Tout savoir sur la location meublée

Depuis de nombreuses années, la location meublée séduit les propriétaires-bailleurs. Il faut dire que ce système profite d’une fiscalité attractive et s’est révélé rentable dans le temps. Malheureusement depuis l’arrivée de la pandémie Covid-19, les bailleurs de meublé ont réorienté leur offre. L’attrait d’Airbnb s’étant évanoui avec la disparition des touristes, le marché de la location principale meublée a explosé. L’offre est importante aujourd’hui. Découvrons ensemble l’intérêt de la location meublée.

1. Un meublé = un logement avec des meubles

Un logement meublé, à destination de résidence principale, se définit comme « un logement décent équipé d'un mobilier en nombre et en qualité suffisants pour permettre au locataire d'y dormir, manger et vivre convenablement au regard des exigences de la vie courante »*. Mieux, le législateur a précisé la liste minimale des 11 meubles et équipements que le bailleur doit installer**. L’idée est simple : le meublé doit permettre au locataire d’y vivre convenablement avec ses seuls effets personnels et dès son entrée dans les lieux. Donc les meubles doivent être en bon état, même s’ils ne sont pas neufs. Les atouts d’un meublé pour se démarquer de la concurrence ? Salle de bains et cuisine actuelles, fonctionnelles avec électroménager récent, literie irréprochable... Sans oublier des éléments de confort et de décoration, au-delà du minimum syndical exigé par le décret. Téléviseur, lave-vaisselle, lave-linge, bouilloire, table basse, tapis, tableaux doivent créer une atmosphère et donner envie. Le moyen de faire la différence.

L’entrée dans les lieux est un moment clé de la vie d’un meublé avec l’état des lieux. L’occasion aussi d’établir un inventaire du mobilier de façon contradictoire et de le signer. Annexé au contrat de bail il est la preuve que la location est bien en meublé, que vous êtes propriétaire des meubles. Il constitue un moyen de preuves en cas de dégradations du locataire. La location meublée touristique, temporaire ou saisonnière représente une part importante du marché.

2. Un bail d’un an seulement

La particularité principale du contrat de bail à usage de résidence principal c’est sa durée : 1 an minimum avec reconduction automatique pour la même durée et aux mêmes conditions. Le préavis est seulement d’1 mois. La durée du bail est même réduite à 9 mois pour les locataires étudiants. Cette durée de bail, courte, est synonyme de changements de locataires fréquents imposant des frais d’entretien, de rénovation et de remise en état conséquents. En dehors de cette spécificité, les  obligations du bailleur sont identiques, ou presque, à celle du propriétaire d’un logement nu. Vous voulez louer une partie de votre logement comme location saisonnière ou temporaire ? Vous êtes libre de fixer les conditions de la location : durée, prix, montant des charges, conditions d’occupation... La durée du bail est « hors norme » par rapport à une location nue. Mais les autres règles et bonnes pratiques pour louer dans les meilleures circonstances restent identiques. Découvrez-les !

3. Un rendement locatif appréciable...

Une constatation sur ce marché. Le montant des loyers est souvent plus intéressant qu’avec une location nue puisque vous fournissez des meubles. Les professionnels de l’immobilier estiment que le différentiel est de l’ordre de 10 % pour les baux d’1 an et jusqu’à 20 % pour les locations de courte durée. Ajoutons un risque d’impayés plus faible, essentiellement pour les locations courtes. Les locations via des entreprises sont sécurisées et nombre de locations courtes sont prépayées. N’oubliez pas de  prendre des garanties, comme pour une location vide, si vous louez à titre de résidence principale. Besoin de vous faire une idée du loyer mensuel de votre bien ? En deux clics sur Meilleurs Agents,  découvrez votre estimation quel que soit votre département.

4. Des contraintes et restrictions à connaître

La vacance locative (l’absence de locataires) est un vrai risque pour vos rentrées financières. L’impact de la crise sanitaire depuis mars 2020 a révélé ce problème à de nombreux propriétaires. Certains avaient emprunté pour investir, comptant sur le loyer pour assurer le remboursement... Avec les limitations aux déplacements, les difficultés économiques, la disparition des touristes, de nombreux meublés à courte durée ont rencontré de réelles difficultés. Un rappel : plus les locations sont courtes, plus le risque d’absence de locataires est important.

uLes difficultés s’accumulent depuis quelques temps pour les bailleurs, en fait depuis l’explosion d’Airbnb. Nombre de villes ont instauré de nouvelles règles administratives avec une ambition : limiter les meublés touristiques de courte durée qui déstabilisent le marché locatif local. Elles peuvent imposer : -  une autorisation préalable de changement d’usage du bien, -  une compensation financière, -  une procédure d’enregistrement préalable du bien. Renseignez-vous en mairie, car les sanctions ne sont pas anecdotiques ! Votre bien est situé dans une copropriété ? Vérifiez le règlement de copropriété avant de le louer en meublé. La location à des fins commerciales est rarement autorisée.

5. Une fiscalité avantageuse pour vous

Les revenus de la location du meublé sont soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu pour un loueur en meublé non professionnel (LMNP)***. Ils sont imposables au titre des BIC (bénéfices industriels et commerciaux). Une fiscalité beaucoup plus light que celle des revenus fonciers en cas de location d’un bien nu. En plus, vous n’avez pas besoin d’avoir recours à un comptable. Vous pouvez gérer cela tout seul. Si les revenus locatifs, à titre de résidence principale des locataires, ne dépassent pas 72 600 €, par défaut vous avez droit au régime micro BIC. En pratique, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers bruts perçus pour tenir compte des charges. Rien ne vous interdit d’opter pour le régime du bénéfice réel : l’occasion de déduire le montant réel des frais charges, taxes, intérêt d’emprunt, travaux. Ce dernier régime est particulièrement attractif si vous engagez des travaux importants. Vous pouvez même, lorsque vos charges dépassent vos revenus, imputer le déficit sur vos loyers pendant 10 ans !

Le régime du micro BIC s’applique également pour les meublés de tourisme classés et les chambres d’hôtes lorsque les revenus ne dépassent pas 176 200 €. L’abattement est alors égal à 71 % des recettes. Vous êtes un gros investisseur bailleur ? Vous aurez le statut de loueur en meublé professionnel si vous remplissez simultanément les deux conditions indiquées à la note***. Vos avantages dans ce cas ? Imputer les déficits fonciers sur tous vos revenus personnels. Lors de la revente du bien vous aurez droit à une exonération de plus-value sous conditions.

Vous avez en main les grands principes de la location meublée. Il vous reste à trouver le bien si vous êtes un investisseur. N’oubliez pas qu’un tel projet impacte durablement votre fiscalité et votre patrimoine. En effet, lorsque le bien appartient à un couple, vous pouvez rencontrer des difficultés pendant l’exploitation mais aussi en cas de divorce ou de décès. Que se passe-t-il lorsque le logement appartient à l’un et que l’autre souhaite l’exploiter ? Faut-il acheter le bien via une société pour éviter les problèmes d’indivision ? Pas simple de répondre à toutes ces questions. Seul un professionnel du droit et de la fiscalité (avocat, notaire) pourra définir avec vous les meilleures options patrimoniales et fiscales.

* Loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, art 25-4.

** Décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015 fixant la liste des éléments de mobilier d’un logement meublé.

*** Vous êtes LMNP si au moins l’une des 2 conditions suivantes n’est pas remplie : percevoir plus de 23 000 € au titre de la location ; avoir des recettes venant de la location supérieure aux autres revenus du foyer fiscal.