Acheter un monument historique : du rêve à la réalité

Karin Scherhag 29 aoû 2022
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Acheter un bien classé monument historique, c'est possible. Mais est-ce bien raisonnable ? Voilà ce qui vous attend.
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acheter monument historique
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À l’approche des Journées européennes du patrimoine, qui se tiendront cette année les 17 et 18 septembre, on s’est pris à rêver de châteaux, de manoirs et d’édifices exceptionnels, vestiges de notre Histoire. Car oui, on peut devenir propriétaire d’un bien classé monument historique. Mais à quel prix ? Qu’on soit passionné d’art et d’histoire désireux de contribuer à la préservation du patrimoine français ou qu’on soit très riche et à la recherche d’un placement immobilier singulier qui permette de réduire le montant de notre impôt, on peut envisager d’acquérir un monument historique. Et c'est précisément pour permettre une restauration du patrimoine qu’ont été mises en place diverses législations. On vous explique les raisons d’investir dans un bien classé... et les obligations que cela engendre.
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C'est le nombre d'immeubles protégés au titre des monuments historiques en France

Acheter un bien classé monument historique : à quelles conditions ?

Instaurée en 1913, la loi Monuments historiques a pour objectif de favoriser l’entretien et la restauration d’un bien immobilier classé monument historique ou inscrit à l’inventaire supplémentaire des monuments historiques (ISMH). Ce dispositif, toujours en vigueur, est ouvert à tous les contribuables domiciliés fiscalement en France. Cependant, il s’adresse particulièrement aux investisseurs fortement imposés ! En effet, il s’agit d’une acquisition qui demande un financement important et qui exige de respecter certaines conditions, à savoir : 
  • Les travaux de restauration sont soumis à une autorisation spéciale de travaux et doivent être déclarés d’utilité publique ;
  • La présence d’un architecte des Bâtiments de France est obligatoire ;
  • Le bien doit être conservé pendant quinze ans au moins par son propriétaire.
De même, le propriétaire doit s’engager à préserver et à entretenir le bien classé. Par ailleurs, pour être éligible à la loi Monuments historiques, le bien immobilier doit être au choix :
  • classé monument historique, 
  • être inscrit à l’ISMH, 
  • faire partie du Patrimoine national,
  • avoir le label délivré par la Fondation du patrimoine

Le saviez-vous ?

La loi Monuments historiques n’impose pas au propriétaire de louer le bien. En revanche, si le bien est mis en location, il devra être loué vide et en résidence principale. 

Acheter un monument historique : quels avantages ?

La loi Monuments historiques offre des avantages fiscaux uniques ! Jugez plutôt. 

1. Une réduction d’impôt permettant de déduire 100% des travaux 

En effet, les travaux de rénovation du bien classé sont déductibles de votre revenu global sur un, deux ou trois ans, sans limitation de montant. De plus, ce dispositif échappe au plafonnement des niches fiscales de 10 000 € par an ! Attention, tous les travaux réalisés doivent avoir obtenu l’accord du ministère de la Culture et être contrôlés par un architecte des Bâtiments de France.

2. Un déficit foncier sans limite

Avec la loi Monuments historiques, vous pouvez en effet déduire de vos revenus fonciers les intérêts d’emprunt de votre crédit immobilier, les charges d’entretien et les travaux, et ce sans limitation de montant ni restriction. De plus, l’excédent est imputable sur les revenus globaux. L’autre avantage avec la loi Monuments historiques, c’est qu’il est possible de bénéficier du déficit foncier sans que le bien génère de recettes. Ainsi, le propriétaire peut imputer :
  • 100 % des dépenses liées aux travaux, 
  • 50% des charges sont déductibles si le bien n’est pas ouvert au public,
  • 100% des charges sont déductibles si le bien est ouvert au public au minimum 50 jours par an dont 25 jours non ouvrables d'avril à septembre. 

3. Une exonération des droits de succession sous conditions  

Pour finir, les héritiers d’un bien classé monument historique peuvent être exonérés des droits de succession s’ils signent une convention à durée indéterminée avec le ministère de la Culture et des Finances. Ils doivent alors respecter les conditions suivantes :
  • La conservation et la préservation du bien ;
  • Le lieu doit être ouvert au public au minimum 100 jours par an (dimanche et jours fériés), dont 80 jours de juin à septembre.

Achat d’un monument historique : contraintes et obligations

Acquérir, rénover et entretenir un monument historique demande un effort financier et un engagement personnel importants. D’autant que le bien, comme on vient de l'expliquer, pour bénéficier de tous ces avantages fiscaux, il faut conserver le bien pendant au moins 15 ans. Sans oublier la plus-value immobilière qui est calculée sur le prix d’acquisition hors travaux. Résultat ? Afin d’éviter de payer une plus-value trop importante, le mieux est encore de conserver le bien pendant 30 ans ! De plus, un propriétaire d’un monument historique a une responsabilité de conservation et de préservation du patrimoine et doit être actif dans la recherche de subventions pour y parvenir. Afin d’éviter les pièges de la défiscalisation, il est plus que conseillé de faire appel à un conseiller en gestion de patrimoine. Vous l'aurez compris, acheter un bien classé n'est pas une mince affaire et mieux vaut y réfléchir à deux fois avant de se lancer. Mais le rêve vaut parfois quelques sacrifices...

Le patrimoine durable en lumière

Les 17 et 18 septembre prochains, la 39ème édition des Journées européennes du patrimoine mettra à l'honneur le patrimoine durable. Partout en métropole et dans les territoires d'Outer-mer, les propriétaires publics et privés de monuments historiques, les associations de sauvegarde et de valorisation du patrimoine, les restaurateurs et conservateurs de biens patrimoniaux, guides conférenciers et architectes répondront présent pour vous faire découvrir ou redécouvrir les trésors de notre patrimoine. Il y aura forcément un événement majeur près de chez vous !
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