Ces villes où investir dans un studio qui s’autofinance

Alerte bons plans ! Meilleurs Agents, le leader de l’estimation immobilière en ligne, vous propose un palmarès des villes dans lesquelles il est (encore) possible d’acheter un studio autofinancé avec moins de 20 000 euros d’apport. C’est parti !

Investir dans un studio qui s’autofinance : mission quasi-impossible en 2022 ?

On ne va pas se mentir : la hausse des taux d’intérêt couplée à celle des prix de l’immobilier mettent à mal l’investissement locatif. La preuve ? En dix-huit mois, le nombre de villes françaises dans lesquelles on peut acheter un studio autofinancé avec un faible apport (moins de 20 000 euros) a fondu comme neige au soleil.  Meilleurs Agents, le leader de l’estimation immobilière en ligne, avait alors dressé un top 10 des grandes métropoles où on pouvait réaliser ce genre d’investissement gagnant. “Alors qu’en mai 2021, investir dans un studio qui s’autofinance avec un apport inférieur à 15 000 €  était encore envisageable dans une quinzaine de villes, cette opportunité ne se présente plus qu’à Limoges en 2022. En cause : un coût du crédit plus important, tiré par la remontée des taux, et des prix immobiliers élevés suite aux hausses successives observées ces dernières années”, constate Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents.  Fin 2022, la situation est donc nettement plus compliquée. D’accord. Mais les bons plans existent toujours. Et comme on aime partager nos bons tuyaux (et qu’en plus, c’est bientôt Noël), on a décidé de vous les livrer dans cet article. Découvrez l’étude complète de Meilleurs Agents. 

Au pied du podium pour investir dans un studio qui s’autofinance : Clermont-Ferrand

Déjà présente dans le top 10 dévoilé en 2021, la capitale de l’Auvergne reste une valeur sûre. Comptez ici une enveloppe globale de 50 850 € pour acquérir un studio de 20 m2, comprenant un apport personnel de 18 852 €. Si l’immobilier clermontois a augmenté de près de 6% en un an, il reste relativement accessible avec des tarifs moyens de 2 263 €/m2 pour les appartements. Surtout, la demande locative est assez conséquente dans cette ville en plein essor, où près de 22% des ménages locataires habitent en studio. En outre, la part de logements vacants est plutôt faible (8%), ce qui limite les risques de ne pas louer votre studio. 

À la 3e place du palmarès Meilleurs Agents : Nancy

7e du classement en 2021, Nancy rafle cette année une place sur le podium ! La belle Lorraine doit notamment sa médaille de bronze à sa forte population étudiante (plus de 30%), qui constitue une demande solide pour les studios et réduit le risque de vacance locative. Notez toutefois que les prix immobiliers sont ici les plus élevés du palmarès (2 417€/m2 pour les appartements, soit une hausse de 3,3% en un an.) Conséquence : pour que votre studio s’autofinance, il vous faudra prévoir un apport de 17 192 €, soit près de 32% de l’investissement total (comptez un budget de 54 310 € pour un studio de 20 m2).

Pau reste à la deuxième place du classement 

Dans les Pyrénées-Atlantiques, Pau s’accroche à sa deuxième place (notre photo). Mais comme partout ailleurs, l’apport nécessaire à l’investissement d’un studio autofinancé a littéralement explosé. Il vous faudra désormais apporter un apport rondelet de 17 165 €, contre seulement 8 259 € en mai 2021 ! Car les prix immobiliers à Pau ont flambé : +34,3% en cinq ans, et près de 7% sur la seule année écoulée. Les appartements se négocient désormais en moyenne à 2 187 €/m2. Meilleurs Agents anticipe en outre une nouvelle hausse de 5% d’ici septembre 2023. La cité paloise présente malgré tout de belles opportunités d’investissement : le marché locatif y est notamment porté par une forte demande étudiante qui représente plus de 15% de sa population totale.  

Limoges, première ville pour investir dans un studio autofinancé 

Et la première ville de notre palmarès est... Limoges ! Comme en mai 2021, la capitale de la Haute-Vienne est LA ville dans laquelle vous pourrez réaliser un investissement locatif autofinancé et pas trop risqué. Ici, prévoyez un apport de 11 897 euros pour rentabiliser l’achat de votre studio de 20 m2. PC’est évidemment bien plus qu’il y a dix-huit mois (3 016 €) mais cela reste un très bon investissement. Surtout au regard des prix immobiliers qui sont toujours très attractifs (1 850 €/m2 en moyenne pour les appartements) et de la rentabilité locative élevée. À Limoges, les studios de 20 m2 se négocient 41 570 € (ce sont les moins chers de notre palmarès) et se louent plus de 300 €/mois (charges comprises).  La cité limougeaude offre en plus de belles perspectives de plus-value puisque les prix immobiliers à Limoges ont bondi de plus de 46% en cinq ans (dont 8,7% lors des douze derniers mois). Ici aussi, Meilleurs Agents présage d’une nouvelle hausse de 5% des tarifs d’ici septembre 2023. Le risque de dépréciation de votre bien est donc très faible. “Limoges est l’exemple type d’une ville où les prix immobiliers demeurent attractifs malgré la tendance haussière et qui présente de belles opportunités pour les investisseurs à capital réduit, et ce en dépit de la hausse des taux”, analyse Barbara Castillo-Rico.  On vous avait bien dit que cet article regorgeait de bons plans !

Méthodologie / Sources :
Banque de France ; meilleurecopro.com ; impots.gouv.fr ; INSEE ; Ministère de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation.
Prix et Indices des Prix de l’Immobilier Meilleurs Agents au 1er Novembre 2022.
Perspectives Meilleurs Agents basées sur le scénario suivant : une inflation maintenue  au-dessus des 4% selon les prévisions de la Banque de France, un taux stabilisé en-dessous de 8% et une baisse raisonnée de la production de crédits de moins de 20%