Révision des loyers : tout comprendre en 8 points !

Chaque année, le propriétaire bailleur peut procéder à la réévaluation du montant du loyer. Prévue pour rattraper l’inflation, cette révision ne peut être mise en œuvre qu’une fois par an, si une clause d’indexation la prévoit, dans le contrat de bail.

L’indice de référence des loyers (IRL), publiée chaque trimestre par l'Institut National de la Statistique et des Études Économiques (INSEE) sert de base pour le calcul du nouveau loyer. Attention ! L’augmentation du loyer ne peut pas être supérieure à la variation de l’IRL.

L’IRL est valable pour tous les logements du secteur privé, loués vides ou meublés, et occupés au titre de la résidence principale. Pour l’habitat social et les logements conventionnés, il y a des règles spécifiques.

Vous l’aurez compris, le montant du loyer révisé n’est pas lancé aux dés ! En tous cas, il ne devrait pas l’être, car son augmentation est plafonnée par l’IRL.

Pour calculer le montant du loyer révisé, le propriétaire bailleur doit s’appuyer sur trois informations :

• Le montant du loyer hors charges,
• La valeur de l’IRL du trimestre en cours,
• La valeur de l’IRL du même trimestre de l’année précédente.

La formule de calcul est la suivante : loyer hors charges x dernier IRL connu / IRL du même trimestre de l'année précédente.

L’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL) met à disposition des particuliers un simulateur de révision de loyer.

Mis en place en 2022 pour réduire les impacts de l’inflation galopante en France, le bouclier loyer plafonne l’IRL à 3,5 % pendant une durée déterminée. Initialement prévu pour prendre fin le 30 juin 2023, le bouclier loyer a finalement été prolongé jusqu’au 31 mars 2024 !

Le bouclier loyer est plus protecteur pour les ménages résidents la Corse et les départements d’Outre-mer. Il est de :

• 2 % pour la Corse,
• 2,5 % en Outre-mer.

Le propriétaire bailleur ne peut pas décider d’une hausse du montant du loyer quand bon lui semble. Il existe des règles strictes à observer.

Lors de la rédaction d’un nouveau bail locatif, ou en cas de relocation, le bailleur peut procéder à la réévaluation du montant du loyer. Sauf en zone tendue, lorsque le logement est soumis à l’encadrement des loyers.

En cours de bail locatif, le propriétaire peut également décider d’augmenter le loyer de son locataire pour rattraper l’inflation. Ce n’est pas automatique, et il y a un pré-requis. Une clause d’indexation doit avoir été prévue lors de la rédaction du contrat de bail. Dans le cas contraire, il ne peut y avoir de révision du loyer, en cours de bail. Quand intervient donc la révision ? Deux cas de figure :

• Les modalités de révision, dont la date, ont été prévues dans la clause d’indexation du contrat de location.
• Si aucune date n’est précisée dans le contrat de bail, c’est la date anniversaire du bail qui est retenue.

Le propriétaire bailleur a un délai d’un an pour effectuer sa demande de révision du loyer, sinon il y a prescription. La révision prend effet le jour de la demande. Il n’y a pas de rétroactivité pour les mois avant la formulation de la demande par le bailleur.

De façon exceptionnelle, le loyer peut être amené à augmenter en cours de bail, à la suite de travaux d’amélioration, financés par le propriétaire. La jurisprudence pose le cadre des travaux dits d’amélioration : « travaux apportant un équipement nouveau, un service ou une qualité supérieure au niveau des prestations existantes ou apportant une qualité permettant de diminuer de façon certaine les dépenses d’entretien et d’exploitation ou apportant une plus grande sécurité pour les biens comme pour les personnes ».

Le propriétaire et le locataire doivent se mettre d’accord sur la majoration de loyer, qui prendra effet suite aux travaux. S’il n’y a pas de clause prévue dans le contrat de location, il est possible d’y intégrer un avenant, en cours de bail.

Le locataire a le droit de refuser une augmentation du montant de son loyer dans le cadre d’une réévaluation pour travaux, ou lorsque le propriétaire souhaite modifier un loyer sous-évalué. Il peut notifier son refus par courrier ou ne pas répondre à la demande du propriétaire, car dans ce cas, le silence ne vaut pas acceptation. Le propriétaire peut convoquer une commission de conciliation pour tenter de trouver une solution avec son locataire.

Dans le cadre d’une révision annuelle de loyer, le locataire ne peut pas refuser l’augmentation légale de loyer, sauf si l’indice de référence des loyers n’a pas été respecté. Auquel cas, il peut contester. Il dispose d’un mois pour le faire par courrier recommandé avec accusé de réception. Le service public publie sur son site un exemple de lettre pour contester le montant d’une révision de loyer.

Depuis le 24 août 2022, les passoires thermiques classées F et G au diagnostic de performance énergétique (DPE), ne peuvent faire l’objet d’une augmentation de loyer. « Ces mesures concernent les contrats de location conclus à compter du 24 août (2022) et s’appliqueront progressivement aux baux en cours, en fonction de leur reconduction ou renouvellement », selon l’ANIL. Les propriétaires concernés doivent donc effectuer des travaux de rénovation énergétique, s’ils souhaitent réviser le loyer de leur location.

Il est possible de réviser le loyer d’un logement Pinel en respectant l’IRL, mais aussi le plafond des loyers Pinel. Attention ! Une erreur de calcul peut coûter très cher à l’investisseur qui peut perdre son avantage fiscal, en plus d’un redressement fiscal non souhaité.

Propriétaires et locataires, désormais, vous savez tout sur la révision des loyers. N'hésitez pas à faire valoir vos droits !