Investissement locatif : comment adoucir la facture travaux ?

Le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) permet d’amortir le coût des travaux de deux façons, selon que vous avez opté pour le régime micro-BIC ou le régime réel. Avec le premier vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 %. C'est plutôt intéressant pour les charges courantes. Avec le second, vous déduisez la totalité du montant des travaux de vos recettes locatives ! Encore mieux. Mais votre comptabilité doit être au carré.

La location meublée exige que vous présentiez un logement correctement aménagé. Alors ne regardez pas trop à la dépense. D'abord parce que le budget alloué à l'aménagement et la déco pourra être amorti sur une durée de 10 à 15 ans. Tout comme, ce que vous vous apprêtez à lire risque de vous plaire, le prix d'achat du bien immobilier ainsi que d'autres frais liés à la gestion, l'assurance, l'entretien... sur une durée pouvant courir jusqu'à trente ans. Puis, si le logement offre un certain standing, vous pourrez demander - et justifier - un complément de loyer.

Pour les locations vides, c'est au déficit foncier qu'il faut songer. Enfin seulement si vos charges sont supérieures à vos revenus fonciers et si vous relevez du régime d’imposition au réel. Ça fait beaucoup de "si" - et ce n'est pas fini -. Mais ce sont les conditions pour déduire vos charges de vos revenus fonciers.

Et l'opération peut se révéler vraiment juteuse si vous choisissez d'investir dans une passoire thermique. Le logement doit être bon marché et l'enveloppe travaux conséquente. Car, chaque année, vous pourrez déduire jusqu’à 10 700 euros de déficit foncier de vos revenus. L’excédent de déficit foncier pourra être reporté et ôté durant six ans de l’ensemble de vos revenus ou durant dix ans de vos seuls revenus fonciers. Votre investissement pourra être vite rentabilisé, d'autant plus  que vous pourrez soustraire les taux et primes d'emprunt, les frais de gestion locative...

Le gouvernement a assoupli les conditions d'attribution du dispositif MaPrimeRenov' afin que davantage de propriétaires et bailleurs puissent entreprendre des travaux de rénovation. Le montant des subventions varie selon les revenus du ménage et les travaux à réaliser. Grâce à ce coup de pouce, il devient ainsi plus facile de changer les fenêtres, radiateurs, et d’améliorer ainsi les performances énergétiques de son logement.

Aussi, depuis le 1er janvier 2024, Ma Prime Logement Décent permet d’obtenir une aide financière pour des travaux de réhabilitation de logements indignes ou dégradés. Celle-ci s'adresse aux foyers aux ressources modestes. Elle est attribuée sous conditions, parmi lesquelles la réalisation des travaux par un professionnel certifié - comme pour MaPrimeRenov', sauf en cas d'auto-rénovation accompagnée.

Bien sûr, pour faire baisser l'addition travaux, l’idéal reste de s’y coller. Souvenez-vous : l'auto-réhabilitation accompagnée peut être désormais subventionnée. Mais si malgré les tutos absorbés vous ne le sentez pas, faites  appel à des artisans compétents, toujours certifiés. C'est indispensable pour toucher ces aides. Et attention, certaines factures pourraient faire mal. Evitez les mauvaises surprises et multipliez les devis pour trouvez le meilleur rapport qualité/prix. Et puis, cela pourra aussi vous donner des moyens de négocier le devis et d’obtenir un meilleur tarif.