En tant qu’héritier, vous devez faire évaluer le patrimoine du défunt. Et avouons-le, il peut être tentant de sous-évaluer un bien immobilier pour réduire les droits de succession. Mais sachez que vous risquez gros : en cas de contrôle de l’administration, c'est le redressement fiscal qui vous pend au nez ! On fait le point.
Y a-t-il un intérêt à sous-estimer un bien lors d’une succession ?
Pourquoi estimer la valeur vénale du bien immobilier ?
Lorsqu’une personne décède, ses héritiers doivent effectuer de nombreuses démarches administratives. L’évaluation du patrimoine du défunt et l’estimation de la valeur vénale de son bien immobilier en font partie.
En effet, selon l’article 800 du Code général des impôts, dans les six mois suivants le décès, les héritiers doivent déposer une déclaration de succession auprès du Centre des finances publiques dont dépend le domicile du défunt. C’est sur cette déclaration que les héritiers doivent déclarer l’ensemble du patrimoine. Et c’est sur ce document que l’administration fiscale va s’appuyer pour évaluer les droits de succession.
Si le bien immobilier a une valeur supérieure à 5 000 €, son estimation doit obligatoirement être établie par un notaire. Ce dernier estimera la valeur du bien en se basant sur ses caractéristiques (superficie, nombre de pièces, année de construction, équipements, exposition du terrain…), ainsi que sur l’état du marché immobilier du secteur.
L’estimation immobilière doit être la plus juste possible. En cas de sur-estimation, les héritiers paieront des droits successoraux supérieurs à la valeur réelle du bien et auront du mal à trouver un acheteur en cas de vente.
Alors certes, une sous-estimation donne lieu à des droits de succession moins élevés. Mais les héritiers peuvent se voir sanctionner d’un redressement fiscal en cas de contrôle de l’administration. De plus, si les héritiers vendent le bien en-dessous de sa valeur réelle, ils perdront de l’argent. Et s’ils le vendent au-dessus de la valeur qui a été mentionnée sur la déclaration de succession, cela peut également être un motif de contrôle fiscal.
Comment sont calculés les droits de succession ?
À la suite d’un décès, le patrimoine du défunt doit être évalué pour définir la part d'héritage que chaque légataire doit recevoir. On appelle cela l’indivision.
En revanche, s’il reste un conjoint survivant, ce dernier peut choisir d’avoir l’usufruit de la totalité des biens ou d’obtenir un quart des biens. Pour jouir pleinement de leur héritage, les héritiers sont soumis au paiement des droits de succession. Le montant de cet impôt indirect est calculé en fonction du patrimoine et du degré de parenté avec le défunt. En sachant que le conjoint ou le partenaire de PACS du défunt sont totalement exonérés de droit de succession.
Quels sont les risques d’une sous-évaluation lors d'une succession ?
Le contrôle fiscal
Les déclarations de succession sont très régulièrement inspectées par l’administration fiscale. Lors d’un contrôle, la Direction générale des finances publiques (DGFiP) vérifie alors que tous les biens du défunt ont bien été déclarés et que le montant des estimations soit juste. Elle peut, à ce titre, demander au contribuable de lui apporter des précisions ou des justifications. L’administration est en droit de réquisitionner l’aide de tous les organismes privés et publics (banque, assurance, notaire, CPAM…) pour s’assurer de l’exactitude de la déclaration de succession.
Les sanctions encourues
On vous l'a dit : dans le cadre d’une mauvaise évaluation d’un bien immobilier, notamment dans le cas d’une sous-évaluation, les héritiers peuvent se voir sanctionnés par l’administration fiscale.
S’il s’agit d’un oubli ou d’une erreur de la part des héritiers, mais qu’ils se montrent de bonne foi, le service du fisc réclamera dans ce cas la régularisation des droits successoraux (c’est-à-dire la différence entre la valeur déclarée et la valeur réelle), ainsi que les intérêts de retard équivalents à 0,40 % par mois sur le montant restant dû.
En revanche, si le service des impôts prouve que les héritiers sont de mauvaise foi et qu’il s’agit d’une négligence volontaire, de très lourdes majorations peuvent être appliquées. Les pénalités peuvent s’élever à 40 % du supplément dû et peuvent atteindre 80 % en cas de manœuvre frauduleuse.
Sous-estimation : quel impact sur le prix de revente ?
Un bien immobilier issu d’une succession doit être vendu dans la fourchette de prix auquel le bien a été évalué dans la déclaration de succession.
Si le bien a été sous-évalué et que les héritiers revendent le bien au tarif mentionné dans la déclaration, ils perdront de l’argent puisque le bien sera vendu en-dessous de sa valeur réelle.
Il faut savoir que si les héritiers envisagent de vendre le bien immobilier à un prix nettement supérieur à sa valeur déclarée, ils seront imposables sur l’impôt de la plus-value immobilière, en plus d’un redressement fiscal.
Le saviez-vous ?
Une plus-value immobilière est la différence entre le prix de vente d'un bien et de sa valeur déclarée. Elle représente donc le gain réalisé lors de vente du bien.
Lors d’une succession, cette plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu et sur les prélèvements sociaux. Le taux d’imposition global est de 36,2 % du montant de la plus-value ; à savoir 19 % au titre de l’impôt sur le revenu, et 17,20 % au titre des prélèvements sociaux.
Toutefois, la plus-value peut faire l’objet d’un abattement selon la durée de détention du bien.
Les démarches de succession ne sont jamais simples. Il est donc plus que jamais nécessaire d'être bien accompagné par un professionnel immobilier qui saura vous guider pas à pas.
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