Vendre ou louer : le guide pour faire son choix

Avant de prendre une décision concernant la vente ou la mise en location de votre maison, vous devez faire le point sur votre situation. Certaines informations peuvent vous aider à y voir plus clair.

L’estimation de votre bien immobilier

L’estimation de votre bien immobilier au juste prix est sans doute, la première des étapes. Une forte plus-value à la revente peut vous encourager à vendre. De la même façon, si votre bien à perdu de la valeur, vous pouvez être amené à préférer les revenus locatifs.

Votre situation financière

Vous déménagez pour acheter un nouveau bien immobilier ? Peut-être avez-vous besoin des fonds nécessaires au rachat. Notez que les banques seront effectivement plus disposées à vous prêter si vous disposez de liquidités. Vous pourrez également effectuer un prêt relais si vous trouvez le bien de vos rêves avant d’avoir effectivement vendu votre maison.

La situation géographique du bien

Votre lieu de résidence, est-il attractif ? Étudiant ? Est-ce que l’encadrement des loyers y est pratiqué ? Pourrez-vous louer en évitant la vacance locative ? Le loyer attendu couvrira-t-il vos charges ?

Le lien affectif

Cette maison que vous songez à vendre ou louer pour des raisons qui sont les vôtres est peut-être une maison de famille. Peut-être y avez-vous grandi avec vos frères et sœurs. Bref, un lien affectif s’est créé. C’est une donnée à prendre en considération car vous risquez de manquer d’objectivité lors de votre prise de décision. Toutefois, parfois, il ne faut pas contrarier le choix du cœur, s’il vous rend plus heureux.

La conjoncture

Quelle conjoncture économique au moment de la vente ? Aujourd’hui, le contexte n’est pas des plus favorables : hausse des taux, baisse de la production de crédit, délais de transaction qui s’allongent, prix immobiliers qui commencent à baisser. Vous n’êtes pas certains d’attirer les foules et vous aller devoir vous aligner sur les prix du marché qui ont baissé dans certaines villes.

Vendre ou louer ? Dans les deux cas de figure, il y a des avantages et des inconvénients.

Quels avantages si vous vendez votre bien immobilier ?

Le premier avantage de la vente correspond au capital que vous allez récupérer. Ce besoin de liquidités est peut-être nécessaire, si vous comptez acquérir un nouveau bien. De plus, si vous pensez faire une nouvelle demande de prêt immobilier, vous pourrez présenter à la banque un bon dossier, avec un crédit bancaire soldé. Vous obtiendrez de meilleures conditions bancaires et un meilleur taux de financement.

Au niveau de la taxe sur la plus-value immobilière, sachez que vous n’êtes pas redevable à L’Etat dans le cadre de la vente de votre résidence principale. Vous encaissez entièrement le gain, car la plus-value sur la résidence principale est exonérée d'impôts sur le revenu ! Attention, la fiscalité n’est pas la même pour les résidences secondaires et la taxe peut être conséquente. Toutefois, vous pouvez l’éviter dans certains cas (zone tendue, la vente servira d’apport pour l’achat d’une résidence principale dans les 2 ans, etc.).

Enfin, en vendant votre maison, vous n’avez pas la gestion locative du bien sous votre responsabilité. C’est une charge mentale en moins.

Quels inconvénients si vous vendez votre bien ?

Si vous décidez de vendre votre maison, sachez que vous ne pourrez pas revenir en arrière. L’acte définitif de vente est irrémédiable et le notaire remettra une attestation de propriété au nouvel acheteur.

Dans le cas de la vente d’une résidence secondaire, comme nous l’avons vu, la fiscalité n’est pas avantageuse.

Enfin, la vente de votre logement signifie que vous n’allez pas capitaliser sur un loyer perçu et vous n’aurez pas de rente. Un bon conseil est donc de vendre avec une plus-value intéressante lorsque la conjoncture le permet. Car pour bien vendre, vous ne pouvez pas non plus surévaluer votre prix de vente.

Quels avantages si vous louez votre bien ?

Le premier des avantages de la mise en location est la perception du loyer, une rentrée d’argent tous les mois. Cette somme peut vous aider pour préparer votre retraite, ou pour payer les futures études de vos enfants. De plus, vous gardez un bien que vous pourrez leur transmettre. Un héritage. Toutefois, vous devez vous assurer de la bonne rentabilité de votre investissement. Le calcul de la rentabilité locative est une nécessité.

Le fait de garder votre maison est aussi une pomme pour la soif, une solution de repli si vous regrettez votre ancien environnement.

Quels inconvénients si vous mettez votre bien en location ?

La mise en location de votre logement signifie également la prise en charge de la gestion locative du bien. C’est du temps à y consacrer ou de l’argent si vous décidez de confier cette tâche à une agence immobilière. De nombreux propriétaires choisissent cette formule, qui est plus reposante pour l’esprit. La gestion locative d’un bien peut parfois se révéler chronophage.

Les impayés de loyers existent, même lorsqu’ils ne sont pas monnaie courante. Malgré tout, lorsque ça tombe sur vous, vous êtes bien embêtés. Et bonjour les procédures judiciaires de recouvrement dans les situations les plus délicates. Il faut également compter avec le risque de vacance locative selon la situation géographique de votre logement. La possible dégradation du bien doit être anticipée. Des travaux de rénovation peuvent être nécessaires.

Lorsque vous louez votre logement, la fiscalité est un point essentiel à ne pas négliger. En effet, il faut savoir que les revenus locatifs sont généralement fortement fiscalisés, surtout en cas de location nue. Parfois, ils peuvent représenter 3 à 4 mois de loyer à reverser à l’Etat. Autre information à connaître : lorsque vous mettez votre résidence principale à la location, elle devient votre résidence secondaire. Même lorsque vous n’y passez pas le moindre jour de vacances. Si vous décidez de la revendre plus tard, votre plus-value sera taxée comme une résidence secondaire. Donc fortement.

Enfin, la mise en location de votre bien signifie que votre crédit court toujours. Ce qui n’est pas une excellente nouvelle si vous pensez contracter un nouvel emprunt.

Une bonne rentabilité locative est comprise entre 5 et 10 %. Cependant, il n’y a pas de vérité absolue. Tout dépend de vos objectifs.

Mais comment mesurer le rendement locatif d’un investissement ? La performance annuelle d’un investissement peut être analysée à travers :

• Le rendement brut. Il permet d’avoir un premier aperçu de la rentabilité. On l’obtient en divisant les loyers annuels par le prix du bien et des travaux.
• Le rendement net. Plus affiné, il prend en compte les dépenses de type : taxe foncière, gestion locative du bien, travaux, etc. La formule de calcul est la suivante : (loyer annuel - charges et taxes annuelles) / prix d'achat x 100.
• Le rendement net-net (soit le rendement net d’impôts). Dans ce cas, l’indicateur est encore fin, car vous prenez en compte la fiscalité du bien. Son calcul dépend du choix de votre régime fiscal. Régime micro foncier ou régime réel.

Quelle que soit votre décision, vendre ou louer votre logement est un choix qui vous appartient, car de nombreux éléments entrent en ligne de compte. L’affect pour votre maison, votre situation financière, votre volonté de léguer un patrimoine à vos héritiers, etc. Toutefois, il semblerait que, dans la majeure partie des cas, la vente soit une solution objectivement plus intéressante. À relativiser en prenant en compte la conjoncture économique, car le marché immobilier de 2023, n’est pas celui de 2022 !