L’investissement locatif vous tente, mais vous hésitez face aux options ? Et si la résidence universitaire était le bon plan ? Avec un taux de rendement autour de 3,8 % selon Vinci Immobilier, elle garantit une location facile et offre des avantages fiscaux intéressants. Une opportunité à considérer !

Qu’est-ce qu’une résidence étudiante ?
En réalité, on parle de résidence services pour étudiants. En effet, il s’agit d’un complexe de logements loués à des étudiants, avec une panoplie de services type : salle de sport, blanchisserie, petit-déjeuner, ménage... Ces studios sont petits mais bien équipés. Table, lit, kitchenette/cuisine équipée jusqu’à la connexion Wi-Fi, rien ne manque.
À noter
En moyenne, les chambres étudiantes se louent 458 € pour une surface de 14 m2. Ce n'est qu'une moyenne. Environ 80 % des principales villes étudiantes voient le loyer moyen augmenter de plus de 1 % et 40 % ont augmenté plus vite que l’indice de référence des loyers, soit de plus de 3,5 %, selon LocService.
Pourquoi est-ce un investissement intéressant ?
C'est un bon plan parce que la demande est très importante et les logements rares. Il manque 280 000 logements étudiants sur l'ensemble du territoire, contre 250 000 en 2021, selon un rapport de l'Association interprofessionnelle des résidences étudiantes et services (Aires). L'État cherche donc à booster l’investissement dans ce secteur pour le redynamiser. Et bien sûr, pour y parvenir, il sort les gros moyens : des incitations fiscales.
Lorsque un particulier achète un bien de ce genre, il peut bénéficier du régime LMNP (loueur en meublé non professionnel). À condition qu’il perçoive moins de 23 000 € et que ses recettes n’atteignent pas 50 % des revenus du foyer fiscal. Ces revenus sont imposables dans la rubrique « Bénéfices industriels et commerciaux » (BIC). Néanmoins, l’acquéreur a le choix d’opter :
- soit pour le régime réel grâce auquel il peut déduire diverses dépenses liées à l’acquisition du logement étudiant ainsi que les amortissements (construction et rénovation, mobilier du logement...) ;
- soit pour le régime micro-BIC qui ouvre droit à un abattement de 50 % sur les loyers perçus, avec un minimum de 305 €.
Comment choisir entre les deux ? Prenez votre calculette. Pour que cette dernière option soit intéressante, le montant des charges doit être inférieur à la moitié des loyers encaissés.
À noter
« Le LMNP qui investit dans une résidence neuve ou en état futur d'achèvement (VEFA) est redevable d'une TVA au taux de 20 %. Cette taxe peut être récupérée si le contrat de gestion avec l'exploitant est signé pour 9 ans minimum et s'il conserve le bien durant au moins 20 ans », rappelle le site Bail Facile.
Bien choisir sa zone géographique
Pour investir dans une résidence étudiante, vous l’aurez deviné, mieux vaut miser sur une ville où la population estudiantine est importante, comme Paris, Lyon, Montpellier, Lille, Toulouse, Bordeaux. Mais des villes comme Rennes, Reims, Grenoble, Créteil, Strasbourg, pour ne citer qu’elles, restent très attrayantes et plus accessibles. 70 à 80 000 € peuvent suffire pour vous rendre propriétaire d'une chambre étudiante.
Bien sûr, pour être assuré de louer non stop, veillez à ce que la résidence soit proche d’un pôle universitaire ou des grandes écoles ou encore en centre-ville. Assurez-vous alors qu’il y a des transports à côté.
À noter
Un bail meublé étudiant de 9 mois permet de proposer une location saisonnière pendant les 3 mois d’été. Ce qui, dans les grandes villes, se révèle intéressant. Attention, néanmoins, à respecter les règles liées à la location touristique !
Où trouver une résidence pour étudiants ?
Pour bénéficier des avantages fiscaux d’un investissement en résidence étudiante, le logement doit se trouver dans une résidence étudiante neuve. Il faut alors passer par un achat en vente en état futur d’achèvement (VEFA), ou achat sur plan, auprès d’un promoteur immobilier. Mais la résidence peut aussi avoir été rénovée.
Tapez donc à la porte de ceux qui animent marché, comme Vinci Immobilier, Nexity, Bouygues, Altarea... Ils ciblent les académies les plus demandeuses comme Créteil, Versailles, Montpellier, Bordeaux ou Rennes mais aussi des territoires susceptibles de se développer comme Nantes, Lille, Lyon ou la Normandie.
Signer un bail commercial
En même temps, il faut signer un bail commercial avec un gestionnaire professionnel, au moins pour 9 ans. Le profesionnel se charge de gérer la résidence, de l’entretenir, de réceptionner et de verser les loyers, éventuellement de les revaloriser. Celui-ci est à choisir avec soin car vous ne pourrez revenir sur votre contrat.
Revendre un bien immobilier en LMNP
Vous pouvez revendre votre chambre étudiant. Néanmoins, l'éventuelle plus-value réalisée pourrait être soumise à l’impôt (19 %). Par ailleurs, le montant de l’amortissement appliqué au bien immobilier et au mobilier devra être pris en compte dans son calcul. Ce qui pourrait augmenter l’impôt sur la vente.
À noter
En plus de l'impôt sur la plus-value, s'ajoutent les prélèvements sociaux (17,2 %). En revanche, après 22 ans de détention du bien, vous pouvez être exonéré de plus-value.
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