Achat immobilier : inflation et taux bas, un duo gagnant-gagnant

Et si le retour de l’inflation était une aubaine pour les futurs acquéreurs ? C’est en tous cas l’avis de l’équipe scientifique de Meilleurs Agents, qui encourage les aspirants à la propriété à se lancer dès à présent. Explications.  

L’inflation fait son grand retour

Selon l’Insee, l’indice des prix à la consommation a augmenté de 2,8% au cours des douze derniers mois dans l’Hexagone. Un phénomène mondial. Cette flambée des prix atteint même 5% en un an au sein de la zone euro, ce qui n’était pas arrivé depuis vingt-cinq ans ! Aux États-Unis, les prix ont bondi de 7% au cours de la même période. Mais si la Banque centrale américaine (la FED) a choisi de réagir en relevant sans attendre ses taux directeurs, la Banque centrale européenne (BCE) a quant à elle opté pour une toute autre stratégie. Par la voix de sa présidente, Christine Lagarde, l’institution monétaire a fait savoir qu’elle n’augmenterait pas ses taux directeurs tant que l’inflation ne se stabiliserait pas autour de 2% sur le long terme. Elle a également indiqué que le pic inflationniste avait été atteint en 2021 et que l’inflation devrait redescendre à 1,8% dans les deux ans.  Cette décision de la BCE est une excellente nouvelle pour les acheteurs puisque les banques devraient laisser les robinets du crédit ouverts et les taux d’intérêt devraient se maintenir à leur niveau actuel, proches de 1% pour des emprunts sur vingt ans. « Les porteurs de projets immobiliers n’ont pas à avoir peur de l’inflation. Ils peuvent même s’en réjouir », déclare Barbara Castillo-Rico. Pourquoi ? « Parce que la possibilité d’emprunter à 1%, associée à une hausse des prix à la consommation de 2% par an génère un moment de marché exceptionnel. »  En achetant aujourd’hui, vous fixez en effet le coût de votre crédit et le prix d’acquisition de votre bien aux conditions actuelles pour les vingt ans à venir. Or avec l’inflation, le montant de vos revenus et le coût de votre logement (prix de l’immobilier, prix des loyers…) vont augmenter mécaniquement au fil des ans. Conséquence : plus le temps va passer, plus le poids de votre crédit va diminuer par rapport à vos revenus globaux. « Vous vous enrichissez en empruntant, c’est un phénomène magique. »

Quelles conséquences pour les acheteurs ? 

Prenons un exemple concret : une personne faisant l'acquisition, en février 2022, d’un appartement de 80 m² à Orléans pour 200 000 €. Ses mensualités de remboursement s’élèvent à 1 035 €, soit 105 € de plus que le loyer qu’il devrait payer s’il choisissait de louer ce logement. Meilleurs Agents a étudié trois scénarii que nous vous présentons ici. Il en ressort que cet acheteur a tout à gagner à devenir propriétaire sans attendre pour profiter pleinement du “couple” taux bas/inflation. 

• Dans le premier cas, l’inflation retombe à 0 et les prix de la pierre n’évoluent pas. En 2042, son appartement vaut toujours 200 000 € nets. En tenant compte de tous les coûts liés au logement qu’il a assumés entre 2022 et 2042 en tant que propriétaire et ceux qu’il aurait eu à acquitter durant la même période s’il était resté locataire, son gain achat versus location est de 170 000 €. Il lui aura fallu deux à trois ans pour amortir son bien.
• Dans le deuxième cas, l’inflation s’établit à 2% par an et les prix de la pierre évoluent dans les mêmes proportions. En 2042, au regard de la hausse des prix, son appartement vaut 300 000 € nets et le montant du loyer pour un bien identique s’établit à la même date à 1 380 €. Son gain achat versus location atteint 330 000 €. Il aura amorti son bien en un à deux ans. 
• Dernier cas, l’inflation s’établit à 2% par an et les prix de la pierre baissent la première année suivant l’achat avant de repartir à la hausse au même rythme que celui de l’inflation. La hausse des taux de crédit a entraîné une contraction de la capacité d’emprunt des porteurs de projets, générant à son tour un recul passager des prix de l’immobilier. En 2042, son appartement vaut 245 000 € nets et le montant du loyer pour un bien identique s’établit à la même date à 1 380 €. Son gain achat versus location atteint 275 000 €. Malgré le recul des prix de l’immobilier, son achat aura été amorti en seulement quatre ou cinq ans.

De quoi pousser un grand nombre d’acheteurs potentiels à sauter le pas le plus vite possible, ce qui laisse présager d’un printemps immobilier ensoleillé. 

Côté prix, le marché immobilier hiberne 

Au cœur de l’hiver, il n’est pas rare d’observer un certain attentisme de la part des acheteurs. Et 2022 n’échappe pas à la règle. L’année commence donc doucement avec des prix assez stables. Meilleurs Agents relève une hausse des prix de l’ordre de 0,2% partout en France entre le 1er janvier et le 1er février. Fait notable : la trêve hivernale touche aussi les zones rurales (+0,1% sur un mois), qui surfaient jusque-là sur la vague du succès. En un an, les prix de la pierre y ont en effet gonflé de 8,2% quand, dans les mêmes temps, les dix plus grandes villes de France (hors Paris) devaient « se contenter » d’une augmentation moitié moins importante (+3,9%). Dans ce contexte, certaines grandes métropoles parviennent cependant à  tirer leur épingle du jeu. À l’image de Bordeaux (+0,5%), Nice (+0,6%) et surtout Toulouse et Lille, qui enregistrent les plus belles performances du mois (+0,8%). Dans ces deux villes, les prix ont respectivement augmenté de 1,1% et 1,3% depuis novembre. L'ascension de Marseille est freinée ce mois-ci avec des prix en légère baisse (-0,1%). La cité phocéenne « est victime de son succès, indique Barbara Castillo-Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. C’est la ville qui enregistre la plus forte hausse de prix sur l’année (+5,9%), il est donc logique qu’il y ait une reprise de souffle. Mais les indicateurs restent bons, notamment l’indice de tension immobilière (5%) et le délai de vente médian. Celui-ci est actuellement de 59 jours. On n’avait pas vu ça depuis longtemps à Marseille, il n’y a donc pas à s’inquiéter. »