Faire de l'investissement locatif est un projet qui vous trotte dans la tête depuis un moment ? Ne dit-on pas qu'investir dans la pierre est une valeur sûre ? Oui, mais attention ! Pour savoir si le rapport entre le prix d'achat de votre bien et les revenus locatifs générés vous sera profitable, il faut effectuer quelques calculs.
Ce qu'il faut prendre en compte dans le prix d'achat
Quand on parle de prix d'achat, on parle du coût d'achat global. En d'autres termes, en plus du prix du bien, il faut ajouter :
- les frais de notaire (environ 8 % du prix du bien dans l'ancien et 3 % dans le neuf) ;
- les éventuels frais d'agence immobilière.
Par exemple : vous avez acheté un bien à 180 000 € et les frais de notaire sont à 8 %, comme les frais d'agence. Le coût d'acquisition du bien est donc de :
- 180 000 € + (180 000 € x 8 %) + (180 000 € x 8 %) = 208 800 €
Si des travaux sont nécessaires, ajoutez leur coût total à ces 208 800 €.
Les indicateurs à connaître pour le rapport entre prix d’achat et location
Comment calculer la rentabilité d'un investissement locatif ? Il faut connaître son taux de rendement : plus il est élevé, plus l'investissement est rentable. Pour cela, vous avez besoin de plusieurs indicateurs. Pas de panique, nous allons vous donner des exemples !
Le rendement locatif brut
Il se calcule à l'aide du coût d'acquisition total et du montant annuel des loyers : rendement locatif brut = (loyers annuels / coût d'acquisition total) x 100. Reprenons notre exemple précédent, auquel nous appliquons un loyer mensuel de 800 €.
- (9 600 € / 208 800 €) x 100 = 4,60.
D'après notre calcul, le taux de rendement locatif brut du bien est de 4,60 % par an.
Le rendement locatif net
Cet indicateur se calcule en fonction des charges annuelles engendrées par le bien immobilier : les charges locatives, la taxe foncière, les assurances, les frais d'entretien, les intérêts de votre prêt immobilier, etc.
La formule est la suivante : rendement locatif net = ((loyers annuels – charges annuelles) / coût d'acquisition total) x 100. Allez, on garde les mêmes chiffres que précédemment et on estime les charges annuelles à 3 000 €.
- ((9 600 € – 3 000 €) /208 800 €) x 100 = 3,16.
Le taux de rendement locatif net du bien est de 3,16 % par an.
Vous pouvez obtenir un taux plus précis, appelé « rendement locatif net net ». Il faut tenir compte des impôts et des prélèvements sociaux. Calculez leur impact fiscal annuel : ((impôts + prélèvements sociaux) – avantages fiscaux).
Le rendement locatif net net est égal à : ((loyers annuels – charges annuelles – impact fiscal annuel) / coût d'acquisition total) x 100.
Quel est le bon taux de rendement locatif ?
À partir de 6 à 7 % brut, on peut estimer que la rentabilité locative est bonne. Mais attention, ce taux dépend de différents critères : il y a bien sûr le coût d'acquisition et les intérêts de l'emprunt bancaire. Mais il faut aussi tenir compte de la situation et de l'attractivité du logement. Quel type de bien acheter pour louer facilement ? Les petites superficies (du studio au T2), dans les villes étudiantes notamment, restent une valeur sûre.
À partir de quand est-il intéressant de vendre ?
Ici encore, il faut prendre en considération plusieurs critères : la durée du prêt, les avantages fiscaux et la plus-value immobilière. Et oui, il est fort possible que votre bien prenne de la valeur au fil des années ! Vous aurez besoin de faire une bonne estimation de votre maison ou de votre appartement pour le savoir. Elle se fonde en partie sur le prix du m2 en France, qui peut être fluctuant.
La plus-value nette se calcule de la manière suivante : prix de vente – coût d'acquisition total. La mauvaise nouvelle, c'est que cette plus-value nette est imposable, puisque le bien vendu n'est pas votre résidence principale. Mais, il y a aussi de bonnes nouvelles pour payer moins d'impôts :
- plusieurs types de travaux sont déductibles de la plus-value immobilière ;
- plus vous attendez pour vendre (plus de 5 ans), plus vous profitez d'abattements fiscaux.
À retenir
- Pour estimer si le rapport entre le prix d'achat et le montant annuel des loyers est rentable, il faut connaître le taux de rendement locatif.
- Un taux brut de 6 à 7 % est un bon taux.
- Si, à terme, vous souhaitez vendre, patientez plus de 5 ans pour bénéficier d'avantages fiscaux.
Pouvez-vous nous préciser pourquoi ? (facultatif)