Une carrière d'investisseur locatif vous tend les bras ? Félicitations ! Et pour vous assurer la réussite de vos projets, essayez ces quelques clés.
Comme près d’un Français sur cinq*, vous souhaitez placer vos économies dans l’immobilier ? Vous pouvez profiter de l’effet de levier permis par le crédit pour constituer votre patrimoine. Une belle carrière d’investisseur locatif s’offre alors à vous ! Mais avant de vous lancer, posez-vous les bonnes questions.
1. Quelle est ma capacité d’endettement ?
L’argent, c’est le nerf de la guerre. Pour déterminer votre budget, faites le point sur vos dépenses, vos remboursements et évaluez ensuite votre capacité d’endettement. N’hésitez pas à demander conseil à votre banquier, gestionnaire de patrimoine ou encore, votre courtier en crédit immobilier. Fort de votre budget, vous pourrez ensuite savoir quelle typologie de logement vous pourrez acquérir. Veillez à garder des marges de manœuvre chaque mois. Votre reste à vivre doit vous permettre de faire face à vos dépenses personnelles et de payer d’éventuels travaux dans le logement nouvellement acheté.
2. Où investir ?
Le premier critère d’un bon investissement locatif est l’emplacement. Le deuxième ? C’est l’emplacement. Et le troisième ? Vous l’avez dans le mille : c’est l’emplacement ! Avant de craquer lors d’une visite, mettez-vous à la place du futur locataire. Lui aussi a envie de vivre dans un logement facilement accessible, à proximité des commerces et des écoles. Le respect de ces critères garantira l’attractivité de votre logement. Et sa valorisation dans le temps. Enfin, il est préférable d’investir dans une ville que l’on connaît. Et de visiter le bien, ou le terrain où il sera bâti, avant de s’engager.
3. Dans quel but investir ?
Vous souhaitez investir aujourd’hui pour loger vos enfants demain, lorsqu’ils seront à l’université ? Ciblez une ville étudiante ! Au regard du nombre d’étudiants, de l’offre universitaire, des prix de l’immobilier, c’est Montpellier qui arrive en tête des grandes villes françaises les plus attractives. La capitale héraultaise est suivie de près par Marseille et Lille. Vous avez plutôt besoin de réduire la pression fiscale de votre ménage ? Les dispositifs de défiscalisation sont nombreux. Le dispositif Pinel est ouvert pour les achats dans le neuf dans les territoires tendus, où la demande de logement est supérieure à l’offre. C’est le gouvernement qui a fixé les zones éligibles au Pinel. Le dispositif Denormandie, lui, accompagne les futurs propriétaires de logements anciens à rénover. Là-aussi, le gouvernement a fixé une liste de communes éligibles. Vous ne voulez pas choisir entre investir et partir en vacances ? Le Censi-bouvard est fait pour vous ! Ce dispositif propose une réduction d'impôt (11 % hors taxe du prix d'acquisition ou de revient). Et en général, les promoteurs gèrent les locations toute l’année et vous laissent profiter de ce logement quelques semaines par an. Une fois encore, il est préférable de se tourner vers un expert en immobilier pour avoir les meilleurs conseils en fonction de sa situation fiscale.
4. Dans le neuf ou l’ancien ?
Si vous souhaitez défiscaliser, la réponse est toute trouvée (lire plus haut). Pour les autres, sachez qu’un achat dans le neuf vous garantira des performances énergétiques optimales, en ligne avec la réglementation. Mais en moyenne, le prix du m² dans le neuf est plus cher de 27% que celui de l’ancien. Si votre budget serré vous oriente vers un achat dans l’existant, gardez en tête que la réglementation interdira la mise en location des logements les plus énergivores ! Les logements dont l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) est « G » ne pourront plus être loués en 2025. Le couperet tombera en 2028 pour les logements « F ». Et en 2034 pour les « E ». Pour échapper à l’interdiction, il faudra faire remonter l’étiquette énergétique du logement à « D » au minimum. Et cela passera forcément par des travaux. En d’autres termes : avant d’acheter une passoire énergétique, assurez-vous d’être en capacité de financer les travaux. De quoi laisser une marge de négociation non négligeable.
*Les Français et l’immobilier - Baromètre IMOP / Harris Interactive - Septembre 2022.
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