Meilleurs Agents fait sa rentrée. Et dans ce contexte de marché immobilier chahuté, le leader de l’estimation immobilière en ligne s’est interrogé sur la capacité - et l’intérêt - des Français à acheter leur résidence principale. Pourrez-vous acheter dans les prochains mois ? Réponse avec cette étude exclusive.
90% des primo-accédants peuvent acheter un 50 m2
Pour faire ses calculs, l’équipe data-science de Meilleurs Agents a dressé un profil-type des primo-accédants français. Il s’agit d’un couple de 34 ans, sans enfant, qui souhaite acheter un appartement de 50 m2. Qui dispose pour ça d’un apport de 60 000 € et contracte un emprunt immobilier sur 25 ans. Vous vous reconnaissez ? Bien.
Partant de cette base et d’un indicateur qu’on connaît tous maintenant qui est le taux d’effort (oui, encore lui), nos analystes ont déduit que 90% des primo-accédants pouvaient encore acheter 50 m2 dans 99% des communes françaises. Et ce, malgré des conditions d’octroi de crédit compliquées. Champagne ? Pas encore.
Bon à savoir
Le bassin parisien, le littoral et les stations de ski de Savoie restent des zones difficilement accessibles pour les primo-accédants.
12 ans pour rentabiliser l’achat d’un 50 m2
“90% d’entre eux peuvent acheter. Mais ont-ils raison de le faire”, interroge Thomas Lefebvre, directeur scientifique de Meilleurs Agents. Bonne question. Parce qu’après le taux d’effort, notre équipe data-science s’est penchée sur la durée de rentabilité de ce premier achat immobilier. Et là, clairement, on peut ranger le champagne.
Car pour les primo-accédants, l’achat d'un 50 m2 devient financièrement plus intéressant que la location (pour un bien équivalent) après presque… 12 ans (11 ans et 8 mois, pour être précis). Une durée multipliée par 8 en l’espace de seulement deux ans ! En cause, évidemment, des taux d’intérêt qui ont flambé sur cette même période, passant d’1% alors à quasi 4% désormais. “Or on sait que la durée moyenne d’occupation des primo-accédants est de 7 ans, précise encore Thomas Lefebvre. Après, le logement ne correspond plus aux besoins de la famille.”
Les primo-accédants contraints d’acheter plus grand ?
Existe-t-il encore des villes dans lesquelles un achat peut être rentabilisé en moins de sept ans ? C’est le cas. Mais dans seulement 22% des villes françaises, de l’extrême Est aux régions Centre. Et ce ne sont pas les plus attractives pour les jeunes couples. D’ailleurs, seulement 11% des primo-accédants vivent dans ces communes.
Pour réduire cette durée de rentabilité, deux options : négocier de 30% le prix de vente. Ou doubler son apport personnel. Missions quasi-impossibles. L’autre solution ? Acheter un bien plus grand pour y vivre plus de douze ans. Sauf que là encore, la situation est loin d’être parfaite. Déjà, les primo-accédants ne peuvent s’offrir un logement de 120 m2 que sur la moitié du territoire métropolitain (57% des communes). Mais en plus, c’est une moitié très peu attractive : seulement 17% des intéressés y vivent. Le marché immobilier actuel est donc peu favorable aux nouveaux acquéreurs.
Le marché immobilier porté par les secundo-accédants
Repartons d’une feuille vierge avec les secundo-accédants. Leur profil-type ? Un couple de 41 ans avec deux jeunes enfants. Une famille qui dispose d’un apport plus conséquent (100 000 €), qui contracte un emprunt sur 20 ans et qui veut acheter un bien de 120 m2. Pour eux, l’horizon semble plus dégagé puisqu’ils peuvent acheter dans 92% des villes. Villes majoritairement attractives puisqu'ils sont 67% à y vivre.
La durée de rentabilité de leur achat n’est en outre guère beaucoup plus importante que pour les primo-accédants : 12 ans et 1 mois en moyenne. Ce qui correspond bien à leur projet de vie : un logement dans lequel ils se projettent, en famille, pour les années à venir.
Dans les conditions actuelles de prix et de taux d’intérêt élevés, le marché immobilier est donc principalement porté par les secundo-accédants.
Vous aussi, vous souhaitez calculer la rentabilité de votre projet ? Ça tombe bien : depuis le 5 septembre, Meilleurs Agents met à votre disposition, gratuitement, un simulateur “acheter ou louer”. Un outil accessible depuis notre nouveau blog data, sur lequel vous pourrez aussi découvrir l’évolution des prix immobiliers dans les 36 000 communes de France métropolitaine.
Les autres enseignements de la rentrée
Le baromètre de rentrée de Meilleurs Agents est aussi riche de bien d'autres enseignements. On vous résume ici les principaux points.
- Le coup de frein se généralise sur l’ensemble du territoire. Dans plus de la moitié des villes françaises, les prix immobiliers sont en effet en baisse. D’ailleurs comme on vous l’annonçait dès le 1er septembre, ils sont repassés sous la barre des 10 000 €/m2 à Paris.
- On ne devrait pas dépasser 890 000 transactions cette année. Soit une baisse de 20% par rapport à 2022.
- Le marché locatif est sous tension avec une réduction de l’offre de 18% depuis janvier 2022. Et une accélération de la hausse des loyers.
Voilà pour les réjouissances de 2023. Mais que peut-on attendre pour 2024 ?
- Meilleurs Agents table sur une stabilisation des taux d’intérêt autour de 4%.
- Mais présage aussi de l’accélération de la baisse des prix en France, due à une sur-offre de biens. Les prix immobiliers devraient ainsi baisser de 4% d’ici un an (contre -0,4% sur les douze derniers mois).
- Par ailleurs, le volume de transactions devrait lui aussi chuter pour atteindre 800 000 ventes dans l’ancien sur l’année 2024.
Vous cherchez encore les bonnes nouvelles ? Nous aussi...
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)