Immobilier à Nice : une dynamique positive !

À contre-courant de la tendance nationale, Nice, la cinquième métropole de France, a vu ses prix augmenter sur un an. Une hausse de prix mesurée, mais une hausse tout de même (+1 %), alors qu’au niveau national, les prix des appartements ont enregistré une baisse de -1,4 % sur un an. Dans les 10 plus grandes villes de France, cette inflexion est plus marquée et atteint -1,7 % sur cette même période. Tous biens confondus, le prix moyen de l’immobilier à Nice était de 5 207 €/m² au 1^er octobre 2024. La ville se place en deuxième position des villes les plus chères parmi les dix plus grandes villes de France, après Paris, et juste devant Lyon.

Cette dynamique des prix dans la capitale du département des Alpes-Maritimes est soutenue par une demande elle aussi en progression, puisque le nombre potentiel d’acquéreurs a augmenté de près de 4 % par rapport à l’an passé. Un changement radical, puisqu’on se souvient que la demande avait baissé de façon significative (-23 %) au deuxième semestre 2023, entre mai 2023 et janvier 2024. Quant à l’offre de biens, elle s’est stabilisée pour atteindre un niveau inférieur à celui de 2021 (-14 % en trois ans). Entre novembre 2022 et janvier 2024, on avait pu observer la tendance inverse : une augmentation de l’offre d’environ 35 %.

Une des particularités de la ville de Nice réside dans la typologie de ses acquéreurs sur le marché immobilier. La ville compte une part importante de retraités et de personnes âgées de plus de 60 ans sur son territoire, qui portent actuellement le marché niçois. Ils sont le plus souvent secundo-accédants, des profils moins impactés par la hausse des taux d’intérêt qui a caractérisé le marché immobilier ces derniers mois.

Autre particularité de la capitale azuréenne : les prix immobiliers y sont très disparates selon les quartiers. Il est possible d’y acheter un bien avec un prix au mètre carré avoisinant les 2 200 euros dans le nord-est de la ville tandis que, dans les quartiers huppés, ces prix s’envolent au-delà des 6 300 euros le mètre carré.  

Les emplacements les plus prisés, mais aussi les plus chers de la ville, sont les suivants :

1. Le quartier exclusif de Mont Boron, avec un prix moyen de 8 241 €/m².
2. Le quartier Rue de France (6 851 €/m²).
3. Le quartier du Vinaigrier (6 325 €/m²), avec son parc naturel protégé.

Les quartiers du nord-est de la ville sont les plus abordables, avec des prix au mètre carré qui se situent entre 2 200 et 3 650 euros, soit en deçà de la moyenne française. Le top 3 des quartiers les plus abordables de Nice est le suivant :

1. L’Ariane (2 219 €/m²).
2. Roquebillière (2 975 €/m²),
3. Le quartier Pasteur (3 643 €/m²), idéal pour les familles et les étudiants de la faculté de médecine.

Malgré des prix immobiliers intimidants, Nice n’est pas la ville la plus chère de la côte d’Azur. Deux autres communes tirent les prix pratiqués dans la région vers le haut : Cannes (6 188 €/m²) et Antibes (6 257 €/m²) montrent en effet des hausses de prix respectives de +2,2 % et +1,9 %, sur les 12 derniers mois. Nice reste donc un bon compromis pour les acquéreurs en quête de surfaces plus grandes, avec vue sur les côtes méditerranéennes. D’ailleurs, le pouvoir d’achat immobilier à Nice est plus élevé : « Avec une même mensualité de 1 000 € et sous les conditions de crédits à date (3,65 % sur 20 ans), le pouvoir d’achat immobilier est de 28 m² à Cannes et Antibes contre 33 m² à Nice », analysent les équipes scientifiques.

Avec plus de 350 000 habitants, 48 000 étudiants et des infrastructures au top (dont le deuxième aéroport de France, en termes d’affluence), Nice demeure une ville convoitée, avec un marché immobilier moins perméable aux effets de la crise. D’ailleurs, les investisseurs ont de belles opportunités à y réaliser, en dépit des prix élevés, car la tension locative dans la ville est à son maximum et la demande ne tarit pas.