Après deux ans de Covid, quel bilan pour l’immobilier ?

Deux ans après le premier confinement en France, les équipes scientifiques de Meilleurs Agents se sont penchées sur les conséquences de la crise sanitaire sur le marché immobilier.

La crise du Covid a changé la hiérarchie immobilière

Malmené, bouleversé… mais solide. Deux ans après le début de la crise sanitaire, un constat s’impose : le marché immobilier a parfaitement résisté à cette période inédite. 2021 a même enregistré un nombre record de transactions (1,2 million de ventes dans l’ancien). Côté prix, on frôle là aussi des records, avec une augmentation de 10,3% en deux ans sur l’ensemble du territoire national. Le marché immobilier s’est adapté au gré des envies des Français, qui rêvent plus que jamais d’espace, de verdure et d’un bureau pour télétravailler sereinement. Des besoins qui propulsent les maisons en tête des recherches immobilières, avec des prix en augmentation de 12,7% en deux ans. Les appartements, eux, marquent le pas (+7%). Ces nouveaux critères de recherche bouleversent aussi la hiérarchie immobilière. L’époque où les grandes agglomérations françaises jouaient le rôle de locomotive semble en effet révolue.

Certes, les prix des dix plus grandes villes augmentent encore (+10% en deux ans) mais ce marché accuse un ralentissement assez net. En comparaison, les prix avaient augmenté de plus de 16% les deux années précédant le début de la crise sanitaire. Même atterrissage des villes du top 50 : leur indice des prix passe de +13% à +10% en deux ans. Ces villes “moyennes” évoluent désormais au même rythme que les grandes métropoles régionales. Comme on l’écrit depuis déjà plusieurs mois, ce sont les zones rurales qui tirent le mieux leur épingle du jeu. En deux ans, les prix de l’immobilier y ont grimpé de près de 12%, dont 8% sur la seule année 2021. Ce regain d’attractivité est particulièrement marqué dans les zones péri-urbaines (+13,1% en deux ans), qui profitent de la proximité des grandes métropoles. Elles sont suivies par les zones de résidences secondaires (+12,6%) et par les communes plus isolées (+9,6%).

Le marché immobilier parisien en berne

Après avoir connu des années d’euphorie, avec des prix en augmentation de presque 17% sur la période 2018-2019, la capitale est aujourd’hui la seule grande ville à être dans le rouge (-3,2% en deux ans). Les prix immobiliers à Paris sont revenus à leur niveau de janvier 2020 (10 200 €/m2 en moyenne). “À Paris, le pouvoir n’est plus aux vendeurs. Il faut donc accepter de vendre moins bien que lorsque vous avez acheté”, indique Barbara Castillo-Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Et avec des délais de vente en augmentation de quinze jours (65 jours aujourd’hui contre 50 en mars 2020), le désamour pour Paris se confirme mois après mois.

Les acheteurs se tournent désormais vers la banlieue. Ainsi, la petite couronne et plus encore la grande couronne voient leurs prix s’envoler. Dans cette dernière, les tarifs ont littéralement bondi de 8,5% en deux ans (+10,9% dans le Val-d’Oise, +9,4% dans l’Essonne et la Seine-et-Marne, +5,4% dans les Yvelines). Soit quatre points de plus que dans la petite couronne et, surtout, 11,7 points de plus qu’à Paris ! Ici aussi, les augmentations les plus fortes sont enregistrées dans les départements où le mètre carré était le moins élevé avant la crise. “Les acheteurs se tournent vers les départements où ils pourront gagner en pouvoir d’achat”, constate Barbara Castillo-Rico. Dans le Val-d’Oise par exemple, l’immobilier se négocie actuellement à 3 475 €/m2, contre 3 135 €/m2 il y a deux ans. Les logements y restent cependant bien plus abordables que dans les Hauts-de-Seine (7 276 €/m2, soit une baisse de 0,2% en deux ans).

À Marseille, le soleil brille plus fort

Les autres grandes villes résistent mais les surprises sont nombreuses au sein du top 10. Les villes qui figuraient en queue de peloton il y a deux ans occupent aujourd’hui les premiers rangs. À l’instar de Strasbourg (notre photo), dont les prix ont bondi de 16,5% depuis le printemps 2020, ou Lille (+11,2%) et Marseille (+10,9%). “Certaines villes ont profité de la crise parce qu’elles n’avaient pas encore connu de grosse augmentation de prix. Il y a donc pour elles un effet de rattrapage, analyse la responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. Les Français veulent des logements plus spacieux et dans ces villes, les prix sont encore abordables. Mieux : avec des taux d’intérêt toujours très bas, ils peuvent même y gagner des m2.”

Marseille n’en finit plus de briller. À la surprise des observateurs, le marché immobilier marseillais est aujourd’hui beaucoup plus dynamique qu’au début de la pandémie. Non seulement les prix y ont augmenté de +10,9% en deux ans, mais en plus, l’indice de tension immobilière est à son plus haut niveau. On compte désormais 14% d’acheteurs de plus que de vendeurs contre “seulement” 10% en mars 2020. Autre indice de taille : les délais de vente moyens se réduisent : 60 jours suffisent actuellement pour vendre un bien dans la cité phocéenne, soit six jours de moins qu’il y a deux ans. Ce phénomène trouve un début d’explication dans la démocratisation du télétravail.

Bienvenue dans le monde d’après

“Après deux ans de Covid, on voit que les conséquences de la crise sont en train de se dissiper et que l’horizon s’éclaircit, conclut Barbara Castillo-Rico. On va entrer dans un nouveau monde, celui de l’après Covid.” En deux ans, l’économie et les modes de consommation ont changé, les cartes du marché immobilier ont été rebattues et, en prime, l’inflation fait son grand retour. Les tendances qui se sont dessinées au cœur de la crise sanitaire vont-elles se confirmer ? La question reste ouverte mais les mois à venir promettent d’être intéressants. Et le printemps devrait déjà permettre de glaner quelques indices.

Les points à retenir

En deux ans, les prix immobiliers ont augmenté en moyenne de 10,3% en France.
La hiérarchie des grandes villes est bouleversée : Strasbourg, Lille et Marseille enregistrent les plus fortes hausses de prix.
Les zones péri-urbaines sont la nouvelle locomotive du marché immobilier. Les prix y ont augmenté de 13,1%.
À Paris, les prix ont chuté de 3,2% depuis le début de la crise sanitaire.
En île-de-France, la grande couronne voit les prix de la pierre s’envoler.