Meilleurs Agents affine encore ses données pour vous offrir l’estimation immobilière la plus fiable du marché. Nos indices des prix immobiliers sont désormais disponibles partout en France (même à Pintac)… et toujours gratuitement !
Des prix immobiliers dans les 36 000 communes de France métropolitaine
Toujours plus précis et plus proche de vous : c’est un peu la promesse qu’on pourrait vous faire, chez Meilleurs Agents. Cinq ans après avoir lancé les indices des prix immobiliers (que les plus fidèles d’entre vous connaissent sous leur petit nom d’IPI et retrouvent chaque mois dans notre baromètre de l’immobilier), le leader de l’estimation immobilière en ligne affine une fois encore sa méthode de calcul en proposant, dès ce 31 mars, de nouveaux indices.
Pourquoi ? Pour vous permettre de connaître les prix des logements et leur évolution partout en France. Et quand on dit partout... C’est vraiment partout. Les 36 000 communes de France métropolitaine sont ainsi passées à la loupe de nos experts en data-science. Même Pintac, dans les Hautes-Pyrénées. Vous situez ? Non, et c’est normal. Pintac est un charmant village de… 22 habitants* où on ne compte pas plus de 7 maisons et 2 appartements. Y’a pas foule donc. Mais nos experts sont capables de vous dire qu’à Pintac, les prix ont sacrément augmenté depuis 2016. Bon, on se rassure : l’immobilier reste quand même super abordable ici, aux alentours de 1 572 €/m2 en moyenne**.
Les indices les plus précis du marché
Mais comment une telle précision est-elle possible ? C’est vrai ça. D’ailleurs, on a posé la question à Pierre Vidal, le responsable Science de Meilleurs Agents. “Ce qui change par rapport aux données que nous disposions jusqu’à présent, c’est la façon dont nous découpons le territoire pour pouvoir créer les indices les plus précis possible. Nous passons d’une logique centrée sur des entités géographiques suffisamment grandes pour avoir suffisamment de données à une stratégie de regroupement de villes proches géographiquement et similaires, en termes de profil socio-économique, détaille-t-il. L’enjeu est donc d’avoir un découpage géographique le plus fin possible pour être au plus proche des dynamiques locales, mais avec toujours suffisamment de données pour avoir l’assurance de résultats statistiquement significatifs.”
Autre exemple à Saint-Médard-en-Jalles, dans la banlieue de Bordeaux, qui ne disposait pas d’indices spécifiques jusqu’à présent. Il fallait alors se contenter de données lissées sur la Gironde dans son ensemble. “En la regroupant avec les villes de la seconde couronne bordelaise, nous sommes désormais capables de distinguer la dynamique de prix de Saint-Médard-en-Jalles de celles de Bordeaux, Pessac ou Libourne”, souligne Pierre Vidal.
Une bibliothèque de prix géante… et gratuite
Concrètement, ça change quoi quand vous cherchez le prix d’un bien immobilier sur le site de Meilleurs Agents ? Eh bien ça change tout. “Jusqu’ici, nous mettions à disposition de nos utilisateurs les évolutions des prix des appartements pour chaque région et département métropolitains, mais aussi pour les 50 plus grandes villes, ainsi que pour Paris et ses 20 arrondissements”, poursuit le responsable Science. Et ça, ça représentait 180 indices en tout. C’était déjà pas mal. Mais on est maintenant capable de faire mieux. Beaucoup mieux. La preuve : on dispose désormais de 517 indices d’évolution des prix des appartements, auxquels s’ajoutent 519 indices d’évolution des prix des maisons. Une grande première !
Et si on dispose de ces données, vous aussi. Parce que cette bibliothèque de prix géante (la plus grande de France) reste accessible à tous - et gratuitement - sur meilleursagents.com.
Les prix quartier par quartier dans les 11 plus grandes villes
Vous êtes plus branché grand centre urbain que petit village perdu dans les Pyrénées ? On a pensé à vous aussi. Et on vous promet que ces nouveaux indices vont vous changer la vie. Ou du moins, changer votre connaissance du marché immobilier. Parce que dans les onze plus grandes villes de France, on peut maintenant vous donner les IPI quartier par quartier. Comme à Nantes, tiens, où on peut distinguer facilement les Hauts-Pavés de Dervaillères-Zola. Par exemple. Cinq indices sont ainsi produits pour la seule cité nantaise au lieu d’un seul comme c’était le cas jusqu’à présent.
Une logique qui fonctionne aussi à Lille, à Lyon, à Toulouse, à Montpellier… Vous avez compris l’idée.
*Source Insee 2020. **Prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er avril 2023.
2 ans de recherche, 2 thèses, 3 sources…
Vous vous en doutez, produire des indices aussi précis ne s’est pas fait en un claquement de doigt. Loin de là puisqu’il a fallu pas moins de deux ans de recherche et développement chez Meilleurs Agents. Ces nouveaux IPI sont en outre le prolongement de deux thèses. La première, étudiant la dynamique des prix, est actuellement menée par Carmelo Micciche à l’Université de Cergy. La seconde, centrée sur les questions d’organisation spatiale des prix de l’immobilier, a été défendue en janvier dernier à la Sorbonne par Sarah Soleiman.
Mais pour calculer ces nouveaux indices, certaines choses ne changent pas. Chaque logement est donc toujours défini comme la combinaison de ses caractéristiques : date de construction, étage, nombre de salles de bains, etc. Une valeur est attribuée à chacune de ces caractéristiques de façon à créer un bien de référence et de suivre sa valorisation au cours du temps.
Nos experts se basent par ailleurs sur trois sources de données : la base Demande des Valeurs Foncières du Fisc et la base BIEN des Notaires d’Île-de-France, pour leur exhaustivité et leurs historiques ; ainsi que sur les biens vendus remontés en temps réel par nos quelque 13 000 agences immobilières partenaires afin de suivre au plus près les dernières évolutions du marché. Vous savez tout.
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