Y'a-t-il des passoires thermiques impossibles à rénover ?

Promulguée le 24 août 2021, la loi climat et résilience donne un coup d’accélérateur à la transition écologique dans de nombreux secteurs économiques. Celui du bâtiment, qui génère près de 23 % des émissions de gaz à effet de serre (GES), ne fait pas exception.

Plusieurs mesures très incitatives contraignent progressivement les bailleurs à rénover leur bien immobilier. Voilà un petit rappel du calendrier légal : 

• 2023 : gel des loyers des passoires énergétiques et interdiction de mettre en location les pires passoires thermiques (G+).
• 2025 : interdiction de louer les passoires thermiques avec l’étiquette G du DPE.
• 2028 : interdiction de louer les passoires thermiques avec l’étiquette F du DPE.
• 2034 : interdiction de mettre en location les logements classés E au DPE.

L’architecture singulière d’un logement, le mode de calcul du diagnostic de performance énergétique (DPE), le processus de décision à l’unanimité dans les copropriétés peuvent être de sérieux obstacles à la rénovation énergétique. Quelles sont ces catégories de passoires énergétiques un peu récalcitrantes ? 

Les bâtiments classés 

Il arrive que les objectifs de performance énergétique des bâtiments entrent en conflit avec ceux de la conservation du patrimoine français. 

C’est ce qui se passe notamment avec les monuments historiques ayant obtenu une mauvaise note au DPE. Ces bâtiments souvent anciens sont pourtant de vraies passoires laissant s’infiltrer l’air froid à tous les étages. Brrr ! Leur rénovation thermique est nécessaire. 

Le souci ? La loi protège les bâtiments classés au titre des monuments historiques ainsi que leurs abords. Toute transformation sur un bâtiment classé nécessite au préalable l’aval du préfet. « Les travaux de réparation ne doivent pas modifier l’aspect général du bâtiment ni la nature des matériaux. » Ce qui réduit considérablement les possibilités de rénovation thermique. 

À Paris, la rénovation des immeubles haussmanniens pose aussi problème. Pourtant, environ deux tiers de ces bâtiments (datant des années 1870-1920) ont une étiquette en F ou G au DPE. Il faudrait privilégier l’isolation thermique par l’intérieur pour préserver l’esthétique des façades. Mais cette intervention réduit la surface habitable des habitations. Ce qui impacte la valeur du patrimoine à la revente. Le problème reste donc entier.

Les petites surfaces et les logements sous les combles 

Parmi les passoires thermiques présentes sur le territoire, on retrouve beaucoup de petites surfaces et de biens mansardés. L’ennui, c’est que la nouvelle méthode de calcul du DPE, entrée en vigueur en 2021, ne favorise pas les biens immobiliers de petites tailles. L'Union des syndicats de l’immobilier (Unis) et la Fédération Interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) ont constaté très tôt « des écarts très importants des résultats du DPE V3 (le nouveau DPE) par rapport à la réalité terrain et à la V2 du DPE (l'ancien DPE) ».

Le président de la FNAIM ajoute : « Si vous avez des équipements dans votre studio qui correspondent à ceux d’un T2, rapporté à la surface habitable, le coût de la production d’eau chaude va plus peser sur le DPE d’un studio que sur celui d’un T2 ».

De plus, ces logements, souvent situés en rez-de-chaussée ou sous les toits, ont plus de « surfaces déperditives » car elles sont en contact avec l’air extérieur. Ce qui rend la rénovation plus coûteuse, rapportée au montant du loyer perçu. 

Certains logements en copropriété

En copropriété, tous les logements n’obtiennent pas nécessairement la même note au DPE. Dans un même immeuble, certains peuvent détenir une étiquette D, lorsque d’autres présentent une étiquette F sur leur diagnostic. 

Tous les copropriétaires n’ont donc pas les mêmes intérêts à la rénovation globale du bâtiment. Pourtant, la rénovation thermique de certains biens immobiliers passe nécessairement par la rénovation des parties communes. 

La prise de décision collective concernant les travaux devant être prise aux deux tiers des copropriétaires, il arrive que le déclenchement des travaux soit bloqué. Une faiblesse du mode décisionnel que le gouvernement entend réformer sous peu, afin de stimuler la transition énergétique des copropriétés. Affaire à suivre…

Heureusement, une rénovation énergétique bien pensée en amont permet un gain énergétique significatif pour de nombreux logements. Pour alléger le coût des travaux, il existe des aides publiques destinées aux propriétaires bailleurs. Environ 2,1 millions de logements ont baissé leur consommation d’énergie grâce aux aides à la rénovation (source gouvernement 2019).

MaPrimeRenov’ 

À destination des bailleurs et des propriétaires occupants, le montant de l’aide forfaitaire de MaPrimeRenov’ dépend du type d’opération réalisée et du revenu du ménage. Il peut atteindre jusqu’à 20 000 €, sur 5 ans. 

Quelques conditions sont nécessaires pour être éligible : 

• Le logement doit être une résidence principale.
• Il doit avoir été construit depuis plus de 15 ans.
• Les travaux doivent être réalisés par un artisan possédant la mention RGE « Reconnu Garant de l’Environnement ».

La prime CEE classique 

C’est le bouquet d’aides pour la rénovation énergétique le plus important en France. Il s’adresse à tous les niveaux de revenus et peut être demandé par les propriétaires bailleurs ou occupants, les locataires et les occupants à titre gratuit. 

Le montant de l’aide dépend du type d’opération, de l’efficacité des travaux et de la zone géographique du logement. Le montant n’est pas plafonné. 

Les conditions d’éligibilité de l’aide sont les suivantes : 

• Le logement peut être une résidence principale ou secondaire.
• Il doit avoir plus de 2 ans.
• Les travaux éligibles sont précisés dans une liste de 50 opérations.
• L’artisan doit posséder la mention RGE.

La prime CEE coup de pouce 

Les primes « coup de pouce énergie » aident au financement de certains travaux de rénovation énergétique comme l’isolation des combles et des toitures ou encore l’installation d’un système solaire combiné. Un système de bonus est mis en place pour les foyers modestes. Les conditions d’éligibilité sont les mêmes que pour la prime CEE classique. 

L’éco-prêt à taux zéro (éco-PTZ) 

Dispositif prolongé jusqu’au 31 décembre 2023, l’éco-prêt à taux zéro permet de financer des travaux de rénovation énergétique en contractant un prêt remboursable, sans intérêts. Les propriétaires occupants et les bailleurs peuvent contracter ce prêt. Il n’y a pas de conditions de revenus. Le remboursement se fait sur 15 ans maximum, 20 ans dans le cas d’une rénovation globale. 

Si la rénovation énergétique est en marche, certains propriétaires se heurtent à des difficultés qui n’ont pas toujours été anticipées par les décideurs. Bonne nouvelle ! S’agissant, de l’impossibilité de rénover un logement en copropriété, si le propriétaire bailleur prouve sa bonne foi en ayant effectué les démarches nécessaires, il pourra se voir exonéré de l’interdiction de louer.