Frais d’agence inclus dans le prix de vente : ça veut dire quoi ?

Quentin Gres
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Pour vendre une maison, un appartement ou une place de parking, solliciter un agent immobilier est indispensable. Il est donc impossible d’échapper à la notion de frais d’agence.

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Couple inquiet des frais d'agence
S'adresser à un spécialiste pour la vente de votre bien est une dépense supplémentaire mais elle est essentielle. © Getty Images
Sommaire

Le professionnel est la clé de la réussite de la transaction. Il se rémunère via la commission versée après la signature de l’acte authentique auprès du notaire. Toutefois, aucune réglementation n’encadre véritablement les tarifs et les modalités de paiement. Qui paie les honoraires de l’agence : l’acheteur ou le vendeur ? À combien s’élève le montant ?

À quoi correspondent les honoraires d’agence ?

Autant vous le dire dès le début : n’essayez jamais (au grand jamais) de vendre votre logement tout seul. Il est conseillé de recourir à un agent immobilier. En contrepartie de ses services, celui-ci perçoit des honoraires équivalents à un pourcentage du coût de l’habitation. Et là, vous vous dites que ça fait une dépense supplémentaire. C’est vrai ! Mais elle est essentielle.

Les FAI (frais d'agence inclus) ou HAI (honoraires d'agence inclus) correspondent à la commission du professionnel et le prix net vendeur correspond au montant exact reçu par le propriétaire. La loi Alur est claire sur le sujet : il est obligatoire d’indiquer les deux valeurs dans le mandat de vente. Ne tentez pas de jouer au plus malin et de la contourner, vous aurez les autorités sur le dos. On vous dresse un résumé en quelques lignes :

  • prix payé par l’acheteur = rémunération notariale + FAI immobilier (ou HAI) + Prix net vendeur.
  • prix net de la vente = prix global versé par l’acquéreur – FAI immobilier – émoluments notariaux.

L’agence immobilière joue le rôle d’intermédiaire entre le propriétaire et l’acheteur. Pour cela, il est légitime de se demander à qui incombe le paiement de sa commission. Heureusement que nous sommes là pour fournir des réponses précises.

Qui paie la commission d’agence lors de la vente d’un bien ?

Il n’existe pas une réglementation stricte en matière d’honoraires d’agence au moment d’une vente immobilière. Libre à l’agence de les fixer. Dans la même lancée, la législation ne stipule pas qui les prend en charge. Il peut s’agir de l’acquéreur, du vendeur ou des deux. Vous avez bien lu, tout dépend de vous. En réalité, l’agence facture ses prestations au vendeur dans la plupart des cas. Elle a forcément une raison valable.

C’est le vendeur qui passe par la case « paiement »

Le plus souvent, le vendeur fait appel à un mandataire ou une agence afin de l’assister dans le processus. Rien d’étonnant donc à ce qu’il s’acquitte de la commission du professionnel. Un service rendu mérite une rémunération : telle est la loi du marché. Le tarif indiqué est le HAI.

Y a-t-il un professionnel aux multiples casquettes comme l’agent immobilier ? Nous avons beau chercher, aucun résultat. Le spécialiste réalise l’estimation, prépare le dossier de vente et les diagnostics immobiliers, valorise le logement, publie les annonces ... Il procède ensuite à la prospection, trie les appels des intéressés et organise des visites. Lorsque ces dernières sont concluantes, il entame la négociation et aide lors de l’établissement du compromis de vente. Il assure le suivi du client jusqu’à la signature de l’acte authentique. Les missions s’étendent parfois sur plusieurs semaines ou mois. Pendant cette période, vous vivrez de véritables ascenseurs émotionnels. Attention à votre petit cœur.

On vous explique mieux avec un exemple. Considérons une habitation à vendre à 400 000 € (HAI affichés chez l’expert de l’immobilier). La commission d’agence s’élève à 25 000 €.

  • Le propriétaire verse 25 000 € à l’agence immobilière.
  • L’acquéreur paie 400 000 € au vendeur pour le prix du logement.

L’acheteur débourse 400 000 € et le propriétaire reçoit 375 000 € (prix net vendeur).

L’acheteur s’en charge

Comme indiqué précédemment, la réglementation ne favorise pas une partie en particulier. Il n’y a qu’une seule condition : mentionner dans le mandat qui doit payer les honoraires d’agence. L’acheteur le fait dans certaines situations.

Reprenons notre exemple. Cette fois-ci, l’annonce immobilière stipule « Frais d’agence à la charge de l’acquéreur ». La valeur de la commission et le détail du prix sont indiqués. Voici la répartition de la somme :

  • L’acheteur paie 375 000 € au proprio.
  • L’acheteur verse une commission de 25 000 € à l’agence immobilière.

Le vendeur touche 375 000 € et l’acquéreur débourse 400 000 €.

Qu’en est-il de la rémunération notariale ?

Les transactions financières s’effectuent chez le notaire (lors de la signature de l’acte authentique). Il s’agit des paiements des HAI et des frais notariaux.

  • L’officier public collecte l’intégralité du montant de la vente.
  • Il redistribue vers la banque de l’agence immobilière et celle du propriétaire.

Les émoluments notariaux correspondent à un pourcentage de la valeur du bien. Les HAI n’entrent pas dans leur calcul. Comptez en moyenne 2 à 3 % dans le neuf et 7 à 8 % pour l’ancien.

Si l’acquéreur s’occupe de la commission de l’agence, les frais de notaire sont déterminés à partir du prix net vendeur. En revanche, les FAI sont utilisés pour contracter un prêt bancaire. On vous l’a dit plus haut. Pour information, les tarifs de notaire comprennent : taxe sur la sécurité foncière, TVA et droits d’enregistrement (ou de mutation). 80 % des montants collectés sont reversés au Trésor public. Vous voyez donc que l’officier administratif ne gagne pas grand-chose dans la transaction.

    Appliquons 7,5 % de rémunération notariale dans notre exemple :

    • frais d’agence à la charge du vendeur : le proprio reçoit 400 000 € de l’acheteur et donne 25 000 € à l’agence immobilière. Calculés sur la base de 400 000 €, les frais de notaire sont de 30 000 € ;
    • honoraires d’agence à la charge de l’acheteur : l’acquéreur verse 25 000 € à l’agence et 375 000 € au propriétaire. Les émoluments notariaux sont calculés sur la base de 375 000 € (soit 28 125 €).

    Ok ! Mais à quel moment sont payés les HAI ?

    L’agence immobilière perçoit ses honoraires une fois la vente concrétisée. Autrement dit, il faut que la promesse synallagmatique aboutisse à la signature de l’acte authentique.

    Supposons qu’une personne confie un mandat de vente à un agent immobilier. Par la suite, elle réussit à vendre la maison par ses propres moyens ou décide tout simplement de retirer le contrat. Ici, le professionnel ne touchera pas la commission. Vous avez compris : il travaille parfois pour rien. D’ailleurs, ce principe est inscrit dans le mandat engageant le vendeur et l’agence l’un envers l’autre.

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