Le palmarès des villes françaises préférées des investisseurs expatriés

Selon le Ministère des affaires étrangères, environ 2,5 millions de Français vivent en dehors des frontières hexagonales. Ils continuent pourtant à investir en France. « La majorité de ces expatriés sont actuellement en contrat local, c’est-à-dire qu’ils sont employés par une entreprise de leur pays actuel. Il y a donc une énorme incertitude concernant leur future retraite. C’est pour cela qu’ils achètent souvent un bien en France, afin de s’assurer une source de revenus additionnels », indique David Chambat, co-fondateur de la plateforme Immoneos.

Mais alors, quelles villes françaises ont les faveurs des investisseurs expatriés ? Sans grande surprise, la capitale parisienne et le Grand Paris restent en tête du podium. Les métropoles du sud comme Marseille, Toulouse et Nice sont dans le top 5. Les grandes villes étudiantes comme Lille sont très prisées. Les villes moyennes comme Mulhouse, Rouen ou Nancy tirent aussi leur épingle du jeu. Elles offrent de bons rendements, car le prix au m² est plus accessible. Voilà le top 15 du baromètre Immoneos :

1. Paris : 13,8 % (9 581 € le m²)
2. Grand Paris : 8 %
3. Marseille : 6 % (3 545 € le m²)
4. Toulouse : 4,3 % (3 512 € le m²)
5. Nice : 4,1 % (5 026 € le m²)
6. Lyon : 3,2 % (4 790 € le m²)
7. Montpellier : 3,2 % (3 571 € le m²)
8. Lille : 3,2 % (3 649 € le m²)
9. Mulhouse : 2,6 % (1 287 € le m²)
10. Bordeaux : 2,4 % (4 493 € le m²)
11. Nantes : 2,2 % (3 561 € le m²)
12. Rouen : 1,5 % (2 624 € le m²)
13. Rennes : 1,5 % (3 930 € le m²)
14. Toulon : 1,2 % (3 366 € le m²)
15. Nancy : 0,9 % (2 299 € le m²)

*Estimations de prix Meilleurs Agents au 1^er février 2024 (prix moyen du m², pour un appartement)

Paris, et le Grand Paris restent attractifs en termes d’immobilier locatif. Grands monuments, culture, divertissement, grandes écoles, opportunités d’emploi : la capitale française a de quoi séduire. Le marché immobilier étant très tendu et dynamique, il y a peu de vacance locative. Paris est un incontournable pour les investisseurs, et bien que le rendement soit plus faible que dans d’autres villes françaises, en raison d’un prix au m² élevé, il reste correct (entre 3 et 6 % selon les arrondissements). Pour maximiser le rendement, certains investisseurs n’hésitent pas à recourir à des modes de location comme la colocation, le coliving, ou la location courte durée.

La cité phocéenne possède de nombreux atouts : soleil, paysages maritimes, convivialité, et des prix de l’immobilier encore accessibles. Elle serait même devenue la ville préférée des acquéreurs parisiens, depuis le covid, malgré le sentiment d’insécurité qui la caractérise également. En trois ans, le prix de l’immobilier ancien a grimpé. C’est +30 %, avec un prix moyen à 3 545 € le m² aujourd’hui.

Si la ville de Marseille a plutôt la faveur des acheteurs en résidence principale (70 % des acquéreurs), les investisseurs y trouvent aussi leur compte. Certains arrondissements, les moins convoités, permettent des opérations à fortes rentabilités. De plus, ces quartiers sont en pleine mutation et tout est à construire.

À Nice, l’immobilier est rentable et comporte peu de risques. C’est une destination touristique très appréciée et le prix de l’immobilier atteste du dynamisme de la ville. Aujourd’hui, le prix moyen du m² est de 5 026 €, pour un appartement. Et alors qu’au national, de nombreuses villes ont connu une inflexion sur les prix, ceux de Nice ont continué à augmenter, de façon assez inédite. +7,9 % d’augmentation en un an ! Les expatriés ne s’y sont pas trompés, il est très judicieux d’investir dans la 5e ville la plus peuplée de France (344 875 habitants).

Les investisseurs français expatriés investissent au pays, parce qu’ils connaissent le territoire et parce que la rentabilité est au rendez-vous. « Nos adhérents dégagent toujours plus de rendements bruts : 6,3 % en 2023 vs 5,5 % en 2022 », constate David Chambat.