Vendre un appartement déjà loué : les démarches à suivre

Pourquoi vendre un appartement déjà loué ?

Plusieurs raisons peuvent vous pousser à entreprendre la vente d’un bien mis en location. Les situations les plus courantes sont : un déménagement imposé, une mutation professionnelle, un mariage ou un décès, une maladie ou une séparation, une perte d’emploi, etc. Mais d’autres raisons plus prosaïques peuvent vous pousser à vendre votre logement occupé. Voici lesquelles.

Profiter d’un contexte immobilier favorable

Bien que l’accès au marché de l’immobilier soit devenu plus compliqué ces dernières années (à cause notamment de la hausse continue des taux d’intérêt), il n’est pas impossible que cette situation se stabilise dans les prochains mois à votre avantage. En effet, les prix du marché de l’immobilier évoluent très vite, de telle sorte que la situation peut très bien ne plus être la même six mois plus tard. Dans ce cas, vendre un appartement sans donner congé à votre locataire peut représenter une excellente opportunité.

Limiter les contraintes administratives jusqu’à la vente

Donner congé à son locataire signifie devoir faire face à plusieurs démarches fastidieuses et contraignantes – comme la rédaction d’un préavis et sa remise en main propre ou par lettre recommandée avec accusé de réception. Ce qui n’est pas du tout le cas lors de la vente d’un appartement encore loué. Dans ce dernier cas de figure, vous continuez à percevoir les loyers jusqu’à la vente du bien : vous ne risquez donc aucune situation de vacance locative (cet intervalle de temps entre le moment où le locataire quitte l’appartement et le moment où un nouveau locataire emménage).

Trouver un acheteur plus facilement et simplifier la transaction

La vente d’un logement inhabité n’est pas toujours simple. Or, la présence d’un locataire peut contribuer à accélérer les démarches. Pourquoi ? Parce que, grâce à cette configuration des choses, un acheteur potentiel ne sera pas confronté au phénomène de la carence locative. Il disposera ainsi de toutes les garanties de régularité des paiements du loyer, et n’aura pas besoin de reprendre de zéro toutes les démarches administratives grâce au « transfert de contrat ». Certains investisseurs apprécient de pouvoir nouer de telles relations contractuelles avec des locataires.

En tant que propriétaire-bailleur qui souhaite vendre son appartement, vous avez le choix entre plusieurs options :

• Vous pouvez décider de vendre votre bien libre (c’est-à-dire, une fois le locataire parti). Dans ce cas, vous devez donner congé officiellement à votre locataire avant de mettre en vente (6 mois au moins avant la fin du bail). Le locataire a cependant un droit de préemption sur le bien loué libre, c’est-à-dire qu’il a la priorité sur l’achat du logement (en cas de location non meublée).
• Vous pouvez décider de vendre votre bien occupé, mais sans donner congé à votre locataire. Dans ce cas, sachez que celui-ci n’est pas prioritaire sur la vente. En tant que propriétaire-bailleur, vous transmettez simplement le bail de location au nouvel acquéreur, qui se charge de poursuivre la location normalement. Certains acheteurs davantage concernés par l’investissement locatif seront plus intéressés par cette configuration.

Faites preuve de courtoisie

En tant que propriétaire-bailleur, sachez que vous n’êtes pas tenu d’informer votre locataire du changement qui s’opère. Cependant, la plus élémentaire des politesses voudrait que vous le fassiez, surtout si vous entretenez de bons rapports avec lui. Dans tous les cas, sachez que ce geste de votre part peut comporter des avantages. En effet, même si votre locataire n’est pas prioritaire à l’achat, il peut tout de même être intéressé à l’idée d’acheter le logement. Ainsi, le logement est acheté « libre » par le locataire disposant actuellement des lieux, et le bien ne subit aucune décote.

De plus, la mise en vente va invariablement générer des visites dans l’appartement. Vous devrez donc vous mettre d’accord avec lui pour organiser les heures de visite. Référez-vous au contrat de location signé pour obtenir plus d’informations à ce sujet.

Vous l’aurez compris au travers des quelques lignes ci-dessus : vous n'êtes pas obligé d’attendre la fin du bail du locataire pour procéder à la vente de votre acquisition. Toutefois, lorsqu’un logement est vendu occupé, une décote sur le prix de vente est susceptible de s’appliquer. Ce qui paraît logique, puisqu’un appartement occupé se vend généralement moins cher que si le logement était vide. Dès lors, la décote du logement occupé dépend de plusieurs variables, comme :

•  La durée restante du bail, ou « temps restant à courir » : plus la possibilité de récupérer le logement est proche, plus la décote est faible. Cette situation reste à définir en fonction du type de bail (1 an pour une location meublée, 3 ans pour une location nue).
• Le montant du loyer : plus le prix fixé se rapproche de l’état du marché immobilier, moins la décote sera importante. Plus le loyer est faible, plus la décote sera importante.
•  L’âge du locataire : si votre locataire est âgé de plus de 65 ans et que ses ressources sont limitées, vous devrez le considérer comme « locataire protégé ». Ce statut vous empêche de demander à votre locataire de quitter le logement, à moins que vous soyez en mesure de lui faire une proposition de relogement à proximité.

La vente d’un logement occupé nécessite de reprendre le bail préexistant, conclu entre vous et le locataire. De cette manière, le futur propriétaire du bien ne pourra pas augmenter le prix du loyer mis en place. Et ça, c’est tout de même une bonne nouvelle pour votre locataire !