La pénurie de biens à louer entraîne une hausse des loyers

On aurait préféré aborder la rentrée avec une série de bonnes nouvelles. Mais on est bien obligé de faire face à la réalité. Alors après vous avoir parlé du volume de crédits immobiliers en baisse de 40%, voilà un autre volet de la crise du logement : la pénurie de biens à louer.  

Selon les données recueillies par l’équipe data-science de Meilleurs Agents, le stock de logements en location accuse une perte de 18% depuis janvier 2022. Sur le terrain, les agents immobiliers confirment qu’ils n’ont “rien à louer actuellement” et que la durée de commercialisation d’une location a été “divisée par deux ou trois”. Les maisons et les grands appartements se louent désormais en cinq-six jours. Maximum. 

Trouver un logement à louer est donc plus que jamais un véritable parcours du combattant. Et aucune grande ville ne semble y échapper.

Comment en est-on arrivé là ? Comme souvent, les raisons sont multiples. 

On vous en parlait dès novembre : les interdictions entourant la location des logements énergivores amplifient le phénomène de pénurie. Nombre de propriétaires bailleurs préfèrent en effet vendre plutôt que rénover leurs biens. Ce qui entraîne automatiquement un afflux de logements à vendre. Et moins de biens à louer. 

Le gel des loyers des passoires thermiques (biens classés F ou G) en vigueur depuis août 2022 a déjà poussé nombre de propriétaires locatifs à vendre. Et depuis le 1er janvier dernier, les pires passoires thermiques (celles qui consomment plus de 450 kWh par m² et par an) ne peuvent simplement plus être louées. Du tout. 

Selon le gouvernement, près de 140 000 logements classés G sont concernés. Le reste des passoires thermiques classées G seront interdites à la location à compter du 1er janvier 2025. Puis viendront les F en 2028 et les E en 2034. Ce qui représenterait alors près d’un logement sur deux… rien qu’en île-de-France ! 

Ensuite, très concrètement, on ne construit pas assez. En fait, on construit moins. C’est le constat que dresse Pascal Boulanger, le président de la Fédération des promoteurs immobiliers (FPI) : “On n’a jamais connu une année aussi mauvaise”. 

Sans vous noyer sous les chiffres, sachez que selon la Fédération française du bâtiment, la construction de maisons neuves a chuté de plus de 30 %. Tandis que les ventes aux investisseurs institutionnels et bailleurs sociaux plongent de près de 40 %. Pour les particuliers, les ventes aux propriétaires occupants ont chuté de 13 % et de 26 % à ceux qui investissent pour mettre en location. Voilà. 

La FPI estime par ailleurs qu’il faudrait 450 000 logements neufs chaque année pour répondre à la demande. Dans les faits, on en est loin puisque seulement 122 000 logements ont été construits en 2022. 

Enfin, et là c’est un facteur plus récent, la baisse du pouvoir d’achat immobilier, qui impacte directement le marché de la location. En un an, les Français ont perdu 12 m2 de surface habitable. Alors clairement, certains préfèrent rester locataires pour avoir un logement plus grand. 

À cela, s’ajoutent les difficultés d’accès au crédit : 33% des dossiers de prêts sont désormais jugés non finançables par les banques. Les primo-accédants étant les premiers lésés, ils n’ont d’autre choix que de garder leur location. 

Enfin, la durée de rentabilité d’un achat immobilier a pris du plomb dans l’aile. Selon Meilleurs Agents, il faut aujourd’hui près de 12 ans en moyenne pour rentabiliser l’acquisition de son bien* (comparé à la location d’un bien équivalent). Une durée multipliée par… huit en l’espace de seulement deux ans ! En cause, on le sait : des taux d’intérêt moyens passés d’1% en 2021 à près de 4% en cette rentrée. Avant d’acheter, il faut donc pouvoir se projeter sur du (très) long terme. Là encore, certains préfèrent revoir leurs plans et rester locataires. 

C’est la dure loi de l’offre et de la demande. La pénurie de biens à louer entraîne naturellement une accélération de la hausse des loyers sur tout le territoire. Toujours selon Meilleurs Agents, le leader de l’estimation immobilière en ligne, les loyers ont augmenté de 3,2% en moyenne en France entre août 2022 et août 2023 (contre 2,1% un an plus tôt). Et aucun secteur n’est épargné. Si les loyers parisiens enregistrent une hausse de 2,7% au cours des douze derniers mois, ceux des zones rurales ont bondi de 3,1%.

Le bouclier loyer, qui a été prolongé jusqu’en mars 2024, permet sans nul doute de contenir ces augmentations. Pour rappel, cette mesure plafonne à 3,5% les revalorisations annuelles de loyers. 

*Durée de rentabilité  pour l’achat d’un appartement de 50m² au prix de marché au 1er septembre 2023 (Meilleurs Agents), via un prêt à 25 ans avec un taux d'intérêt de marché (Empruntis), un apport de 60 000€; vs la location d’un bien équivalent au loyer de marché (Meilleurs Agents), prenant en compte tous les frais annexes à l’achat et à la propriété du bien, vs ceux de la location. Et en faisant l'hypothèse d'une renégociation dès un écart de 1 pt de % du taux d'intérêt.