Immobilier : ces villes où investir en 2024

Karin Scherhag 22 fév 2024
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Un investissement immobilier prévu en 2024 ? Ne vous lancez pas à l’aveuglette. Cette année encore, on vous a concocté un palmarès des villes de plus de 20 000 habitants présentant un bon taux de rentabilité et… des risques limités. Histoire d’investir sans vous tromper. 

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Notre palmarès des villes où investir en 2024
À Dijon, près de la moitié de ses habitants sont locataires du parc privé.
Sommaire

Investir dans l’immobilier : ces 3 villes qui résistent en 2024

Après notre palmarès des villes où investir en 2023, on a eu envie de refaire l’exercice et de vous proposer un cru 2024. Dans un contexte immobilier bien différent (taux d’emprunt en hausse, accès au crédit compliqué, prix immobiliers en baisse dans la plupart des grandes villes…), notre rapport aux risques d’investissement diffère. Et notre classement aussi, par la même occasion. Trois villes reviennent cependant. 

On vous les donne dans l’ordre des plus rentables. Et là, comme l’an dernier, c’est Villeneuve-Saint-Georges (Val-de-Marne) qui prend la tête avec une rentabilité brute* encore plus élevée qu’il y a un an (6,8% contre 6,6%) et toujours des prix au mètre carré parmi les plus attractifs de la petite couronne. Au 1er février, le prix des appartements à Villeneuve-Saint-Georges ne dépasse pas 3 119 €/m2 en moyenne. Et les risques ? Ils restent très modérés avec un score de 2,3/5, selon les calculs de nos experts en data-science. “Pour cette étude, on s’est concentré sur les villes ayant des scores de risque inférieurs à 3/5, explique Imane Selmane, chargée d’études économiques chez Meilleurs Agents. Concrètement dans les villes sélectionnées, ces villes possèdent un risque relativement faible de perte de valeur au cours du temps et le risque de ne pas louer son bien y est aussi limité.” Le combo parfait. 

Troisième de notre classement en 2023, Aubervilliers (Seine-Saint-Denis) prend cette année la deuxième place avec une rentabilité brute de 6,5% (contre 5,6% l’an dernier). La ville accuse une très forte baisse des prix immobiliers à un an (-7,2%), ce qui augmente de fait la rentabilité de votre investissement. La ville est aussi l’une des communes les plus abordables de la petite couronne (les appartements s’échangent à 3 819 €/m2 en moyenne à Aubervilliers). Mais pas de panique, en dix ans les prix ont augmenté de près de 17%. Quant au score de risque, c’est l’un des plus faibles dans les villes que nous avons sélectionnées (1,8). 

On retrouve aussi Ivry-sur-Seine (Val-de-Marne), 7e, avec une rentabilité brute de 5,1% et un score de risque de 1,7. Malgré une légère baisse de prix depuis un an (-1,3%), les prix des appartements à Ivry restent supérieurs à la moyenne du département : 5 657 €/m2 dans la ville, contre 5 242 €/m2 en moyenne dans le Val-de-Marne

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Palmarès Meilleurs Agents des villes où investir en 2024

Bon à savoir 

Le risque total est mesuré grâce à un score allant de 1 à 5. C’est une moyenne de deux sous-scores : le score de risque de vacance locative et le score de risque de dépréciation du bien.

Le premier prend en compte la part de logements vacants, la part de ménages locataires du parc privé et la part de ménages locataires d’appartements du parc privé de deux pièces.

Le deuxième tient compte de la variation de la population entre 2014 et 2019, du taux de chômage de la zone d’emploi au 3e trimestre 2023, des évolutions de prix des appartements et du pouvoir d’achat immobilier de la ville.

Où investir dans l’immobilier ailleurs en Île-de-France ?

Notre palmarès des villes où investir en 2024 fait la part belle à l’Île-de-France puisqu’en plus des trois villes citées plus haut, quatre autres villes de région parisienne trustent notre top. Il s’agit de Pantin (Seine-Saint-Denis), Clichy (Hauts-de-Seine) et Maisons-Alfort (Val-de-Marne), respectivement 10e, 11e et 12e. Mais aussi de Saint-Denis (Seine-Saint-Denis) en 4e position. “Ville dynamique, Saint-Denis voit ses prix immobiliers augmenter de 2,4% en un an pour atteindre 4 253 €/m2 en moyenne pour les appartements au 1er février”, souligne Imane Selmane. Théâtre des futures épreuves d’athlétisme, la ville profite aussi déjà d’un effet Jeux Olympiques avec des tarifs à la nuitée frôlant les 500 euros ! 

Le saviez-vous ? 

L’engouement pour Saint-Denis devrait survivre à l’événement puisqu’une fois les épreuves d’athlé terminées, le Village Olympique sera transformé en habitations.

L’Ouest à la cote pour investir 

On quitte l’Île-de-France pour rejoindre la côte Ouest. Premier arrêt à Brest (Finistère), 3e au classement des villes où investir en 2024 avec une rentabilité brute de 6%. Les prix immobiliers brestois restent abordables (2 286 €/m2 contre 3 116 €/m2 en moyenne en France) et les risques, très limités comparativement aux villes sélectionnées (2,1). En dix ans, les biens ont pris ici énormément de valeur (+57,5%), le risque de dépréciation est donc faible Par ailleurs, vous disposez à Brest d’un pouvoir d’achat plutôt sympa, qui vous permet d’investir dans un appartement de 61 m2, toujours selon nos experts.

Nantes (Loire-Atlantique) et Angers (Maine-et-Loire) figurent elles aussi dans notre palmarès avec toutes deux une intéressante combinaison rentabilité / risques.

La baisse des prix immobiliers permet d’investir dans des grandes villes

Alors que notre palmarès 2023 était surtout marqué par la présence en nombre des zones péri-urbaines (des communes proches de grandes métropoles comme Paris, Bordeaux ou Toulouse notamment), la tendance est tout autre cette année. La hausse des taux immobiliers a entraîné des baisses de prix plus ou moins importantes dans les plus grandes villes de France. La plus touchée ? Bordeaux (Gironde), qui a vu ses prix reculer de 6,5% en  un an pour passer sous la barre des 4 500 €/m2. La cité girondine fait ainsi une entrée remarquée dans notre classement des villes où investir en 2024. Et avec plus de la moitié de sa population locataire du parc privé, vous pouvez presque vous lancer les yeux fermés. “52,7% de locataires du parc privé, c’est une proportion énorme, confirme Imane Selmane. À titre de comparaison, cette part est de 26% au niveau national.”  

Dans le même ordre idée, on note aussi les présences de Rennes (Ille-et-Vilaine), où les prix ont baissé de 4,3% en un an, et Montpellier (Hérault), qui a pu maintenir son niveau de prix (+0,8%). Deux villes prisées des étudiants et où l’achat d’un studio ou d’un T2 représente plus que jamais une bonne opération. 

Bon à savoir 

Il n’y a pas que la moutarde à Dijon (Côte-d’Or). Il y a aussi de bons investissements à faire ! Cinquième de notre palmarès, la ville est au coude-à-coude avec Saint-Denis : une rentabilité brute identique (5,8%) et un score de risque à peine plus élevé (2). Surtout, les prix immobiliers dijonnais sont parmi les plus attractifs de notre étude (2 573 €/m2 pour un appartement). Et, point essentiel, près de 44% de la population est locataire du parc privé. Là encore, c’est un bon plan

*La rentabilité brute est calculée sur une période de 12 mois pour l’achat d’un T2 et est supérieure à 4%.

Prix immobiliers Meilleurs Agents au 1er février 2024.

​​Sources externes : Banque de France ; meilleurecopro.com ; impots.gouv.fr ; INSEE ; Ministère de l'Enseignement supérieur, de la Recherche et de l'Innovation ; France Stratégie.
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