revenus annuelle. Les revenus locatifs des meublés ne sont pas soumis à la TVA.

Le plus souvent, en tant que loueur en meublé non-professionnel, vous serez assujetti au régime micro des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), tant que vos revenus annuels ne dépassent pas le plafond de 72 600 €. Vos revenus locatifs bénéficient d’un abattement de 50 %, puis ils sont taxés selon votre tranche d’imposition. Au-delà de 72 600 € de revenus annuels, c’est le régime réel qui s’applique.

Petite particularité pour les logements classés qui bénéficient d’un abattement de 71 % sur les loyers encaissés.

Estimez le loyer de votre bien

Airbnb et les JO de Paris 2024

Les Jeux olympiques et paralympiques de Paris 2024 auront lieu du 26 juillet au 11 août prochains. Selon l’Office du tourisme de la capitale, près de 16 millions de visiteurs sont attendus en France. Une belle opportunité pour les propriétaires, parisiens notamment.

Selon le Figaro, « un Francilien sur cinq envisage de louer son logement pour la première fois durant les Jeux ». C’est dire si certains ont flairé le bon coup. D’ailleurs, comme pour les locations durant la coupe du monde de rugby, certains hébergeurs prévoient de faire grimper le prix de la nuitée. Le prix médian à payer pour une nuitée risque d’être multiplié par 4, 5, ou 6 en fonction du type de logement. Dans Paris, on s'attend à des tarifs compris entre 400 et 500 euros la nuit.

Pour profiter au mieux de l’événement, si vous avez l’intention de louer votre logement sur Airbnb, voilà quelques bons conseils :

  • N’oubliez pas d’enregistrer votre location auprès de votre mairie, afin d’obtenir votre numéro d’enregistrement.
  • Même lorsque les assurances ne sont pas obligatoires, il est préférable de se prémunir contre les incidents de type vols, dégradations, etc. Le site d’Airbnb recommande de « disposer d’une assurance responsabilité civile et d’une protection des biens adaptées ».
  • Si vous pensez faire exploser le prix de la nuitée de votre location, sachez qu’Airbnb prévoit de prévenir l’hôte lorsque le prix constaté pendant les jeux est excessif.
  • N’hésitez pas à mentionner la proximité de votre location avec les stades et infrastructures des jeux. Donnez toutes les informations sur les transports vers tel ou tel site sportif.

Un dernier bon plan pour la route : pour les nouveaux sur la plateforme, Airbnb met en place Airbnb Start pour que vous puissiez bénéficier des conseils gratuits d’un hôte expérimenté (Superhôte). À vous de jouer ! 

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