Logement étudiant : le palmarès des villes où investir dans un studio

Ancien fleuron de l’industrie textile, Roubaix a vécu des heures sombres. Sur le papier, ce n’est peut-être pas la ville nordiste qui fait le plus rêver. Et pourtant, Roubaix revient systématiquement dans notre top des villes étudiantes dans lesquelles il vaut mieux acheter. En 2022, elle se classait deuxième, avec un achat rentabilisé à vitesse grand V (2 ans et 3 mois). Cette année, Roubaix détrône Mulhouse pour se hisser en tête du palmarès. Jugez plutôt. Avec un prix immobilier attractif (2 367 €/m²) et un loyer moyen de 17,7 €/m² pour un T1, l’investissement locatif offre une rentabilité brute de 9% en moyenne. Autant dire, hyper intéressant. D’autant que vous ne devriez avoir aucun mal à trouver un.e locataire, une fois votre enfant parti. Car à Roubaix, la part de locataires d’un T1 est assez importante (26,8%) et les étudiants sont présents en nombre : ils représentent désormais 12,2% de la population. 

Une seconde ville du Nord vient se hisser sur le podium : c’est Loos et ses 23 000 habitants. À moins de 6 kilomètres de la Grand Place de Lille, la ville bénéficie naturellement d’une énorme proportion d’étudiants : 56% de sa population totale ! Ici, le prix moyen d’un studio s'élève à 2 764 €/m², pour un loyer moyen de 17,9 €/m² et une rentabilité brute moyenne de 7,8%. 

En outre, Roubaix et Loos présentent toutes deux des risques d’investissement limités. Les scores de risque évalués par les équipes data-sciences de Meilleurs Agents s’élèvent en effet respectivement 2,3/5 et 2/5.  

“Roubaix et Loos offrent des opportunités de rentabilité particulièrement intéressantes par rapport à Lille, métropole étudiante où les prix sont bien plus élevés, atteignant en moyenne 3 644€/m². En plus de la rentabilité, nous évaluons les risques grâce à des scores liés à la vacance locative et à la dévaluation des biens. Près de 31% des ménages de ces deux villes résident en studio, ce qui réduit le risque de non-location, explique Barbara Castillo Rico, responsable des études économiques chez Meilleurs Agents. De plus, les perspectives de dépréciation y sont modérées, avec une augmentation des prix de +28,3% à Roubaix et +21,4% à Loos sur les cinq dernières années. De quoi confirmer que ces deux villes présentent des opportunités d'investissement à risques limités.” 

Dans un contexte de prix immobiliers en hausse, certaines villes étudiantes restent attractives. C’est notamment le cas de Brest : malgré une augmentation de 53% en cinq ans, les prix y demeurent compétitifs. Comptez 2 611€/m² en moyenne pour un studio. Et avec un étudiant pour cinq habitants, la ville bretonne présente un des scores de risques les plus faibles du palmarès (1,9/5) et une rentabilité brute qui s’élève à 6,9% en moyenne. 

Même topo à Perpignan et Limoges, qui enregistrent des hausses de prix respectives de 40% et 38% en seulement cinq ans. Mais qui restent hyper abordables. À Perpignan, un studio se négocie à 2 784 €/m². C'est encore “mieux” à Limoges (1 932 €/m²). Qu'on vous présentait hier comme la ville étudiante la moins chère de France dans notre palmarès des villes où se loger pour moins de 400 euros. 

Vous vous en doutez (peut-être) : il n’y a pas que la rentabilité brute qui compte. Ce serait trop simple. Quels autres critères prendre en compte ? Avant tout, la part des ménages locataires du parc privé, qui constitue un bon indicateur d’évaluation du risque de vacance locative. Moins il y a de locataires, plus votre appart' sera difficile à louer. Logique, n'est-ce pas ? Avec ses 30% d’étudiants, Nancy témoigne ainsi d’un marché locatif fort : plus d’un habitant sur deux est locataire du parc privé. Ils sont même 27% à louer un studio, justement. Même constat à Rouen, où la moitié de la population est également locataire, dont plus de 31% d’un studio. 

“Il est primordial de bien investiguer le terrain pour appréhender au mieux la réalité du marché local, au niveau de la ville, mais aussi de ses différents quartiers. Deux villes peuvent présenter une rentabilité similaire et des réalités de marchés bien différentes, rappelle Barbara Castillo Rico. C’est notamment le cas d’Amiens et d’Orléans, qui affichent toutes les deux une rentabilité à 7,2%, mais la première n’a vu ses prix augmenter que de 15% en cinq ans, contre plus de 25% pour la seconde sur la même période ! II est donc essentiel de prendre en compte ces variations et l’ensemble des indicateurs pour prendre une décision éclairée."

Et être sûr de rentabiliser (rapidement) son investissement.