Dans la série des bonnes résolutions pour 2024, il y en a une qui vous emballe sans doute plus que les autres - ne culpabilisez pas, nous aussi on s’était promis de se remettre au sport l’an dernier, et celui d’avant -. Cette année, on veut plutôt vous parler d’investissement locatif. C’est pour ça qu’on a étudié la rentabilité des studios dans les 200 plus grandes villes de France. Et devinez quoi ? On vous a trouvé des plans rentables, avec 30 000 euros d’apport max. C’est cadeau !
Investir dans un studio qui s’autofinance, ce sera toujours possible en 2024
C’est un des sujets que vous attendez chaque fin d’année avec impatience : notre palmarès des villes dans lesquelles investir dans un studio qui s’autofinance. Le principe ? Acheter un studio avec peu d’apport, le mettre en location et rentabiliser son investissement sans y laisser de plumes. Et en faisant suffisamment de bénéf’ pour se constituer un joli patrimoine. Avouez que par les temps qui courent, la promesse est des plus alléchantes.
Comment on fait pour établir ce classement des bons plans ? On prend les 200 plus grandes villes de France (oui, c’est déjà pas mal) et on ne retient que celles où l’investissement est peu risqué. Déjà parce que la population est importante et que la part de logements vacants est faible. Ensuite parce que dans ces villes, votre bien ne devrait pas perdre de valeur. Une fois qu’on a mis en balance tous ces éléments, on s’intéresse aux villes dans lesquelles les revenus locatifs moyens couvrent la totalité des frais liés à l'achat et aux charges courantes. Charges telles que les frais d’agence et de notaire, la taxe foncière, l’impôt sur le revenu, les charges de copropriété, les frais d’entretien et la mensualité du prêt. On mixe tout ça et on prend les villes qui sont à la fois les plus rentables et les moins risquées. Une fois qu’on vous a dit tout ça, on est prêt à vous partager notre top 3.
Découvrez l’étude complète de Meilleurs Agents.
À Limoges, investissez dans un studio avec moins de 20 000 € d’apport
À Limoges, y’a pas que la porcelaine qui vaut le détour. La capitale de la Haute-Vienne garde la tête de notre palmarès des villes dans lesquelles investir dans un studio qui s’autofinance. Mais avec l’inflation et les taux d’intérêt qui flambent, il va falloir augmenter votre apport personnel. L’année dernière, notre étude sur les villes où investir dans un studio qui s’autofinance révélait qu’à Limoges, un apport de moins de 12 000 € était nécessaire pour rentabiliser l’achat d’un bien de 20m². Désormais, l’effort est plus conséquent, vous vous en doutez. Prévoyez donc plutôt une mise de départ de 19 600 €, ce qui représente 44,3% du coût d’achat.
L’opération peut sembler moins intéressante qu’il y a un an mais ça reste tout de même un super bon plan. Et puis les temps changent, comme disent nos grands-parents.
Surtout, on vous parle ici d’une ville à fort potentiel au regard du montant des loyers qui y sont pratiqués (322 €/mois, charges comprises pour un 20 m²) et des prix de la pierre. Les prix immobiliers à Limoges s’établissent en moyenne à 1 967€/m² pour un T1. Et alors que l’ensemble du marché immobilier français accuse des baisses de tarifs, ici les prix continuent d’augmenter : +2,1% en un an et +38,8% sur cinq ans.
Un apport de 22 000 € à Roubaix pour rentabiliser votre studio
On met le cap sur Roubaix, dans le Nord, pour la deuxième place de notre palmarès. À 15 kilomètres de Lille, la ville offre de belles opportunités d’investissement autofinancé. L’apport, lui, sera un peu plus élevé qu’à Limoges mais toujours abordable : 22 208 € sont nécessaires pour rentabiliser l’achat d’un studio de 20m².
Vous n’aurez en outre pas trop de difficultés à louer votre bien puisqu’ici, 20% des ménages locataires habitent en studio. Par ailleurs, votre bien ne devrait pas se déprécier avec le temps. Certes, les prix immobiliers ont légèrement reculé en un an (-0,5%) mais ils avaient flambé (+26%) depuis cinq ans. Aujourd’hui à Roubaix, les prix au m² de l’immobilier s’élèvent à 2 389 €.
Clermont-Ferrand ferme la marche de notre top 3
La dernière ville de notre top 3 ? Clermont-Ferrand, qui fait elle aussi figure de valeur sûre. Le marché y est notamment porté par une part élevée d’étudiants (20% de la population totale) et des prix immobiliers toujours attractifs (2 398€/m² pour un T1), soit une hausse de +23,6% en cinq ans. Et l’apport ? 28 187 € sont nécessaires si vous voulez que votre bien s’autofinance.
Si vous pouvez vous permettre d’allonger un peu votre enveloppe, sachez qu’il y a aussi des bons placements à faire à Pau, où votre apport dépassera légèrement les 30 K€ (30 226 € pour être très précis). Mais aussi à Colmar, Brest, Besançon, Nancy et Poitiers où vous ne dépasserez pas les 35 000 € d’apport perso. Promis. Et où vous n’aurez aucun mal à trouver des locataires parfaits pour votre super studio en centre-ville ! Ça aussi on vous le promet.
Méthodologie / Sources : Sources : Banque de France ; meilleurecopro.com ; impots.gouv.fr ; INSEE ; Ministère de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation ; France Stratégie Prix et Indices des Prix de l’Immobilier Meilleurs Agents au 1er Novembre 2023. Le coût d’un appartement de 20 m2 inclut les frais d’agence et de notaire. Le loyer net de charges est le loyer charges comprises duquel on déduit : la taxe foncière, l’impôt sur le revenu (avec hypothèse d’un régime micro foncier et d’un taux d’imposition à 30%), les charges de copropriété et les frais d’entretien courant. Le montant de l’emprunt possible est calculé avec une mensualité égale au loyer net de charges, sur 20 ans avec un taux de 4,3% et un taux d’assurance de 0,15%. L’apport nécessaire pour que le bien s’autofinance est la différence entre le coût de l’appartement et le montant de l’emprunt possible.
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