Compromis de vente : le délai est dépassé par l'acheteur, que faire ?

Qu'est-ce qu'un compromis de vente ?

En immobilier, un compromis de vente est un contrat établi entre le vendeur d'un bien et l'acquéreur. Ce document stipule le prix de vente, la durée de validité du contrat, la date limite de la signature de l'acte de vente définitif… Et les différentes clauses.

• Les clauses suspensives, c'est-à-dire que la vente est conditionnée à la réalisation d'événements. Quel genre d'événement ? L'obtention d'un prêt, par exemple. Certaines clauses suspensives sont obligatoires, d'autres non. Les cocontractants en décident.
• La clause pénale oblige les cocontractants à conclure la vente. Sinon, la partie manquant à cette obligation verse des dommages et intérêts.
• La clause de dédit n'est pas obligatoire. Elle permet de renoncer à la vente en contrepartie d'une indemnisation.
• La clause de report de signature (de l'acte de vente définitif).

Juridiquement, le compromis de vente prépare l'acte de vente définitif.

Les obligations des parties lors de la signature

En signant un compromis de vente, les cocontractants prennent l'engagement de conclure la vente. Le vendeur a l'obligation de vendre au prix. L'acquéreur est obligé d'acheter. Si l'un d’eux renonce à la vente et ne respecte pas les clauses, l'autre peut porter l'affaire devant un tribunal. Sauf si l'acquéreur bénéficie d'un délai.

L'acheteur n'a pas l'obligation de verser un dépôt de garantie. Le cas échéant, cela correspond à 5 à 10 % du prix de vente.

Ce genre d'avant-contrat est concerné par trois types de délais. L'acquéreur bénéficie d'un délai de rétractation de 10 jours. Ce délai débute à la réception du compromis de vente, qui est :

• soit le lendemain de la première présentation de la lettre recommandée avec avis de réception ;
• soit le lendemain de la remise en main propre.

L'acquéreur n'a pas à se justifier. En cas de dépôt de garantie, le vendeur dispose de 21 jours pour le restituer.

Pour la clause suspensive relative au prêt, l'acheteur dispose d'un délai d'un mois pour obtenir un financement. Si le prêt n'est pas accordé (preuve à l'appui), la vente est annulée. Le dépôt de garantie est restitué.

Le troisième délai est le temps qui sépare la signature du compromis de vente et la date butoir fixée pour la signature de l'acte de vente définitif. Que faire quand ce délai est dépassé ? Le notaire a le rôle de médiateur.

Le notaire convoque les parties à la date butoir. Plusieurs solutions peuvent être mises en place.

Négocier un nouvel accord entre les parties

Dans cette situation, la bonne foi des deux parties est prise en compte. Le notaire propose l'adjonction d'un avenant aux cocontractants. Cet avenant définit un nouveau délai jusqu'à la signature de l'acte de vente définitif.

Que faire si l'acquéreur ne se présente pas (ou ne veut pas signer) ?

Le notaire dresse un procès-verbal. L'acquéreur est mis en demeure. Si le compromis de vente le prévoit, le vendeur peut demander des dommages et intérêts. Il est possible de saisir le tribunal pour demander l'exécution forcée de cet avant-contrat.

Envisager la résiliation du compromis de vente

Une autre solution consiste à résilier le compromis de vente. Cette résiliation peut être amiable (les deux parties sont d'accord). Le vendeur peut renoncer à la vente et exiger des dommages et intérêts.

Que faire en cas de litige avec le notaire ?

Les problèmes peuvent s'accumuler : un acheteur défaillant et un notaire également aux abonnés absents ! Sachez qu'en cas de litige avec le notaire, vous avez aussi des recours. Il est recommandé de les faire dans l'ordre et de conserver tous vos documents. Ils serviront, le cas échéant, de justificatifs à chaque étape.

• Adressez-lui une réclamation par écrit (lettre recommandée). Le notaire a un délai de deux mois pour répondre.
• Si vous êtes sans réponse, faites appel au médiateur de la consommation du notariat. C'est gratuit.
• Le litige n'est toujours pas réglé ? Faites une réclamation auprès du président du conseil régional ou interrégional des notaires.
• Toujours rien ? Adressez une requête à la chambre de discipline des notaires.
• Si aucune de ces démarches n'aboutit, vous pouvez faire une action en justice.