Les passoires thermiques valent en moyenne 458 € en moins par m² !

Christelle Privat
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En France, 17 % des résidences principales sont des passoires thermiques. C’est environ 5,2 millions de logements. À l’horizon 2050, le gouvernement s’est engagé à rénover tout le parc immobilier pour des logements écologiques, standard BBC. L’effort de rénovation est donc colossal ! Bonne nouvelle : 3 ans après la promulgation de la loi climat et résilience, on observe déjà ses premiers effets…

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Maison en rénovation
Un bien classé G est proposé 15 % moins cher sur le marché qu’un bien équivalent classé D.
Sommaire

Depuis la loi climat et résilience du 22 août 2021, le paysage immobilier français a changé. Notamment en ce qui concerne les passoires thermiques. De moins en moins nombreuses sur les marchés de la transaction et du locatif, leur prix de vente baisse considérablement, ce qui suscite l’intérêt des acquéreurs.

Les équipes data Seloger et Meilleurs Agents vous livrent les résultats de leur analyse économique basée sur 7 millions d’annonces*, et de leur étude menée conjointement avec Opinion Way auprès de 5 200 Français.** À cette occasion, ils vous présentent Impact DPE, le premier outil en ligne pour appréhender les conséquences de la loi climat sur le marché immobilier résidentiel. 

Moins de passoires thermiques en vente et en location

Depuis le début de l’année, les passoires thermiques mises à la vente et à la location sont moins nombreuses. Alors qu’entre juillet 2021 et janvier 2023, on a pu observer une augmentation significative du nombre de mises en vente de ces logements en F et G, aujourd’hui, on constate un fort ralentissement de ces mises en vente (-11,8 % depuis le 1er janvier 2023). Les autres classes énergétiques ne suivent pas cette tendance, puisque le nombre de mises en vente reste constant pour les biens classés A,B,C,D (0 %) et est en légère augmentation pour les biens classés E (1 %).

Deux raisons peuvent expliquer la baisse du nombre de mises en vente des passoires thermiques :

  • 32 % des propriétaires interrogés affirment avoir effectué les travaux de rénovation énergétique permettant à leur logement de sortir de la catégorie de passoire. 
  • D’autres au contraire, ne ressentent plus l’urgence de vendre, car le contexte réglementaire est changeant (modification du mode de calcul du DPE pour les petites surfaces). 

Sur le marché locatif : même chanson ! Près d’un quart des passoires thermiques ne sont plus mises en location, car les travaux recommandés ont été réalisés par un quart des propriétaires bailleurs en 2023, et un tiers des propriétaires disent avoir vendus leur bien en raison d’un mauvais DPE.

Les logements passoires classés G valent 458 €/m² de moins qu'un équivalent classé D !

Au niveau des prix des passoires thermiques, le constat est sans appel. Depuis janvier 2023, on observe une baisse de prix généralisée de -3,7 %, sur tout le territoire. Dans la moitié des départements français, cette baisse atteint même -5 %. Toutefois, selon les départements concernés, il y a des différences (à Paris, la baisse des prix des passoires thermiques est moins franche que dans les autres villes). 

Sur le site SeLoger, les demandes de contacts agence pour les annonces de vente de biens G sont supérieures aux demandes de contacts agence pour les biens D (+56 %), sur les 12 derniers mois. Ce qui prouve l’intérêt des acquéreurs potentiels pour les biens décotés. Le DPE devient assurément un critère très important pour les porteurs de projets d'achat de résidence principale, tant pour ceux qui souhaitent exclure les mauvais DPE de leur recherche (33 %), que pour ceux qui utilisent le DPE comme un levier de négociation (33 %). Dans un contexte où les Français ont perdu beaucoup de pouvoir d’achat, certains cherchent à faire de bonnes affaires. Et ils ont raison. Aujourd’hui, un bien classé G est proposé 15 % moins cher sur le marché qu’un bien comparable classé D, c’est en moyenne 458 €/m2 de moins sur le prix de vente affiché, avant négociation. Quant à la marge de négociation moyenne, elle est de -5,9 % pour un logement classé G, contre -3 % pour un A équivalent.

Impact DPE : votre outil en ligne pour appréhender les impacts de la loi sur la valeur de votre bien

En tant qu’observateur privilégié du marché immobilier, SeLoger lance Impact DPE, le premier outil en ligne pour vous aider à mieux cerner les implications de la loi climat et résilience sur le marché immobilier résidentiel. Gratuite et accessible depuis le site SeLoger, l’information est disponible pour l’ensemble des départements français et les 11 plus grandes villes de France. Une dizaine d’indicateurs (part des passoires thermiques à la location, évolution du stock de biens à la vente, prix de mise en vente, délais de vente, taux de négociation, intérêt des Français par classes énergétiques, etc.) vous éclairent pour que vous puissiez mettre en œuvre votre projet immobilier.

La loi climat et résilience produit ses premiers effets

La loi climat et résilience vise à supprimer progressivement les passoires thermiques sur le marché de la location. L’objectif : un parc rénové avec des logements standard BBC (bâtiment basse consommation), d’ici à 2050 !

La loi commence à porter ses fruits, puisqu’une passoire thermique sur quatre ne rentre plus sur le marché de la location. Depuis la promulgation de la loi, on observe une baisse de 23 % des passoires misent en location. Pourtant contrairement à la croyance populaire : « La loi Climat et Résilience n’assèche pas l’offre locative, mais contribue à proposer une offre immobilière de meilleure qualité énergétique. Cependant, certaines réglementations comme l’interdiction d’indexation sur l’IRL ont des impacts limités. Pour les prochaines années, l’enjeu majeur sera de faire appliquer le cadre législatif et d'accélérer le rythme des rénovations qui n’est aujourd’hui pas assez soutenu. », précise Thomas Lefebvre, Vice-Président Data de SeLoger.

En vérité, la loi commence à faire son job, et la pénurie de logements vient plutôt de l’offre qui ne suffit plus pour une demande locative en hausse. De plus, les acquéreurs qui n’arrivent plus à emprunter pour devenir propriétaires, restent finalement sur le marché de la location.

Ce qu'il faut retenir !

La loi climat porte déjà ses fruits :

  • L’information DPE est accessible
  • Le DPE est devenu un critère important pour valoriser le logement
  • Le parc se rénove et fournit des logements avec une meilleure qualité énergétique
  • La dimension écologique entre dans le standard du logement français

Comment accélérer pour tenir ce cap ?

  • Faire plus de pédagogie à destination des Français
  • Augmenter le rythme de rénovation, pas assez soutenu
  • Aller vers plus de stabilité au niveau du cadre législatif
*Analyse économique de 7M d’annonces de maisons et d’appartements anciens en vente publiées sur le site SeLoger ainsi que de transactions conclues et communiquées par les agences partenaires Meilleurs Agents entre le 1er janvier 2021 et le 1er mars 2024.

**Etude OpinionWay menée auprès de 5200 Français du 10 au 24 janvier 2024 sur un échantillon représentatif de la population française, avec un focus acheteurs, vendeurs, locataires, propriétaires et propriétaires bailleurs.
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