Rénovation énergétique et copropriété : mode d'emploi

Système de chauffage collectif non-performant, mauvaise isolation des murs extérieurs... autant de faiblesses qui peuvent plomber le diagnostic de performance énergétique (DPE) de votre habitation. Il faut agir ! Mais la prise de décision collective peut s’avérer complexe, en raison des sommes conséquentes à engager. Quelles sont donc les mesures préconisées par le gouvernement pour accélérer la rénovation énergétique des copropriétés ? Est-elle obligatoire ? Quelles aides existent ? 

Le gouvernement veut encourager la rénovation énergétique des copropriétés  

En 2021, selon les chiffres de l’Agence nationale de l’habitat (ANAH), le registre des copropriétés faisait état de 501 646 copropriétés immatriculées sur le territoire (environ 10 millions de logements) pour seulement 21 836 logements rénovés au titre des parties communes. Un résultat encore très faible lorsqu’on sait que plus de 100 000 copropriétés sont des passoires thermiques.  Les principales raisons ?

• Un « reste à charge » encore trop élevé pour certains ménages malgré les aides disponibles pour la rénovation thermique de l’habitat collectif.
• Un vote aux 2/3 des copropriétaires qui bloque la prise de décision pour déclencher les travaux, selon le ministre délégué chargé de la Ville et du Logement, Olivier Klein.

Le gouvernement entend alors faciliter la rénovation énergétique des bâtiments collectifs, ainsi que le recours aux différentes aides, dont le dispositif phare : MaPrimeRénov’ Copropriétés. Le 8 novembre dernier, le ministre délégué Olivier Klein a précisé travailler sur des améliorations. Trois idées devraient être développées : 

• La modification des critères de majorité pour faciliter la prise de décision. L’accord de la moitié des copropriétaires devrait suffire pour voter la rénovation. Aujourd’hui, il faut le consentement des 2/3. 
• La possibilité d’organiser des assemblées générales extraordinaires en visioconférence.
• Une plus grande modularité du montant de l’aide pour encourager les ménages modestes et très modestes, ainsi que les copropriétés les plus fragiles. 

La rénovation énergétique est-elle obligatoire en copropriété ? 

Pour lutter contre la précarité énergétique, le gouvernement met tout en œuvre pour accélérer la rénovation énergétique du logement et des copropriétés. Il en va également de la préservation de la planète, et du confort de vie des occupants. De plus, les économies d’énergie réalisées sont substantielles.  La loi climat et résilience publiée le 24 août 2021 au Journal officiel, introduit un nouveau Diagnostic de performance énergétique-collectif (DPE-collectif) obligatoire pour les copropriétés dont le permis de construire a été déposé à une date antérieure au 1er janvier 2013. Les échéances concernant cette disposition sont les suivantes : 

• 1er janvier 2024 pour les copropriétés de plus de 200 lots ;
• 1er janvier 2025 pour les copropriétés entre 50 et 200 lots ;
• 1er janvier 2026 pour les copropriétés d'au maximum 50 lots.

De plus, « un audit énergétique est obligatoire dans les copropriétés de cinquante lots ou plus, équipées d'une installation collective de chauffage ou de refroidissement, et dont la date de dépôt de la demande de permis de construire est antérieure au 1er juin 2001 », précise l'Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL).  La loi prévoit également le gel du loyer des passoires thermiques et l’interdiction de mettre en location les passoires thermiques avec un DPE G+, dès janvier 2023. Tous les logements classés G seront interdits à la location dès 2025, les logements en F dès 2028 et les logements classés E dès 2034. Aucun retour en arrière sur ces dates n’est prévu par le gouvernement qui souhaite atteindre les objectifs fixés dans le cadre de l’accord de Paris sur le climat.  Les travaux de rénovation énergétique deviennent donc obligatoires dans les copropriétés pour continuer à jouir de son bien immobilier. Les systèmes de chauffage sont également pointés du doigt dans le logement collectif. Ceux qui utilisent des combustibles trop polluants sont dans le viseur. Les équipements de chauffage au fioul et au charbon ne pourront plus être utilisés. De même que le chauffage au gaz, interdit pour tous les logements collectifs dès 2025. Les systèmes de pompe à chaleur, poêle à granulés, chaudière biomasse, pourront être des alternatives. 

Quelles aides pour la rénovation thermique des copropriétés ?  

MaPrimeRénov’ Copropriétés    

Disponible depuis le 1er janvier 2021, MaPrimeRénov’ Copropriétés soutient les travaux de rénovation énergétique des copropriétés. Elle est versée au syndicat de copropriétaires pour l’entreprise des travaux sur les parties communes.  Pour en bénéficier, quatre conditions doivent être réunies : 

• La copropriété doit avoir plus de 15 ans et 75 % des logements doivent être des résidences principales ;
• La copropriété doit être immatriculée (registre national des copropriétés) ;
• Les travaux réalisés doivent permettre une amélioration significative du confort et de la performance énergétique (+35 % de gain énergétique minimum) ;
• Les travaux doivent être réalisés par un professionnel avec un opérateur d’assistance à maîtrise d’ouvrage (AMO). 

Le montant de l’aide MaPrimeRénov’ Copropriétés s’élève à 25 % du montant des travaux avec un plafond de 15 000 € pour chaque logement de la copropriété. Plusieurs bonus sont prévus selon la classe énergie atteinte après travaux. Par exemple, un bonus de 500 € par logement est alloué lorsque la copropriété sort de l’état de passoire énergétique (DPE F ou G).  Des financements supplémentaires sont prévus pour les propriétaires aux ressources modestes ou pour les copropriétés fragiles. La valorisation des CEE (certificat d’économie d’énergie) est possible dans certains cas. 

Coup de pouce CEE en copropriété 

Dans le cadre du dispositif des certificats d’économie d’énergie (CEE), les primes « Coup de pouce énergie » peuvent aider à financer certains travaux de rénovation énergétique. Pour les copropriétés, tous les projets de rénovation globale sont concernés depuis octobre 2020. Changement des systèmes d’éclairage, isolation thermique, isolation des combles, etc.  En copropriété, le montant de la prime Coup de pouce dépend de la taille de la copropriété, du type de travaux entrepris, du gain énergétique après travaux.  Pour profiter de la prime, il faut observer quelques conditions : 

• La copropriété concernée par les travaux doit avoir plus de 2 ans et être située en France métropolitaine ;
• 75 % de la surface chauffée doit être destinée à des logements d’habitation ;
• L’entreprise réalisant les travaux doit être agréée (label RGE).

L’Éco-PTZ copropriété et MaPrimRenov’ copropriété peuvent être cumulés avec la prime CEE. 

Éco-PTZ Copropriété 

Comme sur le modèle du prêt à taux zéro (PTZ), l’Éco-PTZ est un prêt sans intérêts permettant de financer des travaux de rénovation énergétique.  L’Éco-PTZ copropriété concerne la rénovation des parties communes ou celle des parties privée lorsque son bénéfice profite à tous. Son montant peut atteindre 30 000 € par logement ou 50 000 € par logement dans le cas d’une rénovation globale. L’Éco-PTZ copropriété va au bénéfice du syndicat des copropriétaires.  Dans le cadre de la rénovation énergétique des copropriétés, l’année 2023 devrait aller vers la simplification des processus et la promotion des aides dédiées. Une bonne nouvelle pour tous les copropriétaires qui se battent pour la transition énergétique du bâti collectif.