Pinel 2023 : tout savoir pour défiscaliser cette année !

Difficile d’être passé à côté du célèbre dispositif d’incitation fiscale. Il fait partie des dispositifs d’investissement locatif dans le neuf avec la plus grande durée de vie. Toutefois, revenons quelques minutes sur ses origines. 

Né en 2014, sous l’impulsion de l’ancienne ministre du Logement Sylvia Pinel, la loi éponyme poursuivait et poursuit encore deux objectifs : 

• Stimuler la construction de nouveaux logements dans certains territoires français dits « en tension ». 
• Permettre aux foyers les moins aisés de se loger à des prix plus abordables. 

Et pour les investisseurs, quels avantages ? En plus de se constituer un patrimoine immobilier, les investisseurs en Pinel peuvent prétendre à une réduction d’impôt, en contrepartie de la mise en location de leur bien immobilier, pendant au moins 6 ans. 

Bonne nouvelle ! Le dispositif Pinel qui devait s’éteindre fin 2022 a finalement été reconduit jusqu’au 31 décembre 2024. Néanmoins, depuis le 1^er janvier dernier, il n’est plus tout à fait le même. Il a subi un petit lifting, et pas nécessairement pour le meilleur, diront certains… 

Aujourd’hui, la loi Pinel existe sous 2 formes : 

• Le Pinel classique, mais avec des avantages fiscaux diminués.
• Le Pinel + (encore appelé Super Pinel), avec un maintien de l’avantage fiscal initial, mais de nouveaux critères d’éligibilité.

Quels sont donc les nouveaux taux applicables pour le Pinel classique en 2023 ? Et en 2024 ? Eh oui, nouveau coup de rabot dès janvier prochain…

Pour bénéficier de la loi Pinel, un certain nombre de conditions doivent être observées. Pinel classique ou Pinel +, elles sont toujours d’actualité. 

• L’achat immobilier doit être un logement neuf ou en état de construction (VEFA).
• Le logement neuf doit être situé dans une zone en tension éligible.
• Il doit être loué non meublé.
• Les maisons individuelles ne sont plus concernées depuis 2022. Le logement Pinel doit être situé dans un bâtiment d’habitation collectif.
• Le logement doit respecter la nouvelle réglementation environnementale en vigueur : la RE2020.
• Le loyer est soumis à plafonnement.
• Les ressources du locataire sont plafonnées également.
• L’investissement Pinel ne doit pas excéder 300 000 €, ou 5 500 €/m2 par an.
• L’engagement de la période locative doit être de 6, 9 ou 12 ans.

Le Pinel + s’inscrit dans la poursuite du projet écologique et environnemental impulsé par les derniers gouvernements. L’objectif ultime : une France plus verte, moins dépendante des énergies fossiles, avec un parc immobilier respectant les nouveaux critères de performance énergétique. 

Pour bénéficier du Pinel +, deux critères supplémentaires (non nécessairement cumulables), s’ajoutent à ceux énoncés précédemment. 

• Le logement doit être situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville.

• Le logement doit respecter un certain niveau de qualité en termes de performance énergétique, d’usage et de confort. 

Ce niveau de qualité d’usage et de confort se matérialise notamment par : 

• Une surface habitable minimale du logement (28 m² pour un studio, 45 m² pour un T2, 62 m² pour un T3, etc.)
• La présence d’un espace extérieur privatif avec une surface minimale selon le type de logement (9 m² pour un T5 par exemple) 
• Deux orientations pour les logements à partir du T3

De nombreux autres critères d’éco-responsabilité comme le niveau maximal de consommation d’énergie primaire (CEP max : 85 KWHEP/m²/an), le besoin bioclimatique (65 points maximum), ou l’impact carbone construction sont scrutés.

Concernant le zonage, 3 zones sont encore concernées par le dispositif Pinel : 

• La Zone A : Île-de-France, Lyon, Marseille, Côte d’Azur, Lille, Montpellier, Genevois français.
• La Zone A bis : Paris et les 29 communes de la petite couronne.
• La Zone B1 : les métropoles de plus de 250 000 habitants, la grande couronne parisienne et certaines villes au coût immobilier élevé (Bayonne, Corse, Annecy, etc.)

En 2023, la zone B1 est celle à privilégier pour profiter de tous les avantages du dispositif. Les grandes villes comme Nantes, Rennes, Toulouse, Bordeaux ont une demande locative élevée qui ne se tarit pas et le rendement continue à être intéressant. 

Les avantages fiscaux de la loi Pinel 2023 sont moindres, à moins de pouvoir prétendre au Pinel +. 

Malgré tout, il n’est pas trop tard pour investir. Dans sa forme classique, le dispositif peut encore offrir une réduction d’impôt non-négligeable : jusqu’à 52 500 €. De plus, détenir un bien immobilier aux normes de la RE2020, voire plus, est un nouvel argument en faveur de votre logement. Les locataires savent désormais où est leur intérêt lorsqu’il s’agit de confort thermique et d’économie sur la facture d’électricité. Il est à noter que le parc ancien devra se mettre aux normes et qu’un certain nombre de logements ne pourront plus être loués en 2025 (DPE G) et 2028 (DPE F). 

Enfin, en investissant en périphérie des grandes villes avec un prix de l’immobilier moins élevé, il est possible d’obtenir un rendement locatif très intéressant. Ces situations géographiques loin du tumulte des métropoles sont recherchées, et le télétravail accentue cette « mise au vert » des ménages. 

Si vous avez un projet immobilier solide et que vous ne souhaitez pas investir à fonds perdus, alors le Pinel peut être une solution d’investissement viable. Ne négligez pas son potentiel !