Tout savoir sur la promesse et le compromis de vente

La promesse de vente n'engage que le vendeur. On parle d'ailleurs de promesse unilatérale de vente. En signant ce document, le vendeur réserve son bien à l’acheteur, pour un prix et une période donnés - 2 ou 3 mois. Néanmoins, si l'acheteur se désiste, il verse au propriétaire une indemnité d’immobilisation, soit 10% du prix de vente. Un dédommagement pour le temps perdu, la vente ratée. 

Une promesse de vente n'est valable que si elle est enregistrée à la recette des impôts dans les 10 jours après la signature. Ces droits d’enregistrement sont à la charge de l’acquéreur et s'élèvent 125 €.

Le compromis de vente, ou promesse synallagmatique de vente, engage vendeur et acquéreur à finaliser la vente par la signature de l’acte authentique chez le notaire. Sont alors fixés le prix, les conditions générales et particulières de la vente, mais aussi les conditions suspensives et la date à laquelle la vente doit être signée chez le notaire.

En fait, signer un compromis équivaut à conclure une vente avant l'heure, ou l'obtention d’un crédit...

Conséquence, le futur acquéreur doit montrer sa motivation... financière. Il verse un dépôt de garantie, compris entre 5 % et 10 % du prix de vente. À la signature du contrat de vente notarié, cette somme est déduite du solde à payer.

Le document doit être présenté à la formalité de la publicité foncière et vous devez payer un droit fixe de 125 €. Le compromis de vente ne peut être publié que s'il a été rédigé dans un acte notarié.

Plusieurs solutions s’offrent à vous :

• demander à l’agent immobilier qui vous accompagne de s'en charger ;
• demander à votre notaire de le faire ;
• vous procurer des formulaires prêts à l’emploi si vous réalisez la vente vous-même. On parle ici d’un acte sous seing privé. Cette étape est cruciale pour votre projet immobilier. Il serait dommage qu'une erreur d'inadvertance fasse tout capoter... Nous ne saurions que trop vous conseiller de confier la tâche à un pro. D'autant plus que les frais engendrés sont inclus dans la commission de l’agent immobilier ou dans les émoluments du notaire si vous signez chez lui la vente définitive.

Oui, et même dans plusieurs cas. L’acheteur d’un logement neuf ou ancien dispose de 10 jours, à partir de la signature de l’avant-contrat, pour revenir sur son engagement. Il n’a pas besoin de se justifier, ni d’indiquer un motif : la loi lui reconnaît le droit de « juste » changer d’avis et de ne pas donner suite à sa volonté d’acheter (art. 271-1 du CCH). Il doit prévenir par lettre recommandée avec accusé de réception les personnes étant intervenues dans la signature de l’avant-contrat - l’agent immobilier ou le notaire -. Les sommes déjà versées lui sont restituées. Notez que si la vente se fait entre particuliers, le vendeur ne peut exiger aucun versement avant la fin du délai de rétractation.

Si les conditions suspensives insérées dans l’avant-contrat par le vendeur et l’acheteur ne sont pas réalisées, le contrat devient caduc. Il en est ainsi lorsque l’acquéreur n’obtient pas son prêt ou lorsque la mairie fait valoir son droit de préemption.

S’il n’existe pas de clauses de prorogation du délai dans l’avant-contrat et que celui-ci est dépassé, alors la vente tombe à l'eau. 

Autres cas qui annulent une vente : documents d’urbanisme, pièces hypothécaires manquantes ou droit de propriété irrégulier - limites entre les lots en copropriété non corrects, par exemple -.