Tout savoir sur le statut LMNP

C'est lorsqu'un bien immobilier est loué tout équipé. Il peut s'agir d'une maison, d'un appartement ou encore d’une partie d'un logement déjà occupé. Ce statut existe depuis 1949 et ses avantages fiscaux sont franchement alléchants. C’est un investissement sur le long terme. Pour que l’opération soit rentable, vous devez conserver le bien afin qu’il puisse être valorisé au fil des années.

Tout logement, qu’il soit neuf ou ancien, peut être loué en LMNP. On retrouve :

- Les biens classiques. Il s’agit le plus souvent d’appartements, de studios ou de petites surfaces.

- Les biens faisant partie de résidences de services. Entendez, les résidences étudiantes, les EHPADS... Là, vous signerez un bail commercial de neuf ans minimum avec le gestionnaire de la résidence. C’est lui qui assurera la gestion locative de votre bien.

- Une partie de votre logement ou une chambre inoccupée.

Pour être considéré comme tel, le logement doit remplir un certain nombre de critères : 

Pour commencer il ne doit représenter aucun risque pour la santé du locataire et lui offrir un confort minimal. C’est la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989. Et le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 mentionne les éléments indispensables à un logement de ce type. Alors impossible de faire l’impasse sur : 

- Des volets ou rideaux occultants aux fenêtres pour les chambres ou la pièce destinée au sommeil ; - Des luminaires ; - Un couchage complet : une literie, une couverture ou une couette ; - Une cuisine équipée avec des plaques, un four traditionnel ou à micro-ondes ainsi qu’un réfrigérateur et un congélateur ou encore un réfrigérateur combiné ; - De la vaisselle et des ustensiles de cuisine ; - Une table et des sièges ; - Des étagères de rangement ; - Du matériel d’entretien ménager.

Vous pouvez demander des loyers un brin supérieurs à ceux d’une location vide. C’est un bon début. Forcément, vous avez aménagé les lieux. Mais ne vous inquiétez pas, vous vous y retrouverez rapidement. Les avantages du statut LMNP sont surtout fiscaux. Ils varient en fonction du régime auquel vous êtes raccroché. 

Vous dépendez du régime micro-BIC si vos revenus ne dépassent pas les 72 600 €/an. Vous bénéficiez alors d’un abattement forfaitaire de 50% sur vos recettes locatives.

Au-delà, de ce seuil et jusqu’à 247 000 €/an, c’est le régime de bénéfice réel qui s’applique. Grâce à l’amortissement - l'estimation de la perte de valeur de votre équipement avec les années -, ainsi qu’à la déduction de l’ensemble des dépenses liées à votre activité de LMNP : charges de copropriété, frais d’honoraires d’agence, intérêts d’emprunt, taxe foncière, assurances, vous profitez d’une baisse considérable du montant de vos impôts.

Par ailleurs, à moins que votre bien se trouve dans une résidence étudiante, de tourisme ou dans tout autre résidence avec au moins 3 services type : cafétéria, lingerie, réception, vous êtes exonérés de TVA, cf l'article 261 D du code général des impôts (CGI).

Pour bénéficier des avantages prévus par le statut LMNP, vous devez remplir quelques conditions :

Vos recettes ne doivent pas dépasser les 23 000 € ou rester inférieures aux revenus du foyer fiscal. Ce sont les revenus issus des salaires, pensions, rentes ou de l’exercice d’une autre activité, commerciale ou non. À défaut, vous devenez un professionnel. Vous répondrez alors du régime juridique de loueur meublé professionnel (LMP).

Inscrivez-vous, via le formulaire Cerfa n°11921 (P0i), auprès du greffe du tribunal de commerce dont dépend votre bien. Vous avez 15 jours à compter de la première location du bien meublé pour le faire. Vous obtiendrez alors un numéro SIRET qui vous permettra d'obtenir le sacré statut.

Ensuite, vous devrez déclarer vos revenus aux impôts : catégorie Bénéfices Industriels et Commerciaux - BIC -. En parallèle, vous deviendrez redevable de la Contribution Foncière des Entreprises - CFE -. Sauf si vous n'avez pas perçu plus 5 000 € sur l’année, via votre ou vos activités commerciales.