Comment faire l'estimation d'un local commercial ?

Quentin Gres
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C'est décidé : vous vendez votre local commercial ! Oui, mais à quel prix ? Vous aimeriez bien une estimation pour vous faire une bonne idée du prix de vente… Comment faire alors ? Voyons cela ensemble : nous vous expliquons tout ce qu'il faut savoir.

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café avec serveuse
Vendre son local commercial avec un locataire est toujours plus avantageux. @gettyimages
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Qu'est-ce qu'un local commercial ?

Pour vendre un bien, il est toujours utile de rappeler le contexte immobilier. Un local commercial est un lieu au sein duquel une activité commerciale est exercée. On parle aussi de « murs commerciaux ». Faites bien la différence entre les murs commerciaux et le fonds de commerce. Vous souhaitez plus d'explications sur cette distinction ? Aucun problème ! Les murs constituent le bâti. Le fonds de commerce concerne la valeur de tout ce qui permet d'exercer une activité commerciale : la clientèle, la marchandise, l'équipement, les meubles, etc.

Un local commercial peut être proposé à la location par un propriétaire ou un bailleur. C'est un investissement locatif professionnel. Un bail commercial est ainsi conclu pour une durée de 9 ans minimum (c'est la loi !). Pour autant, vous pouvez vendre un local commercial même avec un bail en cours. Cependant, vous avez l'obligation de prévenir le locataire de la vente afin qu'il puisse faire une offre. S'il ne le souhaite pas, le contrat de bail se poursuit avec le nouveau propriétaire.

Quels critères faut-il prendre en compte pour calculer le prix de vente des murs commerciaux ?

Vous souhaitez calculer vous-même le prix de vente de votre bien ? Il y a des critères importants qui permettent d'estimer le prix d'un local commercial. Comme pour toute estimation d'un bien immobilier, il faut tenir compte de la situation géographique et de l'état général. Mais attention, entre vendre une maison et un local, les enjeux sont différents. Le bien se trouve-t-il dans une zone commerciale attractive ? Vous devez avoir une bonne connaissance de la rentabilité du commerce et de la concurrence de proximité. Renseignez-vous sur les autres commerces qui se situent près de votre bien.

L'état général a également un impact sur le prix de vente. Il s'agit de la superficie, de la conformité et des caractéristiques (cave, vitrine, entrepôt, etc.). Toute l'électricité est à refaire ? Si le local engendre des rénovations importantes, le prix devra peut-être être affiné à la baisse pour attirer des investisseurs. Au contraire, un local aux normes avec un bel agencement peut profiter d'une surcote.

Vendre un local avec un locataire en place est toujours avantageux : le nouveau propriétaire pourra profiter d'un rendement locatif sans vacances. Vous n'avez pas de locataire ? Calculez la valeur locative du bien (c'est-à-dire le montant annuel du loyer). Pour vous faire une idée du loyer mensuel, multipliez la surface pondérée du bien par le prix de l'immobilier local au m².

Parmi les autres critères essentiels pour estimer un prix de vente, il faut citer l'accessibilité du local commercial. Votre bien est-il desservi par des voies d'accès ? Un parking se trouve-t-il à proximité ? En somme, demandez-vous si le public (clientèle, livreurs, fournisseurs, etc.) peut facilement accéder au local. Si c'est le cas et que votre local se distingue de la concurrence sur ce point, vous pouvez raisonnablement compter sur une surcote.

Qui contacter pour obtenir une estimation d'un local commercial ?

La vente de locaux commerciaux est toujours une opération délicate. Nous l'avons vu, il faut une bonne connaissance de la rentabilité des biens mis en vente. Il est aussi important de se tenir au fait du marché immobilier local. Cela exige du temps pour collecter ces renseignements. Vous n'en avez pas ? Profitez d'un accompagnement professionnel. Les agences immobilières situées près de votre bien peuvent vous faire profiter de leur expertise. Demandez-leur de faire une estimation.

Les agents ont leurs techniques pour calculer la valeur d'un local commercial. Il y a la méthode par comparaison, qui se fonde sur le prix du m² des locaux commerciaux vendus récemment dans le même secteur géographique. Il y a aussi la méthode par coût de remplacement. Il s'agit de calculer le coût de revient si le bien devait être reconstruit.

Vous souhaitez faire appel à des experts de l'immobilier ? Un petit conseil : demandez plusieurs estimations réalisées par différentes agences. Il est important de les comparer. C'est l'occasion de poser des questions et de prendre des conseils. Surtout si le prix de vente proposé ne correspond pas à vos attentes.

Résumons. La vente d'un local commercial concerne uniquement ses murs : le fonds de commerce n'est pas inclus. Pour faire une estimation du prix de vente, appuyez-vous sur la situation géographique, l'état général, l'accessibilité et les atouts du bien. Vous aurez aussi besoin de connaître la rentabilité du commerce. Cela demande une bonne connaissance du marché immobilier local et de ses dynamiques. Renseignez-vous auprès de plusieurs agences immobilières pour obtenir des estimations pertinentes.

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