DPE : quelle décote sur les prix des passoires thermiques ?

Avouons-le : on a (presque) tous le même réflexe quand on consulte une annonce immobilière. Avant même d’envisager une visite, on vérifie le diagnostic de performance énergétique (DPE). Vous savez, cette lettre qui va de A (la note parfaite) à G (pour les plus mauvais élèves) et qui nous indique illico si le logement convoité est une passoire thermique. Ou non. Pourquoi le DPE a-t-il pris tant d’importance dans nos vies ces derniers mois ? Parce que les prix de l’énergie ont flambé. Parce que les effets de la loi Climat et Résilience - avec son lot d’obligations et d’interdictions - se font déjà sentir sur le marché immobilier.

C’est ce qu’ont observé les experts data science de Meilleurs Agents. En se basant sur 5 millions d’annonces immobilières et sur une étude d’opinion menée auprès de 5 000 Français par OpinionWay, il ressort que même s’ils sont encore 71% à ne pas connaître les nouvelles réformes qui lui sont associées, 8 Français sur 10 ont déjà entendu parler du DPE. Forcément.

Et alors qu’au 1er janvier 2023, ce sont seulement 200 000 biens G+ qui sont concernés par l’interdiction de mise en location, les Français ont déjà fait du DPE un critère de choix. En effet, 90% des futurs acquéreurs déclarent d’ores et déjà ne visiter que les biens ayant un bon DPE et 40% considèrent un mauvais DPE comme un argument de négociation. 

Selon Meilleurs Agents, ce sont ainsi près de 70 % des appartements classés F ou G qui sont négociés dans les 10 plus grandes métropoles françaises (hors Paris), contre 61 % pour les biens des classes supérieures.

Les prix des passoires thermiques ont en outre augmenté deux fois moins que les prix des autres biens depuis juillet 2021 : +3,7 % contre +7 % en moyenne en France. Avec toutefois d’importantes disparités selon les territoires. Les logements bien placés dans les grandes villes (comme à Marseille par exemple) restent relativement épargnés par ce phénomène de dépréciation. 

En parallèle, les futurs vendeurs se disent prêts à baisser leur prix à cause du mauvais DPE de leur bien (79 % pour les vendeurs de résidence principale et 57 % pour les vendeurs d’investissement locatif). Ainsi, les passoires sont proposées sur le marché à un prix de vente en moyenne 3,9 % moins cher qu’un bien équivalent mais mieux classé. Toujours selon Meilleurs Agents, la marge de négociation atteint -5,6 % en moyenne en France (contre -3,7 % pour les biens des autres classes).

Autre fait notable : un certain nombre de propriétaires bailleurs ont décidé de vendre leurs biens classés F ou G plutôt que de réaliser des travaux de rénovation pour continuer à les louer. “En interdisant progressivement les locations des classes énergétiques les plus mauvaises, la loi Climat et Résilience pousse peu à peu le marché immobilier dans une nouvelle dynamique. Nous n’en sommes qu’au début du calendrier mais des impacts sont déjà visibles, au-delà du simple marché de l’investissement. Avec un stock de passoires plus important sur le marché qu’il y a 18 mois, des acheteurs plus avertis et des vendeurs prêts à revoir leur prix à la baisse, le DPE est devenu un vrai critère de valorisation. Ainsi, une passoire énergétique est proposée sur le marché avec une décote de -3,9% par rapport au même bien avec une meilleure étiquette énergétique. Elle sera négociée de -5,6%. De plus, cet écart est en train de se creuser, en témoignent les différences d’évolution de prix entre les passoires et les non passoires”, conclut Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents.