Vaut-il mieux acheter ou louer à... Marseille en 2025 ?

Après un ralentissement en 2023, Marseille affiche une reprise du marché immobilier. Un regain de dynamisme qui n’est pas sans conséquences, bien entendu, sur le prix du mètre carré. Depuis le mois de mars, la cité phocéenne affiche ainsi une augmentation tarifaire de 1,2 %, selon les données de notre dernier baromètre immobilier.

Le prix moyen au mètre carré y est désormais de 3 459 € pour un appartement et de 4 615 € pour une maison. Acheter un bien à Marseille coûte quasiment trois fois moins cher qu’à Paris. Cependant, si les prix restent raisonnables pour une métropole, force est de constater qu'ils varient beaucoup d’un quartier à l’autre.

Les quartiers prisés, comme le 7^e et le 8^e, affichent respectivement des prix de 5 145 €/m² et de 6 032 €/m², tandis que des arrondissements plus modestes, comme le 3^e (Belle de Mai), le 14^e ou le 15^e, offrent des opportunités plus abordables, avec des prix de 2 046 €/m², 2 671 €/m² et 2 572 €/m².

• 8^e arrondissement : Prado, Périer, Pointe Rouge, Bonneveine

Pourquoi c’est intéressant ? Cet arrondissement bourgeois est très prisé pour son cadre de vie haut de gamme, sa proximité avec la mer et ses infrastructures de qualité, à l’instar d’écoles réputées, comme le Lycée de Provence.

Les quartiers comme le Prado et Périer – souvent appelés le « Carré d’Or » – offrent des appartements haussmanniens et des villas cossues, idéaux pour les familles aisées.

La Pointe Rouge est également attractive pour son port de plaisance et son accès aux calanques, offrant une tranquillité résidentielle, tout en étant proche du centre-ville. Selon le réseau immobilier Hosman, les prix immobiliers ont augmenté de 32,9 % entre 2019 et 2024, signe d’un fort dynamisme et d’un bon investissement sur le long terme.

Prix moyens : environ 4 768 €/m² pour les appartements (de 2 896 € à 7 239 €) et 6 893 €/m² pour les maisons (de 3 315 € à 12 921 €).

• 6^e arrondissement : Castellane, Notre-Dame-du-Mont

Pourquoi c’est intéressant ? Central et résidentiel, ce quartier séduit par son architecture néoclassique, ses nombreux commerces et restaurants, et ses transports en commun. Le quartier Notre-Dame-du-Mont, connu pour son ambiance artistique et bohème, attire une population jeune et dynamique.

Prix moyens : environ 3 946 €/m² pour les appartements (de 2 579 € à 5 269 €) et 5 787 €/m² pour les maisons (de 3 146 € à 10 317 €).

• 7^e arrondissement : Endoume, Roucas-Blanc, Bompard

Pourquoi investir ? Situé au sud du Vieux-Port, le 7^e arrondissement offre un cadre de vie exceptionnel, avec de belles vues sur la mer et une ambiance de village provençal, notamment à Roucas-Blanc et Bompard. Ces quartiers résidentiels, prisés pour leur calme et leur proximité avec le centre, attirent les familles et les acheteurs en quête de prestige. Les prix y sont élevés, mais la qualité de vie et le potentiel de plus-value en font une valeur sûre.

Prix moyens : environ 5 393 €/m² pour les appartements (de 3 269 € à 8 512 €) et 7 624 € €/m² pour les maisons (de 3 437 € à 14 571 €).

• 1^er arrondissement : Vieux-Port, Belsunce, Noailles

Pourquoi c’est intéressant ? L’hypercentre de Marseille, autour du Vieux-Port, est emblématique pour son charme historique, sa vie nocturne animée et sa forte attractivité touristique. Belsunce et Noailles, bien que plus populaires, sont en pleine mutation, avec des prix encore accessibles, offrant un bon potentiel de valorisation.

Prix moyens : environ 3 180 €/m² pour les appartements (de 1 999 € à 4 493 €) et 4 360 €/m² pour les maisons (de 2 531 € à 7 597 €)

• 2^e arrondissement : La Joliette, Euroméditerranée

Pourquoi investir ? La Joliette et le projet Euroméditerranée sont en pleine transformation, grâce à un ambitieux programme de rénovation urbaine. Avec ses infrastructures modernes, telles que le Mucem et les Terrasses du Port, ce quartier d’affaires attire les jeunes actifs et les entreprises.

Le projet Euroméditerranée 2, qui sera finalisé en 2033, prévoit 14 000 logements neufs, offrant des opportunités pour l’investissement locatif à long terme. Les prix ont augmenté de 22,4 % entre 2019 et 2024, mais restent tout de même abordables par rapport à d’autres secteurs.

Prix moyens : environ 3 546 €/m² pour les appartements (de 2 399 € à 5 483 €) et 4 440 €/m² pour les maisons (de 2 361 € à 7 452 €).

Selon les datas de Meilleurs Agents, le prix moyen d’un loyer au mètre carré à Marseille est de 16,2 € pour un appartement et de 17 € pour une maison. Là encore, les prix des loyers sont bien plus intéressants que ceux de la capitale, où ils s'élèvent à 32 €/m² pour un appartement et 28,5 €/m² pour une maison.

Pour autant, selon une étude de Wurst Partner, la location à Marseille est désormais plus coûteuse que la propriété. En cause la baisse des taux d’intérêt, la diminution des prix immobiliers, la hausse des loyers, sans oublier la réduction du taux de la taxe foncière.

Ainsi, dans la capitale phocéenne, les coûts annuels de la propriété sont estimés à 14 130 € contre 14 680 € pour la location, soit un écart de 550 €.

Selon le simulateur Acheter ou louer conçu par Meilleurs Agents, un projet d’achat à Marseille devient ainsi rentable au bout de seulement 7 ans et 4 mois pour une maison et de 5 ans et 3 mois pour un appartement.

Si vous prévoyez de déposer vos bagages à Marseille pendant plusieurs années, l’option « achat » sera sans hésiter la plus avantageuse. En revanche, si cette nouvelle aventure risque d'être temporaire, n’hésitez pas à louer votre futur logement !

Et pour savoir s'il vaut mieux acheter ou louer à Bordeaux, à Nice et à Lyon, suivez le guide !