Résidences services : un investissement sans risque ?

La résidence services est un ensemble de logements prêts à l’emploi (meublés), proposant aux locataires un certain nombre de services para-hôteliers. Accueil personnalisé, services de petit-déjeuner, cafétéria, laverie, etc. 

Certaines résidences gérées proposent aussi des services optionnels comme le coiffeur, l’aide au ménage, le portage de courses, l’accès à la e-santé, etc. De vraies petites villes dans la ville ! 

Le plus souvent, on rencontre 4 types de résidences services : 

• les résidences étudiantes,
• les résidences seniors (pour les plus de 60 ans non-dépendants), 
• les EHPAD (bénéficiant d’un agrément de la préfecture, ou d’une autorisation départementale), 
• et les résidences de tourisme. 

Pour les résidents, l’avantage réside bien sûr dans le panel de services mis à leur disposition. De plus, la formule favorise grandement le contact social. 

La résidence services est gérée par un exploitant professionnel qui commercialise les logements et prend en charge l’entretien général de la résidence. Ses missions ne s’arrêtent pas là, puisqu’il s’occupe également de toute la gestion locative. Recherche et sélection des locataires, état des lieux d’entrée et de sortie, collecte des loyers, entretien des espaces communs, gestion des services, etc. Vous pouvez mettre les doigts de pied en éventail ! 

De son côté, l’investisseur s’engage avec le gestionnaire par le biais d’un bail commercial d’une durée de 9 ans minimum. Attention ! Il ne s’agit pas d’un investissement classique et le propriétaire bailleur ne dispose pas de son bien pendant la durée du bail.

Le loyer est défini préalablement entre les parties (pas de plafonnement comme avec le dispositif Pinel. Il est reversé au propriétaire bailleur de façon mensuelle, trimestrielle ou annuelle et il est garanti même en cas de vacance locative. On n’en demandait pas tant ! 

Pour l’investisseur, les principaux avantages d’un tel investissement sont : les revenus locatifs perçus, les avantages fiscaux, et le fait de pouvoir se constituer un patrimoine immobilier. 

C'est bien beau tout ça, mais comment investir dans une résidence services ? En règle générale, l’investissement en résidence services se fait via le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). Créé en 1949, ce statut réservé aux investisseurs non professionnels louant leur bien immobilier meublé permet une optimisation fiscale et une récupération de la TVA, sous certaines conditions. 

Jusqu’au 31 décembre 2022, les investisseurs pouvaient également cumuler les avantages fiscaux du dispositif Censi-Bouvard, mais la loi a récemment été abrogée. L’investissement en résidence services s’adresse à la grande majorité des investisseurs et à ceux qui souhaitent préparer leur RETRAITE. Actu brûlante !

Pour bénéficier du statut LMNP, le propriétaire bailleur ne doit pas exercer cette activité comme activité principale. Les loyers perçus ne doivent pas excéder un plafond de revenus : 23 000 €/an (ou ne doivent pas être supérieur à 50 % du montant des revenus globaux du foyer fiscal). Les revenus sont imposés dans la catégorie bénéfices industrielles et commerciaux (BIC) et non revenus fonciers. 

Quel avantage fiscal ? 

Lorsque vous avez le statut LMNP, vous pouvez choisir de vous déclarer :

• sous le régime micro BIC,
• ou sous le régime réel.

Le régime micro BIC s’applique par défaut. Il permet de bénéficier d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus. Exemple : si vous louez un bien à 14 000 €/an, vous ne serez imposé que sur 7 000 €. 

L’autre possibilité fiscale, le régime réel, consiste à réduire l’imposition sur les loyers en utilisant le mécanisme de l’amortissement. C’est une opération un peu plus complexe qui peut nécessiter l’intervention d’un expert-comptable.

Enfin, la location en meublé non professionnel permet de récupérer la TVA appliquée sur le prix du bien. Le bien doit être neuf, et le propriétaire doit le conserver durant au moins 20 ans. 

L’investissement en résidence services offre de nombreux avantages : 

• Se constituer un patrimoine immobilier
• Obtenir un revenu complémentaire (pour compléter sa retraite, pourquoi pas ?)
• Déléguer la gestion locative à l’exploitant
• Percevoir les loyers même en cas de vacance locative
• Profiter d’une fiscalité avantageuse
• Récupérer la TVA (soit 20 % sur le prix d’achat)
• Obtenir une bonne rentabilité (généralement supérieure à 4 %).

Bien que les avantages de l’achat d’un bien en résidence services soient nombreux, il existe quelques limites à connaître, pour optimiser son opération. 

Voici les 3 grands risques :

• La défaillance du gestionnaire,
• Le mauvais emplacement du bien immobilier, 
• Les négligences du bail commercial.

Lors de l’achat d’un bien en résidence services, il convient de bien choisir son intermédiaire. Sa bonne santé financière et son antériorité sur le marché peuvent être de bons indices de confiance. L’achat en résidence services étant généralement réalisé sur plan, le bon choix du gestionnaire permet de minimiser les risques de défauts/retards lors de la construction. Les EHPAD ayant bénéficié d’une publicité peu reluisante, le choix du gestionnaire est fondamental. 

Mais les risques inhérents à la bonne santé financière de l’exploitant ne sont pas les seuls. Le choix du projet immobilier, ainsi que l’emplacement du bien selon le type de public (étudiant, personnes âgées, touristes) sont importants. Ils peuvent permettre d’éviter une trop grande vacance locative. Le risque étant de devoir supporter les charges du logements alors même que celui-ci produit peu ou pas de revenus. La demande doit être effective. Ne faites pas dans l’affect, basez votre choix sur des éléments tangibles.  

Enfin, votre bail commercial contient toutes les informations importantes relatives à votre investissement. Pensez à vérifier sa durée, le montant des loyers, quand ils seront réindexés, et les informations relatives aux charges (l’entretien courant, les gros travaux, etc.). 

L’investissement en résidence services est une stratégie patrimoniale intéressante permettant dans le même temps de se faire des revenus complémentaires défiscalisés. Comme pour toute solution de placement, il existe des risques, mais qui peuvent être maîtrisés. Un bon plan en somme.