Immobilier : et si vous achetiez une résidence secondaire à plusieurs ?

Karin Scherhag 21 avr 2022
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Acheter une résidence secondaire entre amis ou avec des inconnus est devenu tendance. Quels avantages ? Quels risques ? On vous dit tout.
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meilleurs agents acheter une résidence secondaire à plusieurs
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L’idée d’acheter une résidence secondaire entre amis ou avec des inconnus séduit aujourd’hui nombre de Français. Quels avantages ? Quelles précautions prendre ? Quels frais prévoir ? On fait le point.   L’idée n’est pas nouvelle mais elle fait à nouveau des émules depuis la pandémie de Covid-19. Les confinements successifs ont en effet fait naître de nouvelles envies immobilières, parmi lesquelles le besoin de se mettre au vert le plus souvent possible. Et la conséquence est immédiate : depuis 2020, l’Hexagone compte 3,6 millions de résidences secondaires, soit 10% du nombre total de logements. Un record ! Et parmi les Français qui ne sont pas encore propriétaires d’une maison de vacances, quelque 17% envisagent de sauter le pas. C’est ce que révèle une étude Meilleurs Agents, menée en juillet dernier.  Dans cette optique, acheter une résidence secondaire à plusieurs - entre amis, membres d’une même famille ou, pourquoi pas, avec de parfaits inconnus ? - est une alternative de plus en plus prisée des Français. Car évidemment, cela permet de réduire l’investissement réalisé par chacun des co-acheteurs. Et donc, de s’offrir un logement plus spacieux. “Le panier moyen de chaque copropriétaire est de 200 000 euros”, calcule-t-on chez Prello, une jeune pousse française qui propose de gérer à 100% votre copropriété. “Si l'on arrive à agréger huit personnes (le nombre maximum d’acheteurs autorisés avec Prello), la valeur de la maison tourne autour de 1,6 million d'euros.” Un budget conséquent qui permet de concrétiser des rêves jusque-là inabordables. 

Le saviez-vous ?

Une résidence secondaire sur quatre mesure moins de… 40 m2. C’est ce que révèlent les dernières statistiques de l’Insee sur le sujet.
Si la pratique est fréquente dans le cadre d’une transmission familiale, elle doit être très encadrée lorsqu’il s’agit de l’achat d’une maison entre amis ou entre particuliers afin de prévenir d’éventuels litiges. Pour concrétiser votre projet d’achat immobilier, deux options s'offrent donc à vous : acheter en indivision ou en constituant une société civile immobilière (SCI). 

Acheter une résidence secondaire en indivision, comment ça marche ?

Après avoir passé plusieurs étés d’affilée avec un couple d’amis et leurs enfants, Christophe et Catherine H. ont décidé d’acheter avec eux leur maison de vacances à Bormes-les-Mimosa. “Le projet est né à la fin des dernières vacances. On discutait tous ensemble sur la terrasse, on venait de passer quinze jours supers et on s’est dit que depuis le temps qu’on louait des villas ensemble, on ferait mieux d’acheter. C’était plus une boutade au départ mais l’idée a fait son chemin et on s’est rendu compte qu’on était tous partants", raconte Catherine, qui ne s’était jusque-là jamais imaginée propriétaire d’une résidence secondaire.  Eux ont choisi d’acheter en indivision. Les deux couples sont donc propriétaires à parts égales de la maison de Bormes-les-Mimosa, sans division matérielle de leur part. L’indivision permet aussi d’acheter à parts inégales, selon l’apport de chacun des acquéreurs. Dans tous deux cas, chacun des propriétaires (appelés aussi indivisaires) est solidaire des dépenses relatives au bien (entretien, remboursement des crédits immobiliers, impôts, charges...). L’indivision est la solution la plus simple et la plus rapide à mettre en place. C'est également la moins onéreuse car elle n'entraîne aucun frais d'enregistrement (contrairement à la SCI). Ses inconvénients ? La difficulté de mettre tout le monde d'accord ! L'indivision implique en effet que les décisions concernant la gestion du bien (travaux d’entretien, réparations, location…) soient prises à la majorité des deux tiers ou à l'unanimité pour les décisions plus importantes (la vente du logement par exemple). Il convient aussi de prendre toutes les dispositions nécessaires pour se prémunir en cas de décès d'un des indivisaires : si rien n’est prévu dans le testament de ce dernier, le ou les survivants n'auront pas forcément de droits sur les parts du défunt.  

Acheter une résidence secondaire en SCI, quels avantages ? 

Comme son nom l'indique, la société civile immobilière (SCI) est… une société. Lorsque l’on achète un bien immobilier de cette façon, c’est la société qui est propriétaire. Les associés (les co-acheteurs donc) se partagent les parts sociales de la SCI à hauteur de leur apport. En cas de séparation, de décès ou de volonté de sortir de la SCI, les parts de la personne concernée peuvent être rachetées par les autres membres (voire par des membres extérieurs), selon des modalités prédéfinies dans les statuts. La création d'une SCI offre de nombreux avantages, comme une transmission simplifiée de son vivant, une revente des parts à la personne de son choix et, parfois, des crédits immobiliers plus attractifs. Les inconvénients, eux, sont essentiellement d'ordre juridique. La rédaction des statuts de l’entreprise est complexe et mieux vaut être accompagné par un notaire ou un avocat spécialisé. Ce qui représente un coût financier non négligeable, auxquels vous devrez ajouter les frais d’enregistrement de la société. Par ailleurs, toute SCI doit posséder son propre compte bancaire même si les associés restent tous solidaires en cas de difficultés financières. Enfin, l’organisation d’une assemblée générale annuelle est obligatoire. 

Le saviez-vous ?

Selon l’Insee, 34% des propriétaires de résidences secondaires sont des ménages aisés. Ils ont choisi d’investir dans un bien éloigné de leur logement principal, à trois heures de route ou plus de celui-ci. 
Ni mariés ni pacsés, Christelle et Kévin ont préféré créer une SCI avant d’acheter leur résidence secondaire. Ce couple de quadras installés à Paris s’est laissé tenter par une maisonnette au toit de chaume, typique de la Normandie natale de Christelle. “Après les confinements, j’ai ressenti comme un besoin viscéral de retourner aux sources de mon enfance, confie-t-elle. Par chance, on a rapidement trouvé la maison de vacances dont on rêvait tous les deux avant que les prix ne flambent trop.”  Dans certaines régions du littoral, Normandie et Bretagne en tête, les prix de l’immobilier ont en effet augmenté de plus de 20% en deux ans. Ce qui pousse encore davantage les Français à se tourner vers un achat groupé.

Résidences secondaires : quels frais annexes ?

On estime que le coût d’entretien annuel d'une résidence secondaire varie entre 1% et 2 % du prix d’achat par an. Si vous avez un jardin ou une piscine, les frais d’entretien atteignent alors jusqu’à 4% du prix d’achat par an. À ces dépenses, s'ajoutent les impôts (taxe foncière, taxe d'habitation, taxe d'enlèvement des ordures ménagères), les charges et les frais du quotidien (alimentation, électricité, eau, chauffage, internet…), l’assurance habitation et, bien sûr, le coût des allers-retours (en voiture, en train ou peut-être même en avion). Certains propriétaires préfèrent aussi investir dans des équipements de sécurité (alarme ou système de télésurveillance) qui font grimper encore la facture. Posséder une résidence secondaire étant un plaisir coûteux, vous pouvez très bien mettre votre bien en location saisonnière. Ce qui pourra financer en partie les frais d’entretien ou les impôts locaux. Vous devrez alors vous rapprocher de la mairie concernée pour déclarer votre bien comme meublé de tourisme.  
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