Crédit immobilier : sur combien de temps faut-il emprunter ?

Si le taux d’intérêt et les frais de dossier apparaissent le plus souvent comme des critères déterminants chez les futurs emprunteurs, la durée d’un crédit immobilier est pourtant un élément clé à ne pas négliger. Et pour cause, c’est elle qui influence directement le montant de vos mensualités et le coût total de votre crédit. 

Depuis 2021, le Haut conseil à la stabilité financière (HCSF) limite à 25 ans la durée maximale des crédits immobiliers. L’objectif ? Éviter un endettement excessif et garantir une capacité de remboursement sur le long terme.

Toutefois, le HCSF a prévu une marge de flexibilité pour les établissements bancaires : 20 % des nouveaux prêts accordés peuvent ainsi échapper à ces normes.

Autre exception : cette durée peut être portée à 27 ans pour les achats réalisés dans le neuf ou lors de l'acquisition d'un bien ancien nécessitant des travaux de rénovation représentant au moins 25 % du coût total du projet.

À noter également que le prêt d’accession sociale, accordé sous conditions de ressources aux ménages modestes, peut se rembourser sur 35 ans.

Votre capacité de remboursement est le premier élément à évaluer. Votre taux d’endettement maximal imposé par les banques ne doit en effet pas dépasser 35 % de vos revenus mensuels.

Autre critère à prendre en compte dans le choix de la durée du crédit : votre âge. Une banque vous octroiera plus facilement un prêt sur le long terme si vous êtes jeune, tandis qu’il vous faudra privilégier une durée plus courte si vous avez un certain âge.  

La nature de votre projet immobilier est également à prendre en considération. Si vous cherchez à emprunter dans le cadre d’un investissement locatif, une durée longue peut ainsi être stratégique pour aligner les mensualités sur les loyers perçus, tout en optimisant votre fiscalité. Vous pourrez en effet déduire les intérêts d’emprunt pour réduire vos impôts.

À l’inverse, si vous êtes primo-accédant, il peut être plus intéressant de lisser vos échéances sur une longue période.

Enfin, une banque analysera également la nature de votre contrat de travail pour évaluer votre capacité de remboursement.

Avant de prendre votre décision, il est bon de vous rappeler que la durée de votre prêt bancaire a une influence sur le coût total de l’emprunt et du montant des mensualités.

• Plus un prêt est long, plus vous paierez d’intérêts. Sans compter que les taux d’intérêt sont plus élevés sur 20 ans que sur 15 ou 10 ans. Le coût total de votre prêt sera ainsi plus élevé. Néanmoins, vous baisserez le montant de vos mensualités. Un atout non négligeable puisque que vous pourrez emprunter un montant plus important pour acheter votre bien.
• A contrario, pour un prêt de courte durée, le coût global de votre emprunt sera moins élevé puisque vous paierez des intérêts pendant moins longtemps. Mais pour le même montant emprunté, vos mensualités seront plus élevées.

Voici un exemple cité par le courtier immobilier Pretto :

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