À Nice, l'immobilier ne connaît pas la crise

Karin Scherhag 21 sep 2023
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Avec des prix immobiliers en hausse de près de 8% en un an, Nice est aujourd’hui la deuxième grande ville la plus chère de France, (loin) derrière Paris. Alors que le marché immobilier tourne au ralenti partout, comment expliquer cette dynamique à contre-courant ? Une fois de plus, nos experts scientifiques nous éclairent. 

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Immobilier : zoom sur Nice
L'immobilier niçois se négocie désormais à près de 5 300 €/m2. Du jamais vu jusqu'à lors.
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À Nice, les prix immobiliers frôlent les 5 300€/m2 en moyenne

Dans un marché immobilier chahuté, Nice se fait remarquer. Alors que les prix immobiliers dans les dix plus grandes villes de France baissent d’1,1% depuis le début de l’année 2023, la capitale de la Côte d’Azur enregistre, elle, une hausse de ses tarifs de 7,1% sur cette même période. En un an, on atteint même +7,9% d’augmentation ! 

Au 1er septembre, les prix immobiliers niçois sont donc au plus haut : 5 292 €/m² en moyenne. Nice rafle ainsi la deuxième place au classement des métropoles les plus chères de France, derrière Paris qui vient de repasser sous la barre symbolique des 10 000 €/m² (9 944 €/m²). Exit donc Lyon, qui dégringole à la troisième place du podium (4 979 €/m²). 

Autre signal de l’attractivité de la belle sudiste : à Nice, on vend son logement en 71 jours en moyenne. C’est neuf jours de moins qu’à la rentrée 2022. 

Un marché immobilier porté par les secundo-accédants 

Comment expliquer cette exception niçoise ? “Structurellement, Nice est une ville moins sensible à l’évolution des taux d’intérêt du fait de la forte proportion de personnes âgées de plus de 60 ans qui y vivent, analyse Alexandra Verlhiac, économiste chez Meilleurs Agents. En effet, dans le contexte immobilier que nous connaissons, les primo-accédants sont largement pénalisés et les villes qui résistent, voire poursuivent leur croissance, sont des villes composées majoritairement de secundo-accédants, comme c’est le cas pour Nice. Ces profils, moins dépendants du crédit, peuvent réinjecter le capital d’une précédente vente pour leur projet.” 

Au sud de la ville, les quartiers niçois les plus chers 

Alors évidemment, à Nice comme ailleurs, les prix de l’immobilier varient considérablement d’un quartier à l’autre. Et clairement, entre le nord et le sud de la ville, on trouve deux salles, deux ambiances. En tête des quartiers les plus chers ? Le Mont Boron. Pour ceux qui connaissent (et pour les autres aussi), ce petit coin prisé est situé sur les hauteurs de la ville. D’ailleurs, les prix y atteignent également des sommets : comptez  8 170 €/m² en moyenne. Viennent ensuite la Rue de France, près de la célèbre Promenade des Anglais (6 914€/m²) et le quartier animé de Jean-Médecin (6 379€/m²).

A contrario, c’est dans le nord-est de Nice qu’on trouve les trois quartiers les plus accessibles financièrement. Ariane, un secteur en pleine transformation, reste le plus abordable de tous (1 934 €/m²). Il est suivi par Roquebillière (2 974€/m²) et Pasteur (3 677 €/m²).

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Nice reste plus abordable que ses voisines Cannes et Antibes

Si on vous dit croisette, festival et stars de cinéma, vous pensez ? À Cannes bien sûr ! Ici, la clientèle internationale, le marché du luxe peu impacté par les difficultés d’accès au crédit et les prix élevés (6 058€/m² en moyenne) sont un cocktail gagnant pour les vendeurs. Beaucoup moins pour les acheteurs : les prix immobiliers cannois augmentent en effet de manière encore plus rapide qu’à Nice, avec une hausse de 8,5% en un an. Si on se concentre sur le pouvoir d’achat immobilier comme on aime le faire souvent, un couple de secundo-accédants avec des revenus niçois peut s’offrir un appartement de 47 m² à Cannes alors qu’avec le même budget, il peut acheter 55m² à Nice.

Même exercice à Antibes où les prix immobiliers se négocient désormais à 5 681€/m² (+1,4% en un an). Ici, notre couple de Niçois ne peut pas acquérir plus de 50 m².

Malgré l’engouement dont il bénéficie, le marché immobilier à Nice reste donc pour l’heure plus attractif que dans les villes proches de la Côte d’Azur. Mais au rythme auquel les prix flambent, la situation pourrait bientôt changer. Si vous rêvez de goûter à la dolce vita niçoise, mieux vaut donc ne pas tarder à vous lancer.

Méthodologie : Prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er septembre 2023.

Le pouvoir d’achat immobilier des Français désigne le nombre de mètres carrés que peut acquérir un ménage constitué de deux personnes propriétaires et disposant d’un revenu médian par le biais du crédit immobilier (hors apport personnel). La capacité d’endettement a été calculée avec un taux d’endettement de 35% sur une durée de 20 ans. Le pouvoir d’achat est calculé à l’aide des prix de l’immobilier du marché.
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