Le compromis de vente dans le cadre d'une succession

Lors de la succession, il y a différentes étapes à suivre. Le notaire doit d'abord identifier les héritiers et lister leurs droits, afin d'établir l'acte de notoriété. Il dresse ensuite le bilan du patrimoine du défunt grâce aux documents fournis par les héritiers. Ce patrimoine peut être diversifié, avec des biens immobiliers, des liquidités, des bijoux et des meubles.

S'il y a un bien immobilier, il faut déterminer sa valeur. Faire une estimation pour la succession est donc un impératif ! Il est vivement conseillé de faire appel à des experts de l'immobilier pour éviter les erreurs. L'administration fiscale est en droit d'investiguer si elle considère qu'il y a eu une sous-estimation dans le cadre d'une succession.

Vous le savez sans doute : l'indivision signifie que les héritiers sont tous propriétaires du bien. Or, la vente du bien met fin à l'indivision. Mais quand vendre son bien alors ? Il est tout à fait possible de le mettre en vente avant la clôture de la succession. Le notaire procède ensuite au partage de la somme de la vente (selon la quote-part de chaque héritier). Les frais de succession éventuels peuvent aussi en être déduits.

En principe oui, si le bien est en indivision. La loi stipule d’ailleurs qu'il faut l'unanimité pour :

• vendre une maison ou un appartement en indivision ;
• signer tous les documents relatifs à la vente : le mandat immobilier (si vous souhaitez confier la vente à une agence immobilière), le compromis de vente et l'acte authentique de vente.

Chaque héritier doit être informé au préalable de la vente d'un bien et/ou de la cession d'une quote-part à un tiers ou à un autre héritier.

Le compromis de vente établi entre les vendeurs (les héritiers) et l'acquéreur, est facultatif. Il sert d'avant-contrat à l'acte authentique de vente. Il comporte notamment les coordonnées de chaque contractant, les informations relatives au bien immobilier, les conditions de vente et les éventuelles clauses suspensives. Il est recommandé de confier sa rédaction à un professionnel au fait des obligations légales et impartial au regard de la succession. Il peut s'agir de l'agence immobilière qui a pris en charge l'estimation de la maison ou de l'appartement.

Des désaccords entre les héritiers au moment de la signature du compromis peuvent retarder, voire annuler la vente. Pour éviter cette situation, vous pouvez prendre des dispositions en amont. Il est possible, par exemple, de faire établir par un notaire une convention qui fixe les règles de votre indivision.

Il peut arriver que l'un des indivisaires ne souhaite tout simplement pas vendre. Dans ce cas, les autres héritiers peuvent saisir le tribunal, si :

• ils estiment que l'intérêt commun est mis en péril (il vous faudra des preuves, par exemple un procès-verbal dressé par le notaire) ; 
• les autres indivisaires qui souhaitent vendre détiennent au moins 2/3 des droits sur le bien immobilier. L'acte de notoriété, qui établit les droits de chaque héritier, peut servir de preuve.

Le tribunal sera alors en mesure d'accorder une autorisation judiciaire de vendre.

Pour résumer

• Il est possible de vendre un bien immobilier même si la succession n'est pas réglée.
• Quand il y a un seul héritier, la vente du bien est une transaction immobilière classique.
• Quand il y a plusieurs héritiers, les biens immobiliers sont en indivision (sauf dispositions établies avant le décès). Vendre est donc la meilleure solution pour sortir de cette situation juridique. Mais il faut l'accord unanime des indivisaires pour vendre et signer tous les documents liés à la vente.
• Si l'un des héritiers refuse de signer le compromis de vente, la transaction est suspendue. Pour les autres héritiers, le recours au tribunal est alors la seule solution.