À l’orée de la rentrée 2025, le marché du crédit immobilier se trouve à la croisée des chemins. Après plusieurs mois de relative stabilité, les taux d’emprunt montrent les premiers signes d’une possible remontée, dans un contexte marqué par des tensions politiques et financières. Explorons les dynamiques récentes, les variations par profil d’emprunteur et les risques à venir en matière d’emprunt.
Des taux encore assez stables… pour l’instant
Les taux d’emprunt suscitent des interrogations en cette rentrée. D’après les données de l’équipe scientifique de SeLoger – Meilleurs Agents, les taux d’emprunt se hissent actuellement autour de 3,25 % sur 20 ans. Ce palier montre une stabilisation, bienvenue après plusieurs mois de hausse entre 2023 et 2024, et même de légères baisses sur certaines durées courtes pour les meilleurs profils.
Empruntis confirme cette stabilité globale dans son baromètre national : les taux moyens restent autour de 3,35 % sur 20 ans et 3,45 % sur 25 ans, et sont identiques à ceux affichés en août. Toutefois, on relève une tendance naissante à la hausse dans les barèmes reçus en début de mois (+0,10 % sur les barèmes de plusieurs banques), reflétant une tension latente qui pourrait se concrétiser prochainement.
Profils privilégiés : toujours les mieux lotis
Pour les emprunteurs jugés « très solides », les conditions restent attractives. Chez Cafpi, les meilleurs dossiers obtiennent des taux parfois inférieurs à 3 % : 2,80 % sur 10 ans, 2,86 % sur 15 ans, 2,93 % sur 20 ans et jusqu’à 3,10 % sur 25 ans.
Empruntis met en lumière des taux également très séduisants pour ces profils : 2,55 % sur 7 et 10 ans, 2,75 % sur 15 ans, 2,90 % sur 20 ans, et même une baisse à 2,99 % sur 25 ans (-16 points de base). Les banques maintiennent cette stratégie pour capter les emprunteurs avec un bon profil, malgré un durcissement à l’horizon.
Un environnement politique et financier incertain
Les experts décrivent un climat tendu, notamment en raison de la montée des taux des obligations assimilables du Trésor (OAT) à 10 ans, passés de 3,2 % à 3,6 % début septembre. Ce phénomène alourdit le coût de refinancement des banques et pousse les établissements à ajuster leurs barèmes.
Bien que les taux moyens soient encore stables depuis cet été, certains observateurs anticipent une remontée progressive vers 3,25 % à 3,50 % d’ici fin 2025, voire plus, si la situation politique vient à se détériorer. En cas de poursuite du climat d’instabilité politique, certains experts envisagent même des taux dépassant les 4 % début 2026.
Les perspectives d’un nouvel assouplissement monétaire par la Banque centrale européenne s’éloignent, et les taux devraient a minima rester stable, voire augmenter, en 2026.
Une ultime fenêtre avant un cycle haussier ?
À certains égards, cette rentrée 2025 pourrait représenter « une dernière fenêtre de tir » pour emprunter, avant un nouveau cycle haussier marqué par l’incertitude, la stabilité monétaire et la hausse des taux.
Il est à noter que le contexte politique marqué par l'instabilité pourrait créer de nouvelles tensions financières, susceptibles d’impacter l’OAT 10 ans et, par ricochet, les taux d’emprunt immobilier. Dans ce cadre, sécuriser un taux dès maintenant apparaît comme une stratégie préventive sensée.
Des primo-accédants privilégiés
Il faut souligner le fait que les primo-accédants sont les grands gagnants de cette rentrée 2025, notamment parce qu'une grande banque régionale propose un taux unique de 2,99 % pour les primo-accédants de moins de 35 ans, renforçant l’attractivité des projets pour ce public spécifique. Une offre ciblée, qui confirme l’attention portée par les banques à ce segment de marché jugé porteur.
Malgré un contexte tendu, il est donc encore temps de se lancer dans le crédit immobilier dans des conditions favorables, notamment pour les plus jeunes porteurs de projets.
Une accalmie qui profite au pouvoir d’achat immobilier
Des observateurs soulignent qu’à la faveur de la stabilisation des taux et des prix modérés, le pouvoir d’achat immobilier des Français reste préservé. Sur un an, les acheteurs peuvent désormais acquérir jusqu’à +10 % de surface, avec une mensualité de 1 000 € sur 25 ans, comme à Lille (60,93 m²) ou Rennes (54 m²), ou encore des gains entre +1 et +3 m² dans diverses grandes villes. Une aubaine, dans un contexte où chaque mètre carré compte.
Synthèse des tendances et points de vigilance
- Taux moyens globalement stables en ce début de rentrée, en apparence, avec des ajustements mineurs au sein des barèmes bancaires, qui traduisent une tension en arrière-plan.
- Attractivité maintenue pour les meilleurs profils et les primo-accédants, qui bénéficient encore de taux souvent sous les 3 %.
- Climat politique et financier tendu, notamment avec la hausse de l’OAT 10 ans et les perspectives d’augmentation des taux d’emprunt (anticipation de 3,25 à 3,5 %, voire plus).
- Risque d’une remontée plus marquée courant 2026, avec une possible déclinaison des taux moyens au-delà des 4 %, si les incertitudes persistent.
- La rentrée 2025 comme une dernière opportunité potentielle avant un possible retournement du marché vers des conditions plus contraignantes.
Des taux inférieurs à 3 % sont encore également proposés pour des projets durables, comme la rénovation énergétique ou l’achat de biens avec un DPE performant.
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