Investissement locatif : pourquoi miser sur les villes moyennes ?

Si de nombreux investisseurs se tournent vers les grandes métropoles, où la demande locative est importante et stable, les villes moyennes, c’est-à-dire les communes dont la population est comprise entre 20 000 et 100 000 habitants et constituant la ville-centre de leur agglomération, présentent aussi de multiples atouts.

L’un des principaux avantages des villes moyennes réside dans les prix de vente, souvent plus abordables que dans les grandes villes. Ainsi, dans les 200 villes moyennes étudiées par notre équipe data, le prix moyen s’élève à 3 222 €/m². À titre de comparaison, en se basant sur les prix relevés par le baromètre SeLoger/Meilleurs Agents de février 2025, dans les 10 plus grandes villes françaises (hors Paris), le prix de vente moyen s’élève à 3 855 €/m². En ajoutant Paris, la moyenne grimpe à 4 357 €/m².

Pour un budget équivalent, vous pouvez donc acquérir un bien immobilier plus grand et mieux situé dans une ville moyenne. De plus, ces prix plus accessibles ne signifient pas que le rendement locatif sera moindre dans la mesure où l’écart de loyers entre les villes moyennes et les grandes villes est moins grand que celui des prix de vente. En outre, certaines villes moyennes disposent d’infrastructures universitaires et d’un tissu économique dense, attirant tous types de profils et limitant ainsi le risque de vacance locative.

Selon nos chiffres, 3 villes moyennes se démarquent au niveau du rendement locatif. Commune d’environ 33 000 habitants, c’est Montluçon qui arrive en tête des villes offrant le meilleur rendement pour un T2 sur une période de 12 mois. Dans la sous-préfecture du département de l’Allier, connue pour son château des ducs de Bourbon et offrant un cadre de vie agréable, le prix de vente moyen s’élève à 836 €/m² tandis que le loyer moyen s’établit à 9,5 €/m², soit une rentabilité de 13,6 %.

Montluçon devance Nevers, ville de 33 000 habitants, chef-lieu de la Nièvre. Dans cette ville moyenne dynamique, réputée pour sa cathédrale gothique et son palais ducal, le rendement moyen atteint 13,5 % pour un T2. Pour ce type de logements, il faut compter 952 €/m² pour un loyer de 10,7 €/m².

Sur la troisième marche du podium, nous retrouvons Montbéliard, ville dynamique de 25 000 habitants située dans le Doubs, à proximité de la frontière suisse. Dans le berceau historique de l'industrie automobile française, le prix et le loyer moyens s’élèvent respectivement à 1 004 €/m² et 11 €/m², soit un rendement locatif moyen de 13,1 %.

En dehors du top 3, d’autres villes moyennes, situées aux quatre coins de l’Hexagone, offrent des rendements locatifs très attractifs. C’est le cas de Forbach, en Moselle, où la rentabilité locative s’élève à 12,7 %, avec des prix et un loyer moyen de respectivement 951 €/m² et 10,1 €/m².

Suivent de près Maubeuge (Nord) et Vierzon (Cher), qui affichent une rentabilité brute de 12,6 % pour un appartement de 2 pièces. À Maubeuge, il faut compter 999 €/m² pour acheter un T2, se louant 10,5 €/m² en moyenne. À Vierzon, les T2 se vendent 961 €/m² et se louent 10,1 €/m².

Suivent Saint-Quentin (Aisne) et Belfort (Territoire de Belfort), avec des rentabilités respectives de 11,9 et 11,8 %. Nous retrouvons ensuite la préfecture du département de l’Aisne, Laon, où il est possible de bénéficier de 11,4 %.

Parmi les autres villes moyennes offrant une rentabilité supérieure à 10 %, nous retrouvons Saint-Dizier, en Haute-Marne, et Villeneuve-sur-Lot, en Lot-et-Garonne, où la rentabilité locative sur les 12 derniers mois atteint 11,2 et 10,6 %. Un investissement locatif peut permettre de générer un rendement locatif attractif et pérenne dans de nombreuses autres villes moyennes.

Prix de vente, loyer, taux de vacance, économie locale… Pensez à bien analyser le marché avant de jeter votre dévolu sur une commune.