Investissement immobilier : avantages et inconvénients d’une SCI

Christelle Privat 23 nov 2023
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La société civile immobilière (SCI) figure parmi les options préférées des Français pour investir à plusieurs dans l’immobilier. Formidable outil pour transmettre son patrimoine ou pour optimiser sa fiscalité, la structure juridique mérite toutefois qu’on la manipule avec précaution. Quels sont les avantages et les inconvénients de la SCI ? Voilà nos conseils, pour profiter de ses atouts, tout en évitant les déconvenues.

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Tout savoir pour investir en SCI
La SCI, un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût.
Sommaire

Rappel : qu’est-ce qu’une SCI ?

La SCI, vous en avez sans doute déjà entendu parler. Il faut dire que chaque année, environ cent mille SCI se constituent en France. Toutefois, rappelons sa définition.

La SCI ou société civile immobilière est une structure juridique qui permet à plusieurs individus de gérer un ou plusieurs biens immobiliers. Il faut être au moins deux personnes (physiques ou morales) pour constituer une SCI. La répartition en termes d’apport n’est pas nécessairement identique et les textes ne prévoient pas de nombre maximum d’associés. Chaque associé détient des parts sociales selon son apport, mais l’ensemble du patrimoine immobilier est détenu par la SCI, personne morale.

Pourquoi créer une SCI ? Si la SCI n’a pas, et ne doit pas avoir de finalité commerciale, ceux qui y souscrivent le font pour plusieurs raisons. Cependant, le principal avantage de la SCI réside dans le fait de pouvoir organiser son patrimoine. C’est également un bon moyen de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût, puisqu’on ne supporte pas seul l’achat du bien immobilier.

La création d’une SCI sous-entend la rédaction de statuts adaptés à votre situation, et la nomination d’un gérant choisi parmi les associés, ou non.

Le saviez-vous?

On distingue plusieurs types de SCI. SCI de gestion. SCI de location. SCI familiale. SCI d’attribution. SCI de construction vente. SCI de jouissance à temps partagé. Toutefois, le plus souvent, la distinction est faite entre les SCI IR, soumises à l’impôt sur le revenu et les SCI IS soumises à l’impôt sur les sociétés.

Les avantages de la SCI

La création d’une SCI confère à ses associés de nombreux avantages parmi lesquelles : la gestion simplifiée d’un patrimoine immobilier, l’adaptation du fonctionnement de la société, ou le choix du régime d’imposition (optimisation fiscale).

Une gestion du patrimoine simplifiée

Le premier avantage de la SCI réside dans la gestion plus souple du patrimoine immobilier. Tout d’abord, lors de l’acquisition du bien, il est plus simple de réunir les capitaux à plusieurs. D’autant plus, lorsque la SCI comporte plusieurs biens immobiliers. S’associer permet d’augmenter sa capacité d’emprunt et de remplir les conditions financières strictes des banques.

La gestion de la SCI est également simplifiée grâce à la nomination du gérant, qui a le pouvoir d’accomplir tous les actes de gestion relatifs à la vie de la société. Les décisions ne sont pas nécessairement prises à l’unanimité comme pour le régime de l’indivision.

Une transmission du patrimoine plus simple et avantageuse fiscalement

La transmission du patrimoine immobilier fait partie des gros avantages de la SCI. Les associés peuvent préparer la transmission, en distribuant, de façon équitable, à chacun de leurs héritiers des parts sociales de la SCI.

Dans le cadre d’une SCI familiale, les parents peuvent décider de céder leurs parts à leurs enfants progressivement. Ils peuvent alors profiter de l’abattement sur les droits de donation. Pour rappel, tous les 15 ans, les parents peuvent donner jusqu’à 100 000 € à chacun de leurs enfants, en étant exonérés des droits de donation.

Des risques minimisés

La SCI dispose d’un patrimoine qui lui est propre. D’ailleurs, les biens immobiliers détenus par la SCI sont le patrimoine de la SCI, les associés ne détenant que des parts sociales. Par conséquent, pour recouvrir une dette, les créanciers, doivent d’abord intenter une action en justice contre la SCI. En revanche, si celle-ci est insolvable, ils peuvent dans un second temps engager la responsabilité personnelle des associés, car ces derniers sont responsables indéfiniment, à hauteur de leur quote-part.

Un fonctionnement de la SCI à l’image des associés

La SCI est une structure flexible. Les associés rédigent les statuts selon leur situation et selon leurs besoins. Modalités des prises de décision, objet social de la société, apport de chaque associé, clauses sur les modalités d’entrée et de sortie des associés, sur les modifications statutaires ou encore sur la dissolution de la SCI, etc. La société civile immobilière est vraiment à l’image de ses associés.

Le gérant de la SCI, intervient seul, dans le respect des règles édictées par les statuts. Il peut engager la société, mais les associés peuvent limiter ses pouvoirs en prévoyant des clauses lors de la rédaction des statuts.

Un capital social libre

Comme pour la plupart des sociétés, la loi n’impose pas de minimum de capital social pour les SCI. Il est donc possible d’y investir un euro symbolique. Toutefois, il est préférable s’apporter un minimum de fonds, car la SCI en a besoin pour fonctionner. De plus, les banques attendent souvent un apport minimum pour financer le projet.

Le choix du régime d’imposition

La SCI peut être un véhicule d’optimisation fiscale. Deux grandes options d’imposition sont proposées par la société civile immobilière :

  • La SCI classique, soumise à l’impôt sur le revenu (SCI IR)
  • La SCI soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI IS)

Par défaut, la SCI est soumise à l’impôt sur le revenu. On parle de SCI translucide fiscalement, ou transparente. Chaque associé est donc imposé sur son revenu dans la catégorie des revenus fonciers. Petite précision : le choix de cette SCI permet la location nue, mais pas la location meublée.

Enfin, la SCI IS, dite occulte ou opaque fiscalement, n’est pas imposée sur les revenus personnels de l’associé. C’est la société qui est imposée. Ce choix d’imposition (impôt sur les sociétés) permet aux associés de bénéficier d’une imposition allégée pour les sociétés (15  jusqu’à 42 500 € environ). De plus, il est possible de procéder à l’amortissement du bien immobilier. La SCI IS est surtout à considérer pour une stratégie de détention des biens immobiliers, car lors de la revente, les plus-values sont davantage taxées pour les entreprises.

Les inconvénients de la SCI

Malgré de nombreux avantages, le choix de la création d’une SCI ne convient pas nécessairement à tous. Le formalisme de la société civile immobilière, et les lourdes procédures administratives éloignent souvent les candidats à la SCI qui préfèrent alors investir en nom propre. La responsabilité indéfinie des associés, est également un inconvénient qui peut faire pencher la balance.

Une responsabilité illimitée des associés

Les associés de la SCI sont indéfiniment responsables du passif social de la SCI. Lorsque la SCI présente des difficultés financières, les créanciers peuvent se tourner vers le patrimoine personnel des associés. Ces derniers ne sont responsables qu’en fonction de leur participation au capital social (responsabilité non-solidaire).

La SCI ne peut pas être une société unipersonnelle

Si vous pensiez constituer une SCI seul, pour commencer à gérer votre patrimoine immobilier. Vous pouvez d'ores et déjà oublier. En effet, il faut être au moins deux pour créer une SCI. Les sociétés unipersonnelles comme la société par actions simplifiée unipersonnelle (SASU) ou la société à responsabilité limitée à associé unique (EURL), vous permettent d’agir en ce sens.

Des formalités de création complexes

Pour créer une société civile immobilière, certaines formalités légales sont obligatoires. Les associés doivent se montrer rigoureux au niveau des différentes étapes de la création. Immatriculation de la SCI au registre du commerce et des sociétés (RCS), dépôt du dossier d’immatriculation au greffe du tribunal de commerce, publication de la création dans un journal d’annonces légales, détermination du capital social, rédaction des statuts. Il y a de nombreuses étapes. La présence d’un notaire est fortement conseillée lors de la rédaction des statuts pour ne pas mettre la société en difficulté par la suite.

Des obligations de fonctionnement contraignantes

Au cours de la vie de la société, il y a également de nombreuses obligations légales servant à assurer le bon fonctionnement de la SCI. Convocation d’une assemblée générale ordinaire au terme de chaque exercice social, rédaction du procès-verbal de la SCI suite à l’AG, désignation du gérant, et des obligations comptables qui nécessitent le plus souvent l’intervention d’un expert-comptable. Enfin, lorsque les statuts sont modifiés, il est nécessaire de convoquer une assemblée générale extraordinaire (AGE), puis de publier les modifications dans un journal d’annonces légales. Les formalités ne s’arrêtent donc pas à la création de la SCI, mais vont bien au-delà.

Des frais surprises possibles

L’intervention d’un notaire, d’un avocat, ou d’un expert-comptable est souvent nécessaire pour créer et administrer une SCI. Ce sont des frais qu’il faut prendre en compte pour éviter les mauvaises surprises. Il faut également savoir, que pour un emprunt bancaire, les taux immobiliers sont légèrement plus élevés que pour un emprunt en nom propre. De la même façon, au niveau de l’emprunt, les pénalités de remboursement anticipé des sociétés sont plus élevées que pour les particuliers. Ce n’est pas anecdotique et ça peut représenter des sommes conséquentes.

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Les alternatives à la création d’une SCI

Lorsqu’on achète un bien immobilier à plusieurs, le régime qui s’applique par défaut est celui de l’indivision. Synonyme d’immobilisme, de nombreux investisseurs souhaitent éviter ce régime, car toutes les décisions doivent être prises à l’unanimité. Ils se tournent alors vers la SCI, ou vers d’autres structures juridiques, selon leurs besoins.

Lorsqu’on débute dans l’immobilier, et qu’on souhaite se constituer un patrimoine, il est plutôt conseillé d’investir en nom propre. Il est alors plus facile de suivre l’évolution de son opération et sa rentabilité en cas d’investissement locatif. Dans le cadre de la location meublée, le statut LMNP (loueurs en meublé non professionnels) présente de nombreux avantages : le choix du régime fiscal, la possibilité d’amortissement du bien immobilier et la récupération de la TVA sous conditions.

Lorsque l’investisseur souhaite investir dans l’immobilier à travers une société, il peut également le faire via :

  • une société unipersonnelle comme la SASU (société par actions simplifiée unipersonnelle). La SASU immobilière autorise à être le seul actionnaire de sa société.  
  • une SAS immobilière (société par actions simplifiée immobilière). L’un des avantages est que le patrimoine des associés est distinct de celui de la société.
  • Une SARL familiale (société à responsabilité limitée) pour gérer son patrimoine.
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