Immobilier : faut-il acheter ou louer à Nice en 2025 ?

Sous le soleil niçois, rien ne semble faire de l’ombre au marché immobilier. Pas même la crise ou la hausse des taux d’intérêt. Réputée pour ses tarifs parfois exorbitants, la capitale de la Côte d’Azur travaille son image de ville parmi les plus chères du pays. Selon Meilleurs Agents, les prix au mètre carré à Nice s’établissent à 5 139 € en moyenne. Soit une augmentation de 34,1% en 10 ans et de 2,5% sur la dernière année. Dans le détail, comptez en moyenne 5 547 €/m²* pour une maison et 5 139 €/m²* pour un appartement. 

Les quartiers les plus recherchés, comme le Vieux-Nice ou le centre-ville, continuent de voir leurs prix dépasser les 7 000 euros le mètre carré, en raison de la demande élevée des acheteurs et de l’attrait des investisseurs étrangers pour la belle méditerranéenne. En revanche, les zones périphériques restent plus “accessibles” avec des prix compris entre 3 500 et 4 000 euros le mètre carré. 

Depuis le début de l’année 2025, on constate toutefois un léger ralentissement, avec des hausses plus contenues (proches de la stagnation) : +0,1% par mois depuis janvier. La question est de savoir si cette stabilité est temporaire ou si elle marque une tendance durable pour les mois à venir.

À cela s’ajoute un autre phénomène, sans doute plus préoccupant, l’allongement des délais de vente. Selon Meilleurs Agents, il faut aujourd’hui 87 jours en moyenne pour vendre un bien à Nice, soit une semaine de plus qu’il y a un an.

1. Le centre-ville (Carré d'Or / Vieux-Nice)

• Pourquoi c’est intéressant ? Le centre-ville, notamment autour du Carré d'Or et du Vieux-Nice, est très prisé des investisseurs et des familles. L'emplacement est idéal avec une forte demande de location, notamment touristique. Si vous cherchez un bien pour y vivre à long terme, ce quartier offre également une proximité immédiate avec la mer, les commerces et les transports.

Avantages : Forte demande de location, cadre de vie agréable, prix de l'immobilier qui restent élevés mais relativement stables.  

2. Cimiez 

• Pourquoi c’est intéressant ? Cimiez est un quartier résidentiel huppé, réputé pour ses belles villas et ses appartements de luxe. Il est très recherché par les retraités pour son calme et sa proximité avec le centre-ville de Nice. Le prix de l'immobilier y est élevé, mais c’est un secteur “safe”, où les biens ont tendance à prendre de la valeur au fil du temps.
• Avantages : Quartier prestigieux, belle qualité de vie, forte stabilité des prix.

3. Libération

• Pourquoi c’est intéressant ? Libération est un quartier en plein essor avec des prix encore accessibles par rapport aux autres quartiers centraux de Nice. C’est un secteur dynamique, proche des transports publics (tram et gare), avec une atmosphère typiquement niçoise, des marchés et des commerces locaux.
• Avantages : Prix encore relativement abordables, quartier en développement, forte demande locative.

4. Mont Boron / Nice Est

• Pourquoi c’est intéressant ? Le Mont Boron et les quartiers environnants offrent des vues magnifiques sur la mer et des propriétés de luxe. Bien que les prix soient élevés, la valeur des biens immobiliers dans cette zone ne cesse d'augmenter, ce qui en fait un bon investissement à long terme.
• Avantages : Quartier calme, résidentiel et luxueux, vue sur la mer, rentabilité potentielle élevée à long terme.

5. La Promenade des Anglais / Le Port

• Pourquoi c’est intéressant ? Si vous cherchez à investir dans un quartier très demandé par les touristes ou les personnes en déplacement professionnel, la Promenade des Anglais et le Port de Nice sont de bons choix. Ces zones sont proches de la mer, des plages et des commerces, et attirent des locataires à la recherche de biens bien situés.
• Avantages : Forte demande locative touristique, cadre idyllique, attractivité locale.

En parallèle, le marché locatif connaît également une pression croissante, avec des loyers mensuels en constante augmentation. En mars 2025, les loyers au m² à Nice dépassent les 20 euros en moyenne pour les appartements, toujours selon Meilleurs Agents. Les loyers frôlent même les 30 euros dans les secteurs les plus prisés (Carré d’Or, Mont Boron et le long de la Promenade des Anglais notamment). Cette évolution est en partie liée à la forte demande des habitants de passage - étudiants, expatriés, travailleurs à distance - et de la qualité de vie dans cette partie de la ville. 

L'augmentation des loyers a été particulièrement marquée au cours de l’année écoulée, car de nombreux investisseurs immobiliers ont choisi de se tourner vers la location longue durée, renforçant ainsi une pression déjà existante sur les prix. La tendance à la hausse des loyers semble perdurer car la demande reste forte. Il convient cependant de noter que les augmentations restent contenues par les politiques de régulation locative mises en place dans certaines zones.

1. Nice Nord / Saint-Roch

• Pourquoi c’est intéressant ? Le quartier de Nice Nord, notamment autour de Saint-Roch, est un secteur moins cher par rapport au centre-ville. Il attire des étudiants, des jeunes actifs et des familles à la recherche de logements abordables tout en restant proches du centre de Nice grâce au réseau de transports en commun.
• Avantages : Loyers plus abordables, bonne desserte en transports, attractif pour les étudiants et jeunes actifs.

2. Riquier 

• Pourquoi c’est intéressant ? Riquier est un quartier proche du Port et de la gare de Nice, qui connaît un regain d’intérêt. Il attire de plus en plus de jeunes actifs et de familles. Les loyers sont moins chers que dans les secteurs plus huppés, et le quartier est très bien desservi par les transports et profite de la proximité des commerces.
• Avantages : Quartier en pleine mutation, prix attractifs, bien desservi par les transports.

3. La Lanterne / Pasteur

• Pourquoi c’est intéressant ? Ces quartiers sont un peu plus éloignés du centre mais restent très prisés par les étudiants et les jeunes professionnels. Ils offrent des loyers plus abordables tout en étant bien desservis par le tram et les bus. Le quartier est en développement, avec des infrastructures modernes et un environnement agréable.
• Avantages : Quartier résidentiel calme, prix de location attractifs, développement à venir.

Pour déterminer si acheter ou louer à Nice est l'option la plus rentable pour vous, il est essentiel de comparer les coûts associés à chaque choix. En utilisant le simulateur acheter ou louer de Meilleurs Agents, nous pouvons évaluer les deux scénarios en prenant en compte des critères comme le prix de vente au mètre carré, le montant des loyers, la durée d’occupation, ainsi que les frais d’entretien et les éventuels avantages fiscaux liés à l’achat.

D’après les données de Meilleurs Agents, pour un appartement de 50 m² à Nice, il semblerait que l'achat devient plus rentable à partir de 6 ans de détention, en fonction de l’évolution des prix de l’immobilier. Sur une période plus courte, la location reste une solution plus flexible et financièrement avantageuse, car les frais liés à l'achat (frais de notaire, crédits immobiliers, entretien) peuvent rapidement dépasser les loyers mensuels. En revanche, sur une période longue, l'achat permet de constituer un patrimoine, surtout si les prix continuent d'évoluer à la hausse dans les années à venir. Même exercice pour une maison de 100 m² : l’achat de celle-ci devient alors rentable au bout de 7 ans et 8 mois.

Ainsi, si vous prévoyez de rester à Nice pendant plusieurs années, l'achat semble une option plus avantageuse, mais si votre séjour est temporaire, la location reste une solution plus souple et moins coûteuse à court terme. 

Et pour savoir s'il vaut mieux acheter ou louer à Bordeaux et à Lyon, on a aussi ce qu'il vous faut !

*Prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er mars 2025.