Investir dans un garage, ça rapporte !

Acheter un garage pour le louer est souvent un investissement rémunérateur, avec un rendement qui peut atteindre 6 à 8 %. Parfois, davantage. À titre de comparaison, le taux de rémunération du livret A est de 3 %, et celui du PEL (plan épargne logement) est de 2,25 %. Quant au rendement locatif moyen d’un appartement dans une ville comme Paris, il se situe autour de 3,5 %. Les chiffres sont évocateurs !

Julien Bédouet, surnommé l’homme aux 272 garages, ne tarit pas d’éloge sur l’opération : « J’ai acheté un lot de quatre garages, à Saint-Étienne où j’habitais à l’époque, pour 11 000 €. Avec un rendement de 15 %, je ne prenais pas un gros risque et puis j’ai continué à en acheter, en moyenne un lot par an. Aujourd’hui, j’en ai 272 dans le grand Ouest. »

Toutefois, avec des transports en commun de plus en plus efficients et des populations sensibilisées au concept de mobilité partagée, est-il encore pertinent d’investir dans les garages, ou autres places de parking ? La réponse est oui ! Notamment, dans les grandes métropoles avec une forte densité démographique, et une pénurie de places de stationnement. Une étude du groupe SeLoger / Meilleurs Agents datant de 2021, précise qu’à Paris : « La demande de places de stationnement en sous-sol a été multipliée par 1,6 au cours des six derniers mois ». Selon la même étude : « Ce sont Strasbourg, Saint-Étienne, Nîmes et Montreuil qui remportent le palmarès des villes les plus profitables, avec des rentabilités nettes affichées entre 4,8 % et 8,1 % ».

Louer un garage comporte de nombreux avantages, à commencer par une rentabilité locative attractive. Mais ce n’est pas le seul atout de la pratique, qui séduit bon nombre d’investisseurs.

• Un rendement attractif (entre 6 et 8 %). Mais certains projets bien pensés peuvent parfois rapporter plus de 10 % de rendement.
• Très peu d’entretien. Louer un garage nécessite généralement peu de maintenance, contrairement à un logement d’habitation.
• Un ticket d’entrée accessible. Si le prix d’un garage a considérablement augmenté ces dernières années, il reste néanmoins accessible à un grand nombre d’investisseurs.
• Peu de contraintes légales. La location d’un garage engendre peu de formalités pour le loueur. Il fixe son prix librement et peut rompre le bail quand il le souhaite, si une clause du bail le prévoit. Le garage n’est pas soumis au DPE ou à d’autres obligations environnementales. Le bail n’est pas régi par la loi ALUR, il est soumis au droit commun.
• Un risque de vacance locative réduit. Dans les grandes villes en pénurie de stationnement, il est très aisé de trouver des automobilistes intéressés par la location d’un garage.
• Il n’est pas rare de bénéficier d’une plus-value à la revente. Toutefois, elle n’est pas garantie.

Malgré de nombreux atouts, la location de garages compte quelques inconvénients.

• Les prix ont considérablement augmenté ces dernières années.

• Les frais de notaire (droits de mutation) peuvent représenter jusqu’à 10 % du prix de vente. Il peut être judicieux d’investir dans un lot de garages, pour diminuer les frais de notaire, en proportion.
• Comme pour tout investissement immobilier, les revenus locatifs sont taxés (revenus fonciers). Néanmoins, ils font l’objet d’un abattement de 30 % lorsqu’ils sont inférieurs à 15 000 €.
• Il n’y a pas d’optimisation fiscale prévue pour les garages.

Pour assurer la rentabilité de l’opération, la localisation géographique du garage est un critère essentiel. Les grandes métropoles en tension avec une pénurie de places de stationnement sont souvent de bons choix pour ce type de placement. Attention ! Il convient de vérifier qu’il n’y ait pas de parking à proximité immédiate de la nouvelle acquisition. Si votre garage est sécurisé (éclairage, digicode, caméra de surveillance), c’est encore un plus qui rend votre bien plus attractif.

Le coût d’acquisition d’un garage peut être multiplié par six, selon la localisation du bien. À Paris, où le prix de l’immobilier est généralement plus élevé, le prix d’un garage peut atteindre 30 000 €, voire plus. À Metz, pour la même surface, on peut acheter un garage sécurisé pour environ 6 000 €. En règle générale, le prix d’un parking en province atteint rarement plus de 25 000 €, sauf à Bordeaux où les prix flirtent avec ceux de certains arrondissements parisiens. 

En ce qui concerne le prix de la location, il varie du simple au double. De 50 € environ pour un 12 m² à Metz, à plus d’une centaine d’euros à Paris.

Le locataire et le propriétaire sont soumis au respect de certaines obligations, malgré la souplesse du contrat régi par le Code civil.

De son côté, le propriétaire doit fournir au locataire un garage entretenu afin qu’il puisse l’utiliser pour l’usage prévu (stationnement ou stockage). La toiture, la porte, doivent être en bon état. Le propriétaire a également l’obligation de déclarer les revenus issus de la location du garage.

Quant au locataire, il a l’obligation de régler son loyer en temps et en heure, au propriétaire.

Le bail de location d’un garage n’est pas obligatoire, toutefois, il est vivement conseillé, car il fixe les règles de la location et protège en cas de conflit. Le Code civil encadre les droits et devoirs de chacun, afin d’éviter les abus.

• Le propriétaire doit déclarer les revenus issus de la location du garage. Ces derniers sont le plus souvent soumis au régime micro foncier, avec la possibilité de bénéficier d’un abattement de 30 %, lorsqu’ils sont inférieurs à 15 000 €. Au-delà de cette somme, c’est le régime réel qui s’applique.
• Le propriétaire prend également à sa charge la taxe foncière liée au garage, qu’il occupe ou non les lieux. Des exonérations sont possibles, sous condition.
• En cas de revente, les revenus associés à une éventuelle plus-value immobilière peuvent être assujettis à l’impôt.

Les parkings, box, et caves suivent à peu près la même logique que les garages. Ils bénéficient de peu de contraintes en termes de gestion locative, et le ticket d’entrée pour leur acquisition est limité. De plus, avec les superficies restreintes des appartements en centre-ville, de nombreux habitants recherchent des espaces de stockage, comme les box, ou les caves. Selon les informations de la plateforme Jestocke.com : « La demande locative pour les caves a augmenté de 12 % à Paris entre 2020 et 2021. À Bordeaux, la demande a augmenté de près de 15 % sur la même période. Et à Marseille elle a tout bonnement explosé, avec une croissance de 50 % ».

Acheter un garage pour le louer est un investissement immobilier, au même titre que la location d’un appartement. Par ailleurs, la simplicité administrative de l’opération, son coût très modéré, et son rendement intéressant, en font un placement idéal pour diversifier son patrimoine immobilier ou pour les investisseurs débutants, car les sommes mises en jeu sont moins élevées.