Toulouse, préfecture d’Occitanie, est une ville du sud-ouest où il fait bon vivre. Appréciée des étudiants comme des familles, elle offre un cadre convivial et de bonnes infrastructures. La ville rose séduit locataires et propriétaires. Mais actuellement, vaut-il mieux acheter ou louer à Toulouse ? Voici quelques éléments pour vous aider à faire le bon choix.
En dix ans, les prix immobiliers ont augmenté de 30,6 % à Toulouse
Toulouse, c’est la quatrième ville de France après Paris, Marseille et Lyon. En 2021, l’INSEE y recensait 504 078 habitants et 818 491 pour la métropole toulousaine. Le succès de la ville rose ne se tarit pas, puisqu’elle est en passe de devenir la troisième ville de France avec pas moins de 6 000 personnes en plus sur son territoire chaque année.
L’engouement pour la commune du sud-ouest s’explique par ses très nombreux atouts : une aire urbaine parmi des plus dynamiques d’Europe, des zones d’activités économiques développées (Blagnac, Labège, etc.), des pôles d’activités identifiés (aéronautique et spatial), de nombreuses universités (deuxième ville étudiante avec 130 180 inscrits dans l'Académie), une offre culturelle diversifiée, un art de vivre occitan, une proximité immédiate avec l’Espagne…
En conséquence, en dix ans, les prix immobiliers ont bondi de 30,6 % pour les appartements, selon les données de Meilleurs Agents. Au 1er juin 2025, le prix moyen au m2 à Toulouse est de 3 488 € pour un appartement et 4 344 € pour une maison. Des prix encore raisonnables, avec toutefois, des écarts selon les quartiers et les communes de l’agglomération :
- Toulouse (31000) : 3 488 € le m2 moyen
- Capitole : 5 184 € le m2 moyen
- Carmes : 5 320 € le m2 moyen
- Soupetard : 2 869 € le m2 moyen
- Balma (31130) : 3 658 € le m2 moyen
- Blagnac (31700) : 3 149 € le m2 moyen
- Colomiers (31770) : 2 557 € le m2 moyen
- Labège (31670) : 3 499 € le m2 moyen
Un marché de la location actif, mais quelque peu saturé
Dans les grandes agglomérations françaises, il devient de plus difficile de louer un logement : la pénurie s’installe et les loyers ne cessent d’augmenter. À Toulouse, l’offre de logements se raréfie également, d’autant que le marché du neuf, a bien trinqué ces deux dernières années. « Les mises en vente de logements neufs ont continué de chuter, de 9 % dans l’aire urbaine toulousaine, par rapport à 2024 », selon le magazine ToulÉco. Une situation regrettable alors que la population toulousaine se densifie.
Heureusement, dans la ville rose, les loyers restent encore abordables comparativement à ceux d’autres grandes villes de France. Au 1er juin 2025, le loyer moyen mensuel au m2 est de 14,9 € pour un appartement et 13 € pour une maison. À Bordeaux et à Lyon, il faut compter respectivement 16,9 €/m2 et 17 €/m2.
On note tout de même de fortes disparités entre les loyers toulousains. Dans les quartiers prisés en hypercentre comme les Carmes, la Côte Pavée ou Saint-Cyprien, certains loyers peuvent atteindre jusqu’à 25,2 €/m2 pour un appartement. Un état de fait préoccupant pour les jeunes et les étudiants qui ont de plus en plus de difficultés à se loger à Toulouse intra-muros. Les logements plus excentrés bénéficient de loyers plus contenus comme à Seysses (12,2 €/m2) ou à Fenouillet (12,2 €/m2).
Acheter ou louer à Toulouse ?
En combien de temps votre achat immobilier sera-t-il rentabilisé à Toulouse ? Selon le simulateur acheter ou louer de Meilleurs Agents, il devient plus intéressant d’acheter à Toulouse après 6 ans et 4 mois de possession de votre logement pour un appartement d’environ 50 m2. Si vous comptez vous installer moins longtemps à Toulouse, rester locataire semble plus avantageux financièrement et offre davantage de flexibilité.
Récemment, le marché immobilier à Toulouse a repris des couleurs suite au récent retournement du marché. En avril 2025, la ville comptait parmi celles avec les plus fortes évolutions de prix : +0,7 % selon les équipes scientifiques de Meilleurs Agents. L’heure est donc à la stabilisation avec un dynamisme qui ne fléchit pas. De bonnes raisons de devenir propriétaire à Toulouse, pour tous ceux qui envisagent un emménagement pour un peu plus de six ans.
N'hésitez pas à vérifier, s'il vaut mieux acheter ou louer à Bordeaux , à Lyon, et à Marseille !
Le saviez-vous ?
En 2025, Toulouse Métropole Habitat met en place le bail réel et solidaire (BRS) pour permettre aux ménages modestes l’accession à la propriété à un prix plus abordable. Le dispositif accessible dès l’été 2025 permettra aux nouveaux acquéreurs d’être propriétaires des murs de leur nouveau logement, tout en louant le terrain à un organisme foncier solidaire. Une façon de faire baisser le coût de l’acquisition.
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