Un mauvais DPE plombe-t-il (vraiment) le prix de votre logement ?

Le diagnostic de performance énergétique est devenu l’un des sujets de préoccupation majeure des acheteurs et des vendeurs, par effet de ricochet. Pourquoi ? Parce qu’il donne une indication précieuse sur la performance énergétique d’un bien immobilier. Mais alors, qu’est-ce qu’un mauvais DPE ? A-t-il un impact sur le prix de vente d’un bien immobilier ? Peut-il remettre en question l’obtention d’un prêt bancaire ? Que faire en cas de mauvais DPE ? 

DPE : bref rappel 

Le diagnostic de performance énergétique (DPE) est une évaluation de la performance énergétique et climatique d’un logement. Il permet aux acquéreurs et aux locataires d’être informés sur la valeur verte d’un bien immobilier et donne des indications sur l’estimation des charges énergétiques du logement. Le document qui contient de nombreuses informations (description des équipements de chauffage, confort d’été, etc.), présente également une étiquette énergétique et climatique. 

• L’étiquette énergie renseigne sur la consommation énergétique du logement avec une classification en 7 classes, allant de A (très performant) à G (très énergivore). 
• L’étiquette climat informe sur les émissions de gaz à effet de serre (GES), avec toujours 7 classes allant de A (faibles émissions) à G (fortes émissions).

C’est quoi un mauvais DPE ? 

Le ministère de la transition écologique et de la cohésion des territoires publie la répartition des étiquettes DPE au 1er janvier 2022 : 

• Étiquette A : 2 % 
• Étiquette B : 3 % 
• Étiquette C : 24 % 
• Étiquette D : 32 % 
• Étiquette E : 22 % 
• Étiquette F : 10 % 
• Étiquette G : 7%. 

Les logements dont la classe énergie correspond à A, B ou C désignent des logements très performants (étiquette A) à relativement performants (étiquette C), avec un bon DPE. Le seuil de performance maximum n’excède pas : 180 kWh/m²/an d’énergie primaire. Les logements dont la classe énergie est comprise entre D et F (au-delà de 181 kWh/m²/an) sont considérés comme énergivores avec un DPE à améliorer ou mauvais. Ils représentent environ 54 % sur la totalité des résidences principales en France. Les passoires thermiques qui sont amenées à disparaître progressivement sont floquées des notes F et G avec une consommation d’énergie primaire supérieure à 331 kWh/m²/an. Elles représentent environ 17 % des résidences principales. 

Quel impact sur le prix de vente de votre bien ? 

Lorsque vous mettez votre maison/appartement à la vente, vous devez transmettre à l’acquéreur le bilan énergétique et climatique du logement. Depuis le 1er novembre 2006, le DPE est obligatoire dans le cadre de la location ou de la vente d’un bien immobilier.  S’il pouvait passer totalement inaperçu il y a quelques années, le DPE est aujourd’hui un critère important pour les acheteurs. Plus attentifs à la question climatique, ils sont aussi pleinement conscients de la valeur ajoutée d’un logement économe en énergie.  Un mauvais DPE impacte-t-il le prix de vente de votre bien immobilier ? La réponse est oui. Incontestablement. Plusieurs études le prouvent et c’est un fait qui devrait s’amplifier.  Chaque année, l’association Les Notaires de France publie sur son site une étude portant sur la valeur verte des logements. L’étude de 2021, nous apprend que l’impact sur le prix des maisons (de -19 % à -3 % pour les passoires thermiques) est plus important que pour les appartements (de -11 % à -2 %). Il faut noter également que selon les régions, l’impact sur les prix sera également plus ou moins important. Par exemple, en région Ile-de-France la surcote et la décote sont faibles en raison des spécificités du marché immobilier à Paris (prix élevés/marché très tendu).  Quelques résultats de l’étude : 

• En région Nouvelle-Aquitaine, la décote sur les prix peut atteindre -11 % pour les appartements anciens classés F et G. Un bon DPE en revanche peut permettre de vendre l’appartement 10 % plus cher en moyenne. 
• En région Occitanie, les appartements anciens classés F et G sont dévalués de 5 %. Les appartements anciens classés A et B sont vendus 16 % plus chers en moyenne. 
• En région Grand Est, les maisons anciennes classées A et B se vendent en moyenne 14 % plus cher. Les logements classés E subissent une décote de 6 %. Les logements en F et G se vendent en moyenne 14 % moins cher. 

Comment est calculé le DPE ?

Depuis la récente réforme du DPE (1er juillet 2021), le diagnostic a connu plusieurs évolutions. La méthode de calcul en fait partie. Désormais unifiée, la méthode des 3 CL (méthode conventionnelle) s’applique pour tous les logements.  La méthode sur facture qui consistait à faire la moyenne des 3 dernières années de consommation de chauffage est désormais caduque. Le DPE vierge qui n’apportait aucune information sur la performance énergétique du bien est interdit.  Plus exhaustive, la méthode des 3 CL prend en compte plusieurs facteurs : isolation, ponts thermiques, équipement de chauffage, etc. Le calculateur mis en place par le ministère du Logement mouline toutes ces informations relevées par votre diagnostiqueur, à l’aide de ses outils spécifiques. Il en ressort la note des classes énergie et climat. 

Que pouvez-vous faire en cas de mauvais DPE ?

En cas de mauvais DPE, le premier réflexe consiste à bien lire son diagnostic, car il possède de nombreuses informations concernant le logement. Une partie recommandation complétée par le diagnostiqueur indique les travaux de rénovation énergétique à effectuer pour améliorer la performance énergétique de votre bien.  Le plus souvent, la mauvaise note du DPE est attribuée à la mauvaise isolation des murs, à l’isolation du toit, ou au type de chauffage très énergivore.  Certains travaux de rénovation sont plus onéreux que d’autres. À vous de juger, s’il vaut mieux vendre votre logement en l’état (malgré l’impact sur le prix), ou effectuer les rénovations nécessaires. Il est considéré qu’il faut débourser en moyenne 15 000 € pour changer de classe énergétique. Vous ne pourrez pas toujours récupérer cette somme dans le prix de vente de votre bien, car en matière de transaction, l’un des critères les plus importants est la bonne estimation immobilière.  En revanche, si vous effectuez les rénovations nécessaires pour atteindre une classe énergie comprise entre A et C, vous pourrez effectuer une opération intéressante et vendre/louer le bien à un meilleur prix.