Encadrement des loyers : à Paris, un bien sur deux loué trop cher

Trois ans après la mise en place de l'encadrement des loyers à Paris, 47% des annonces de location ne respectent toujours pas les seuils fixés par le dispositif. C'est ce que révèle une étude exclusive de Meilleurs Agents. Éclairage.  Louer un appartement à Paris - et dans les grandes villes de France - sans trop se ruiner ? C'est l'une des promesses de la loi ELAN (Évolution du logement, de l'aménagement et du numérique), qui permet de fixer un loyer maximum dans les zones d'habitat tendu. Si Paris et Lille ont été les premières à adopter le dispositif d'encadrement des loyers, elles ont depuis été rejointes par de nombreuses agglomérations : les villes de Plaine Commune, Lyon, Villeurbanne et, depuis l'été 2022, Bordeaux et Montpellier.

Encadrement des loyers : à Paris, 47% des annonces de location sont toujours hors des clous !

Mais ce dispositif est-il réellement efficace ? Meilleurs Agents tire en fait un bilan plutôt mitigé à Paris. Le leader de l'estimation immobilière en ligne a analysé le marché locatif dans la capitale, trois ans après l'adoption de l'encadrement des loyers. Il ressort de cette étude que 47% des annonces parisiennes ne respectent toujours pas les seuils en vigueur. Concrètement : près d'un logement parisien sur deux est toujours loué trop cher ! Découvrez l'étude complète de Meilleurs Agents. Une tendance quasi stable. En 2021, Meilleurs Agents avait relevé 50% d'annonces hors des clous. Les appartements meublés, particulièrement visés par le dispositif, restent les plus concernés par ces dépassements de loyer (54%) pour un dépassement mensuel de 243 euros en moyenne. Un montant en hausse depuis 2021 : en deux ans, le budget des locataires de meublés parisiens a ainsi été grevé de 144 euros par an ! Du côté des locations vides, on observe cependant une nette amélioration, avec "seulement" 33% d’annonces "illégales" en 2022, contre 39% en 2021. Et le dépassement moyen ? Pour ce type de bien, il est de 166 euros en moyenne. Les petites surfaces (moins de 20 m2) sont celles qui sont le plus souvent louées trop cher, avec 66% d’annonces dépassant les seuils fixés.

Malgré l'encadrement, les loyers parisiens repartent à la hausse

Changement de vie, télétravail, rêve de grands espaces... En 2021, les loyers parisiens ont enregistré une baisse notable : -1,6%. Une trêve de courte durée puisque, la demande revenant, les loyers repartent déjà à la hausse +0,7% en 2022. Une augmentation surtout portée par les appartements vides, qui voient leur loyer grimper de 0,8% en un an (contre 0,4% pour les logements meublés). “On observe une reprise du marché locatif, mais le niveau de loyer demeure inférieur au niveau pré-covid, particulièrement dans le cas de la location meublée, marché très touché par la pandémie. Il est toutefois possible que l’encadrement ait pu limiter la hausse des loyers à Paris, analyse Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. À titre de comparaison, dans la couronne, les loyers ont augmenté de 2,4% entre 2019 et 2020, alors que les loyers n’étaient pas encadrés.”

Plaine Commune : 52% des annonces ne respectent pas l'encadrement

Dans les villes de Plaine Commune, le bilan est encore plus mitigé puisque 52% des annonces ne sont ici pas en règle. On observe en outre un dépassement moyen de 115 euros par an. Les loyers dans la couronne de Paris ont par ailleurs continué à augmenter, avec une hausse de 1,1% en un an. “Le dispositif est moins bien ciblé à Plaine Commune. En effet, les seuils y sont définis à l’échelle de la ville, ce qui peut être considéré moins pertinent au vu de l’hétérogénéité du marché entre ses quartiers. La définition des zones définies à partir des IRIS, méthode utilisée à Lyon et à Villeurbanne, permet une lecture plus granulaire et plus proche de la réalité du marché”, conclut Barbara Castillo Rico. Sur le même sujet : 

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Méthodologie : Étude Meilleurs Agents réalisée en juillet 2022 à partir des annonces de locations non meublées et meublées publiées par des agences immobilières à Paris, entre le 1er juillet 2020 et le 1er juillet 2022, dans la Plaine Commune entre le 1er juin 2021 et le 1er juin 2022, à Montpellier entre le 1er juillet 2021 et le 1er juillet 2022 et à Bordeaux entre le 15 juillet 2021 et le 1er juillet 2022 (plus de 18 000 annonces étudiées). Les loyers de référence majorés disponibles par quartier à Paris, par ville (à l’exception de Saint-Denis découpée en deux) dans la Plaine Commune, à l’IRIS à Montpellier et Bordeaux et par type de bien en vigueur depuis respectivement les 1er juillet 2020 et 2021, le 1er juin 2021, le 1er juillet 2022 et le 15 juillet 2022 sont utilisés. Meilleurs Agents compare ce loyer de référence au loyer affiché dans l’annonce afin de déterminer la part d’annonces respectant ou non l’encadrement des loyers et le dépassement.