Comment vendre un local commercial au juste prix ?

Quentin Gres 05 déc 2023
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Vous changez de vie… professionnelle. Nouveaux projets, retraite bien méritée : c'est le moment pour vous de vendre votre local commercial. Mais par où commencer ? Comment faire pour que votre bien se vende au prix juste et rapidement ? Voyons toutes les étapes ensemble.

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Vendre un local commercial au juste prix
Comme pour tout bien immobilier, la localisation est un élément essentiel.
Sommaire

Étape 1. Connaître la valeur d'un local commercial

D'abord, il vous faut un prix de vente. Qui peut estimer la valeur d'un local commercial ? Il y a deux solutions : soit estimer vous-même votre bien, soit demander une expertise professionnelle. Dans les deux cas, une bonne connaissance du marché immobilier est indispensable.

L'estimation d'un local professionnel se fonde sur plusieurs critères. Allez, on vous donne les trois principaux, c'est parti !

  • La situation du local commercial : c'est certainement le critère le plus important. Les acquéreurs vont chercher à savoir si l'emplacement du bien est adéquat pour leur activité professionnelle (rentabilité et concurrence, notamment).
  • L'état général du bien : il s'agit de son agencement, de sa superficie, des éventuelles rénovations à faire ou des travaux déjà réalisés. Il y a aussi l'état de l'installation électrique et la conformité du local.
  • L'accessibilité du local : d'une manière générale, il s'agit des infrastructures relatives à l'accueil du public, pour lequel il y a des normes à respecter. Mais cela concerne aussi la possibilité de stationnement, pour les clients et/ou les livreurs.

Faire appel à des spécialistes de l'immobilier n'est pas une obligation pour estimer la valeur d'un bien. Mais, si vous faites cavalier seul, vous prenez le risque de surévaluer ou sous-évaluer le prix de votre local.

Étape 2. Préparer la vente en amont

Quels documents faut-il pour la vente d'un local commercial ? C'est une question à se poser bien en amont de la vente. Réunir tous ces papiers peut prendre du temps ! On aime bien les petites listes, en voici donc une autre avec les documents à préparer.

  • Le titre de propriété, LE document.
  • Une pièce d'identité du propriétaire.
  • Les diagnostics immobiliers : ce sont eux qui peuvent prendre le plus de temps. Notez que si ces diagnostics ne sont pas bons, cela peut avoir un impact négatif sur le prix de vente.
  • Dans le cas où le local se trouve en copropriété : le règlement de copropriété, les coordonnées du syndic, les procès-verbaux des trois dernières assemblées et les appels des charges (année en cours et année précédente).
  • Le dernier avis d'imposition de taxe foncière.
  • Un Kbis ou un bilan comptable de votre entreprise.
  • En cas de travaux réalisés dans le local : les assurances souscrites, les autorisations d'urbanisme et les autorisations de copropriété.
  • Le cas échéant, le contrat de bail commercial.

Car oui, il est tout à fait possible de vendre un local commercial avec un locataire en place. Mais attention, il y a des démarches à effectuer et des délais à respecter !

Vous avez l'obligation d'informer le locataire, par lettre recommandée ou lettre remise en main propre. C'est une véritable offre de vente que vous lui adressez, car il est prioritaire par rapport aux acheteurs potentiels (droit de préemption). L'offre doit signaler clairement le prix et les conditions de vente. Le locataire dispose d'un mois pour accepter l'offre.

Vous êtes libre d'accepter l'offre d'un autre acheteur si le locataire refuse d'exercer son droit. Le contrat de bail commercial se poursuit alors avec le nouveau propriétaire.

Étape 3. Négocier

Les offres d'achat pleuvent, vous ne savez plus où donner de la tête ? C'est top ! Vous allez vendre au juste prix. L'estimation de votre local commercial était la bonne. Il vous faudra simplement choisir le meilleur profil d'acheteur.

Vous n'avez qu'une proposition et elle n'est pas au prix ? Vous pouvez refuser ou négocier. Si vous savez comment mener une négociation, que c'est dans votre ADN, alors foncez ! Si ce n'est pas le cas, n'hésitez pas à prendre conseil auprès de spécialistes de l'immobilier.

Comment vendre rapidement des locaux commerciaux ?

Vous ne parvenez pas à vendre votre local professionnel ? Il y a des précautions à prendre pour mettre toutes les chances de votre côté.

D'abord, l'état général du bien ne doit pas être négligé. Cela peut vous faire gagner du temps d'investir dans des travaux de rénovation et, surtout, de mise aux normes. Si vous manquez de moyens, il faudra envisager une baisse du prix de vente.

Ensuite, veillez à diffuser l'annonce immobilière de vente partout. Mais vraiment partout. Sur tout le territoire national. Se contenter d'une diffusion à l'échelle locale, de votre commune, par voie de presse, par exemple, serait une erreur. Gardez en tête que les acheteurs peuvent se trouver à l'autre bout du pays. Votre annonce peut déclencher un coup de cœur : placez-la sur une ou plusieurs plateformes à la visibilité nationale.

Si vous avez des visites, mais aucune offre au prix, c'est que votre estimation initiale n'est pas la bonne. La valeur du local commercial est surévaluée. Dans ce cas, contactez une agence immobilière. Vous profiterez d'une expertise complète pour obtenir un juste prix. C'est aussi l'occasion de mandater un professionnel qui se chargera des visites et des éventuelles négociations.

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On récapitule

  • Un juste prix, c'est une estimation juste, qui prend en compte le marché local et les spécificités de votre bien : situation, état général et accessibilité.
  • Réunir tous les documents à l'avance, surtout les diagnostics obligatoires, fait gagner du temps.
  • Il est possible de vendre un local commercial occupé. Le locataire est prioritaire pour la vente. Le contrat de bail commercial peut être repris par le nouveau propriétaire.
  • Quand l'offre n'est pas au prix, on refuse ou en négocie. Confier la négociation à un pro, c'est augmenter ses chances de vendre à un juste prix.
  • Visibilité, juste prix et accompagnement sont les maîtres mots pour vendre rapidement.
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