Immobilier : le Grand Paris fait-il toujours recette ?

Le marché immobilier francilien souffre de la remontée des taux d'intérêt et des difficultés d'accès au crédit. Résultat, les prix immobiliers enregistrent des baisses successives au fil des mois. Le Grand Paris fait-il exception ? Quelles stations résistent le mieux ? Quelles sont celles qui voient leurs prix chuter ? Réponse avec la troisième édition de l'Observatoire des prix immobiliers du Grand Paris réalisée par Meilleurs Agents. 

À Paris, les voyants sont au rouge depuis un an. Entre décembre 2021 et décembre 2022, les prix immobiliers parisiens ont reculé de 1 % en moyenne pour se stabiliser au-dessus du seuil symbolique des 10 000 €/m2, estime Meilleurs Agents. Un phénomène qui gagne progressivement les villes de la grande couronne (+1,6% en 2022 contre +2,5% en 2021) et dans la petite couronne (+1,2% en 2022 contre +2,3% en 2021).

Grand Paris : des prix immobiliers en hausse de 24% en cinq ans !

L’immobilier autour des stations du Grand Paris Express confirme en revanche son attractivité. Les prix dans les quartiers des stations continuent de sur-performer dans leur globalité, conservant une évolution plus forte que celle observée dans leurs villes avec +2,2% en moyenne en un an dans les quartiers des stations contre +1,7% pour les villes. En cinq ans, les prix y ont en moyenne augmenté de 24%. C'est ce que la troisième édition de l'Observatoire des prix immobiliers des stations du Grand Paris Express menée par Meilleurs Agents. Découvrez les prix station par station.

La tendance haussière autour des stations connaît cependant un léger ralentissement puisqu'entre décembre 2020 et décembre 2021, on enregistrait une augmentation de 2,6% autour de ces mêmes stations.

L'immobilier déprécié autour de Pont de Sèvres et Issy-RER

À l'instar de la capitale, plusieurs villes du Grand Paris Express voient leurs prix se déprécier. Une tendance amplifiée dans certains quartiers de gares proches de Paris et affichant les prix au m2 parmi les plus élevés du réseau. C'est notamment le cas à Pont de Sèvres (10 007€/m²) qui voit ses prix baisser de près de 6% en un an. Dans la même veine, les prix baissent (-5,3% en un an) autour d'Issy-RER (7 838€/m²), la future gare de la ligne 15 qui devrait ouvrir en 2025. Il est intéressant de noter que dépréciation est plus forte que celle observée en moyenne dans la ville d’Issy-les-Moulineaux (-1,5% à 8 621€/m²).

“La hausse des taux est particulièrement sensible pour les territoires où les prix de l’immobilier sont les plus élevés. Par exemple, les prix au mètre carré pratiqués dans les quartiers de la station Pont de Sèvres demeurent supérieurs à ceux pratiqués en moyenne à Boulogne-Billancourt (9 180€/m²), ville où les prix se stabilisent à 0,1% en un an. Pour cette station, la baisse des prix est un réajustement mécanique dans un contexte de hausse des taux et de baisse des prix”, analyse Alexandra Verlhiac, économiste chez Meilleurs Agents.

L'immobilier en phase d'atterrissage à Massy-Palaiseau et au Vert de Maisons

Plus de six ans après le lancement des premiers travaux du Grand Paris Express, certaines gares amorcent également une phase d'atterrissage. À l’image de la station Le Vert de Maisons, où les prix baissent de 5% en un an (5 413€/m²).  Ou encore de Massy-Palaiseau, où les prix ont commencé à baisser dans le quartier de la gare (-2,2% en un an) pour s'établir à 4 480€/m². En comparaison, sur cette même période ils ont augmenté dans la ville de 4,4% (4 258€/m²). “Les prix immobiliers autour de ces stations ont connu des hausses importantes ces dernières années, bien supérieures à leurs villes respectives. La situation s’est inversée et on observe désormais une baisse des prix autour des gares, au profit des villes. Plus qu’un désintérêt pour ces stations du Grand Paris, il faut y voir un effet de rattrapage du marché”, tempère Alexandra Verlhiac.

Grand Paris : ces stations qui résistent...

Outre ces phénomènes locaux de réajustement des prix, le Grand Paris se veut toujours gage d’attractivité. Ainsi, de nombreux quartiers des gares résistent, en dépit de la tendance baissière observée dans les villes. La station Nogent-Le Perreux (6 383€/m²), qui devrait voir la ligne 15 arriver en 2030, voit toujours ses prix augmenter : 0,1% en un an contre -1,6% pour la ville du Perreux-sur-Marne (5 611 €/m²). Les prix ont également légèrement grimpé autour de la station Bagneux (0,4% soit 6 441/m²), alors que la ville voit ses prix baisser de 1,2%.

... Et celles qui cartonnent !

Certaines stations du Grand Paris témoignent d’une forte attractivité et observent non seulement des prix en hausse, mais également une nette sur-performance avec des prix immobiliers en hausse dans toute la ville. C'est le cas autour de la station Fort d'Aubervilliers où les tarifs ont augmenté de 12,9% en un an autour (3 684€/m²) alors qu’ils n’ont crû que de 0,7% dans la ville de Pantin (6 764€/m²) sur la même période. La station Bobigny Pablo Picasso voit ses prix grimper de 12% en un an (3 504€/m²), soit près de deux fois plus (+6,4%) qu'à Bobigny (3 560€/m²). Enfin, les prix sont en hausse de 10,6% à la station Mairie d’Aubervilliers (4 035€/m²) contre +4% en moyenne à Aubervilliers (4 287€/m²).

“On observe des prix très attractifs autour de ces stations de la Seine-Saint-Denis avec un prix au mètre carré inférieur à 5 000 €. Ces tarifs expliquent d’une part la sur-performance de ces quartiers mais aussi leur bonne résistance face à la hausse des taux. On retrouve parmi ces stations plusieurs gares de la future ligne 15 Est dont l’ouverture est prévue à l’horizon 2030 et qui devrait enregistrer 300 000 trajets quotidiens !", conclut Alexandra Verlhiac.

Méthodologie : Prix Meilleurs Agents au 1er décembre 2022 et Indice des Prix de l'Immobilier (IPI) Meilleurs Agents au 1er décembre 2022. Les quartiers de gare sont définis dans un périmètre de 800 mètres à vol d’oiseau autour de chaque station de métro (soit l’ équivalent de 10 minutes à pied).