Achat immobilier : décrypter l'état d'un logement lors des visites

Dès l’entrée dans le logement, un premier coup d’œil doit être porté sur les murs et plafonds. Des fissures fines peuvent être bénignes, notamment dans les bâtiments anciens, mais certaines peuvent indiquer un problème plus sérieux : tassement de terrain, affaissement de structure ou humidité persistante. Parmi les points à observer, on relève :

• Les fissures horizontales ou en escalier, notamment près des fenêtres ou des angles, doivent alerter.
• Les traces d’humidité au plafond ou sur les murs peuvent signaler une infiltration ou une mauvaise ventilation. Méfiez-vous si une pièce sent le renfermé ou a été visiblement aérée juste avant la visite.
• Les cloisons non porteuses trop légères ou mal insonorisées peuvent générer de l’inconfort à l’usage, surtout dans les logements collectifs.

Il est recommandé de poser des questions sur l’historique du bien : des travaux récents ? Une réfection du toit ou des murs ? Un dégât des eaux passé ?

Les fenêtres jouent un rôle clé dans l’isolation thermique et acoustique d’un logement. Une vérification rapide permet d’évaluer la performance et d’anticiper des remplacements coûteux :

• Fenêtres en simple vitrage sont synonymes de déperditions de chaleur. Le remplacement par du double vitrage représente un budget conséquent.
• Bois gonflé ou écaillé, poignées qui coincent ou ouvrants difficiles à manipuler sont des signes d’usure.
• N’hésitez pas à ouvrir et fermer chaque fenêtre pour tester leur état. Demandez également l’année de pose des fenêtres si elles ont été installées après la construction du bâtiment.

Même si ces éléments sont parfois moins visibles, leur bon fonctionnement est essentiel au confort et à la sécurité :

• Ouvrez les tableaux électriques : sont-ils aux normes actuelles ? Un disjoncteur différentiel 30 mA est-il présent ?
• Idéalement, équipez-vous d’un chargeur et testez les prises de courant dans chaque pièce, notamment dans la cuisine et la salle de bain.
• Vérifiez l’état des robinets, chasses d’eau, écoulements dans les lavabos et douches. Des fuites ou de faibles débits peuvent révéler une plomberie vieillissante.

Il est conseillé de demander les factures d’entretien de la chaudière ou du chauffe-eau si elles existent, ainsi que leur date d’installation.

Souvent négligés, les sols constituent pourtant un bon indicateur de l’état général du logement. Ils peuvent aussi entraîner des coûts de réfection importants, surtout si plusieurs pièces sont concernées.

Identifiez les signes d'usure

Commencez par une analyse de l’état des revêtements en quelques coups d’œil :

• Les parquets anciens peuvent présenter des lames disjointes, des grincements, ou une usure prononcée dans les zones de passage.
• Les moquettes peuvent cacher des taches, des acariens ou des odeurs persistantes difficiles à éliminer.
• Les revêtements plastiques (lino, PVC) peuvent se décoller, gondoler ou être jaunis par le temps.

Avant d’acheter, estimez la surface à refaire et renseignez-vous sur le coût moyen au m² pour chaque type de matériau.

Le carrelage : une solution durable et esthétique

Si le logement vous plaît mais qu’il s’avère nécessaire de remplacer les revêtements existants, sachez que le carrelage intérieur peut s’avérer un excellent choix. Résistant, facile à entretenir et compatible avec le chauffage au sol, il convient aussi bien aux pièces d’eau qu’aux espaces de vie. Les avantages du carrelage :

• Durabilité : il résiste aux chocs, rayures et taches.
• Variété de styles : nombre pléthorique de coloris et motifs différents, imitation bois, béton, marbre, grès cérame, carreaux de ciment…
• Coût maîtrisé : comptez en moyenne entre 30 et 150 €/m² pose comprise, selon la gamme choisie.

Lors de la visite, s’il y a déjà du carrelage, vérifiez qu’il ne sonne pas creux (signe d’un défaut de pose) ou qu’il ne présente pas de fissures, notamment au niveau des joints.

La disposition intérieure influence directement le confort de vie. Un logement traversant, bien exposé et doté de pièces bien proportionnées sera généralement plus agréable à habiter… et plus facile à revendre. Points à vérifier :

• Orientation des pièces principales : la lumière naturelle est-elle suffisante ?
• Hauteur sous plafond : un bon volume améliore la sensation d’espace.
• Circulation fluide : évitez les couloirs trop longs, les pièces en enfilade ou les configurations qui empêchent l’intimité.
• Présence de rangements intégrés, caves ou placards, souvent précieux au quotidien.

Il est utile d’apporter un mètre laser ou un plan, pour vérifier la surface et anticiper la disposition des meubles.

Dans une copropriété, les parties communes (hall d’entrée, escaliers, ascenseur, toiture…) peuvent représenter d’importants postes de dépenses. N’hésitez pas à visiter la cave, le local vélo ou les combles, même si le bien n’est pas concerné directement.

• Des murs décrépis, boîtes aux lettres endommagées ou odeurs d’humidité dans les parties communes doivent vous alerter.
• Renseignez-vous sur les travaux votés ou à venir, dont les charges pourraient peser lourdement après l’achat.
• L’environnement extérieur (nuisances sonores, commerces, espaces verts, transports) influence aussi la qualité de vie. Pensez à déambuler dans le quartier à différents moments de la journée.